Se acusó a Gamuda Land de no cumplir deliberadamente sus compromisos.

Al no poder proporcionar documentos legales, Gamuda Land tarda en entregar el proyecto Celadon City y muchos clientes quieren rescindir el contrato y exigen una compensación.

Recientemente, muchos clientes que compraron casas en el edificio de apartamentos A5, parte del proyecto Tan Thang Sports Complex and Residential Area (nombre comercial es Celadon City, ubicado en el terreno No. 39, hoja de mapa No. 40, en el barrio Son Ky, distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) informaron al periódico Nha Bao y Cong Luan que el inversor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), no cumplió con los términos del contrato de venta y no proporcionó suficientes documentos legales para responder las preguntas de los clientes.

Según algunos clientes que compraron apartamentos en la subdivisión Diamond Analta, el inversor les firmó un contrato de compraventa desde mediados de 2019 hasta casi finales de 2020. La fecha límite de entrega de la casa establecida en el contrato es el segundo trimestre de 2022, junto con el retraso permitido de 90 días, luego, a principios del cuarto trimestre de 2022, Gamuda Land es responsable de entregar la casa al cliente.

Proyecto del complejo deportivo y residencial Tan Thang - Ciudad Celadón

Sin embargo, en el momento mencionado anteriormente, Gamuda Land aún no había completado el proyecto. No fue hasta enero de 2023 que algunos clientes recibieron una notificación de Gamuda Land, solicitándoles que completaran sus obligaciones financieras para proceder con la entrega de la casa. Así, este inversor ha retrasado la entrega durante unos 4 meses y desde entonces han surgido conflictos adicionales entre el cliente y el inversor, relacionados con los términos del contrato de compraventa.

En concreto, según el contrato de compraventa firmado por Gamuda Land con los clientes, el artículo 11.7a sobre "Sanción por demora en la entrega" también estipula que si el comprador ha cumplido con la obligación de pago según lo prescrito pero el vendedor no entrega el apartamento al comprador, el vendedor tendrá que pagar intereses a una tasa del 18% / año calculado sobre el valor total de los pagos del precio de compra que el vendedor realmente ha recibido del comprador por cada día de retraso en la entrega, calculado desde la fecha de finalización del período de entrega tardía permitido hasta la fecha de notificación de entrega cuando el apartamento es elegible para la entrega según lo prescrito.

Además, según el artículo 11.7b del contrato, si el vendedor continúa sin entregar el apartamento a partir de la fecha de finalización del período de entrega tardía permitido, las dos partes pueden acordar otra fecha de entrega, el vendedor continuará soportando los intereses de demora durante este período. Alternativamente, el comprador podrá rescindir unilateralmente el contrato y se aplicará el artículo 18.4 del contrato.

Edificios en la zona Diamond Alnata - Complejo de apartamentos A5.

El artículo 18.4 del presente contrato de compraventa también estipula que Gamuda Land debe reembolsar el dinero recibido del cliente (sin intereses), pagar los intereses de demora calculados sobre el importe total recibido, calculados desde el momento de la terminación del plazo de entrega tardía permitido hasta la fecha efectiva del aviso de terminación del contrato.

Además, Gamuda Land también debe pagar una multa equivalente al 30% del precio de compra por incumplimiento del contrato y compensar cualquier daño real sufrido por el comprador debido al incumplimiento del contrato por parte del vendedor.

Con los términos claros anteriores, un grupo de clientes no aceptó la entrega tardía y solicitó resolver el contrato de conformidad con el artículo 11.7b y cumplir con las responsabilidades del inversor de conformidad con el artículo 18.4. Además, algunos clientes sólo exigen a Gamuda Land el pago de un interés moratorio del 18% anual sobre el importe abonado según los términos del contrato.

Gamuda Land fue multada por recaudar capital ilegalmente, los clientes perdieron la confianza y quisieron cancelar el contrato.

Para reclamar sus derechos legítimos, en las sesiones de trabajo, algunos clientes solicitaron a Gamuda Land que proporcionara los documentos legales completos del proyecto, tales como documentos que confirmen la elegibilidad para vender y arrendar futuras viviendas emitidos por el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, documentos que confirmen la elegibilidad para la aceptación, documentos que aprueben las garantías bancarias, etc.

Después de muchos diálogos, estas peticiones y demandas de derechos no han sido atendidas plenamente. El contenido sólo se detiene en el nivel de reconocimiento sin una solución clara. Por ello, algunas personas han expresado su frustración por tener que dedicar mucho esfuerzo a reclamar sus derechos, que estaban claramente establecidos en el contrato de compraventa.

Los clientes que compraron apartamentos en los complejos de apartamentos A5 y A6 han tenido muchos diálogos con el inversor pero no han llegado a un resultado final.

Por ejemplo, en el caso del Sr. P.D.T, un cliente que firmó un contrato con Gamuda Land para comprar un apartamento en el podio P1 de Diamond Alnata (A5a) el 4 de septiembre de 2020, dijo que debido a que el inversor violó el plazo de entrega y ya no confiaba en este proyecto, el cliente decidió rescindir el contrato de venta de acuerdo con los términos del contrato.

El 9 de noviembre de 2022, el Sr. T. envió un aviso de terminación del contrato a Gamuda Land, solicitando al inversor que activara los términos acordados en el contrato de venta. El 18 de noviembre de 2022, el Sr. T. continuó enviando una solicitud de pago al inversor para solicitar a Gamuda Land que pagara en su totalidad.

En lugar de cumplir con los beneficios del cliente según lo estipulado en los términos, el 5 de diciembre de 2022, Gamuda Land invitó al Sr. T. a trabajar en el problema de la entrega retrasada y expresó que enviarían a los clientes promociones y tarifas de servicio reducidas. Sin embargo, el señor T. no estaba de acuerdo con las promociones ofrecidas.

No pueden ofrecer tales promociones para deslindarse de la responsabilidad por el retraso en la entrega. También le pedí al inversor que me proporcionara documentos legales y una copia del contrato de garantía al firmar el contrato, pero no pudieron proporcionármelos. Los problemas de este proyecto y el comportamiento del inversor me han hecho perder las ganas de seguir con este apartamento —dijo el Sr. T. molesto.

Como último recurso, después de muchos intentos fallidos de reclamar sus derechos, el Sr. T. tuvo que presentar recientemente una demanda civil contra el inversor Gamuda Land en el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu para reclamar sus derechos legítimos.

Muchos clientes se reunieron en el área de oficinas de Gamuda Land para firmar una petición a las autoridades, con la esperanza de que el inversor les reembolsara el dinero que habían gastado en sus casas de acuerdo con la decisión de sanción del Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh. Al mismo tiempo, los inversores están obligados a cumplir los términos del contrato.

Se sabe que aunque el contrato para la compraventa de apartamentos en los edificios de apartamentos A5 y A6 del complejo deportivo y área residencial Tan Thang - proyecto Celadon City se firmó hace mucho tiempo, recién el 8 de mayo, el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh emitió un documento que permite a Gamuda Land vender futuras viviendas.

Según este documento, el proyecto permitirá la venta futura de 160 apartamentos en el complejo de apartamentos A5 y 1.153 apartamentos en el complejo de apartamentos A6.

Respecto a este proyecto, el 13 de abril, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también emitió una decisión de sancionar administrativamente a Gamuda Land por la violación de "Movilización ilegal de capital" en el proyecto del Complejo de Apartamentos A5 mencionado anteriormente. Gamuda Land fue multada con 900 millones de VND y obligada a devolver el capital movilizado ilegalmente.

¿Constituye el delito de “Engañar al cliente”?

Mirando el caso desde una perspectiva legal, el abogado Diep Nang Binh, director de la oficina legal Tinh Thong Luat, dijo que para hacer negocios en el futuro con viviendas, antes de vender bienes raíces, los inversores deben cumplir con las condiciones para que los bienes raíces futuros se pongan en el negocio, como se prescribe en el artículo 55 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014.

En concreto, el inversionista deberá contar con los siguientes documentos: Documentos sobre derechos de uso de suelo, documentos del proyecto, planos de construcción aprobados por autoridades competentes, Permiso de Construcción en los casos en que se requiera Permiso de Construcción, documentos de aceptación de la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente al avance del proyecto; En el caso de edificios de departamentos o de uso mixto con fines habitacionales a construirse en el futuro, deberá existir constancia de aceptación de la terminación de la cimentación de dicho edificio.

Antes de vender o arrendar una vivienda futura, el inversor debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de viviendas que la vivienda es elegible para la venta o el arrendamiento.

Así, al no existir permiso de construcción ni condiciones suficientes para iniciar la venta de la futura vivienda, el inversor ha firmado un contrato de compraventa con los clientes, lo cual es ilegal. Este acto puede ser objeto de persecución penal por el delito de engaño a los clientes si, tras la investigación, el organismo investigador verifica que existen suficientes elementos para constituir un delito.

Abogado Diep Nang Binh - Jefe del despacho jurídico Tinh Thong Luat.

"De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 198 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017, engañar a los clientes puede entenderse como comprar o vender bienes o prestar servicios pesando, midiendo, contando, calculando bienes o servicios de forma fraudulenta o utilizando otros trucos fraudulentos en la compra y venta para obtener beneficios ilegales", analizó el abogado Diep Nang Binh.

Por el contrario, si el acto de engañar a los clientes no constituye el delito de engaño a los clientes según las disposiciones del Código Penal de 2015, el infractor será sancionado administrativamente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 61 del Decreto 98/2020/ND-CP con una multa máxima de VND 20.000.000.

Además, el sujeto que cometa el hecho podrá tener derecho a que se le revoque la Licencia Comercial, el Certificado de Idoneidad Comercial o el Certificado de Ejercicio por un período de 1 a 3 meses o se le suspendan sus operaciones por un período de 1 a 3 meses por las infracciones especificadas en los incisos 4 y 5 de este Artículo en caso de reincidencia o reincidencia.

Además, muchos clientes también expresaron su preocupación sobre si el contrato de venta entre los clientes y Gamuda Land sería inválido porque el inversor firmó el contrato cuando no se cumplieron las condiciones para la apertura a la venta, y si los derechos de los clientes estarían garantizados bajo este contrato o no.

Sobre este tema, el abogado Diep Nang Binh dijo: De conformidad con los artículos 123 a 129, artículo 407, artículo 408 del Código Civil de 2015. Los contratos civiles son nulos en 8 casos: Los contratos son nulos por violación de prohibiciones de la ley, contrarios a la ética social, Los contratos civiles son nulos por falsificación; Los contratos nulos celebrados o ejecutados por menores de edad, personas incapaces de obrar, personas con dificultad de conocimiento o de control de la conducta o personas con capacidad limitada de obrar; Contrato nulo por error; Contrato inválido por fraude, amenaza, coacción; El contrato es inválido porque quien lo celebra no es consciente ni tiene control sobre sus actos; El contrato es nulo por incumplimiento de los requisitos formales; El contrato es nulo por imposibilidad de ejecución.

Por lo tanto, si se cumple una de las condiciones anteriores, el contrato puede ser inválido. Sin embargo, existen dos tipos de contratos nulos: contratos nulos totales y contratos nulos parciales.

En caso de nulidad total del contrato, las partes deberán restablecer su estado original y restituirse mutuamente lo recibido. Si no es posible restituirlo en especie, deberá restituirse en efectivo, salvo en los casos en que los bienes, beneficios y ganancias obtenidos sean confiscados conforme a lo dispuesto por la ley. En caso de nulidad parcial del contrato, la parte restante válida continuará siendo ejecutada por las partes.

Si los términos del contrato de este proyecto son los siguientes: Penalización al vendedor por entrega tardía 18%/año; "El vendedor debe compensar el 30% si el comprador quiere rescindir el contrato debido a la entrega tardía de la parte que aún es válida en el contrato, las partes deben realizar la transacción exactamente como se comprometieron", analizó el abogado Diep Nang Binh.

En respuesta a las inquietudes de los lectores, el Diario Periodistas y Opinión Pública también envió preguntas al inversionista Gamuda Land para aclarar la información reflejada, y al mismo tiempo conocer las medidas para resolver los beneficios del cliente por parte del inversionista según el contrato firmado en el próximo tiempo. Sin embargo, después de enviar información y preguntas durante muchos días, Gamuda Land aún no tiene respuestas sobre estas cuestiones.

Gia Nguyen - Le Phong

Según la información presentada en el sitio web de Gamuda Land, esta es la división de desarrollo inmobiliario de Gamuda Berhad, el grupo líder en desarrollo de infraestructura y construcción de Malasia. Con más de 25 años de experiencia en el desarrollo de áreas urbanas y edificios de gran altura, Gamuda Land ha construido hasta ahora 12 áreas urbanas y 9 proyectos integrados de gran altura a gran escala en Malasia, Singapur, Vietnam y Australia, con un valor de desarrollo total (GDV) de más de 5.5 mil millones de dólares.

Gamuda Land ingresó al mercado vietnamita en 2007 y actualmente está invirtiendo en dos áreas urbanas: Gamuda City con una escala de 274 hectáreas en el distrito de Hoang Mai, Hanoi y Celadon City con un área de 82 hectáreas en el distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh.

Además, recientemente, el proyecto Elysian en 170 Lo Lu Street (Truong Thanh, Distrito 9, Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh) también fue promocionado por Gamuda Land como el segundo proyecto de este inversor en Ciudad Ho Chi Minh. Se trata de un proyecto de apartamentos que se desarrolla para anticipar el desarrollo de la infraestructura de tráfico en esta zona con una escala de 3 hectáreas y casi 1.400 apartamentos.

Fuente: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html