Aunque el rango de ajuste de precios de cada localidad será diferente, los expertos aseguran que el mercado inmobiliario se verá afectado, especialmente los negocios que operan en este rubro.
Los requisitos prácticos exigen que la nueva lista de precios de tierras ajustada cumpla con la Ley de Tierras de 2024 y ayude a que el mercado sea más transparente, apuntando a la equidad en el cálculo del precio de la tierra, resolviendo los problemas de las personas cuyas tierras se recuperan, contribuyendo a acelerar el progreso de limpieza del sitio en muchos proyectos, especialmente para proyectos clave...
Sin embargo, muchos empresarios compartieron que estaban muy nerviosos, incluso "conteniendo la respiración" esperando que se emitiera la nueva lista de precios de los terrenos porque preveían que aumentarían los costos de los proyectos o que aumentarían los gastos relacionados con las tarifas de uso de la tierra, que anteriormente se "calculaban temporalmente" de acuerdo con el precio antiguo. En cuanto a los compradores de viviendas, todavía están preocupados y angustiados porque los precios de las viviendas han aumentado demasiado rápido en el último tiempo y es posible que no se detengan todavía...
El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes y miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), dijo que el mercado enfrenta una serie de problemas con respecto a las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos del proyecto, incluidas las tarifas de uso de la tierra, el alquiler de la tierra, los impuestos, las tarifas y los cargos relacionados con la tierra.
Algunos mercados inmobiliarios no se han recuperado. Utilizar datos de entrada para determinar los precios del terreno en los últimos 2 años, que pueden coincidir con el momento en que el mercado inmobiliario todavía estaba en una fase "caliente", es irrazonable y conducirá fácilmente a determinar precios del terreno que no son consistentes con la situación real actual.
En particular, las infracciones en la valoración de precios que han causado pérdidas al presupuesto estatal en los últimos tiempos han provocado que muchas localidades "eludan" su responsabilidad y teman riesgos legales. A menudo, incluso optan por aprobar precios de tierras a niveles altos o retrasar la aprobación para estar "seguros".
Por lo tanto, los proyectos que han sido aprobados con obligaciones financieras anticipadas relacionadas con el terreno a menudo son más altos que el nivel del suelo, lo que provoca una baja eficiencia comercial e incluso riesgo de pérdida. Mientras tanto, los proyectos que aún no tienen precios determinados para los terrenos están estancados y retrasados, planteó el Sr. Chung.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Loi, Director de Dat Vang Real Estate Joint Stock Company, comentó que en el pasado, muchos proyectos tuvieron precios de licitación ganadores altos debido al comportamiento de pagar precios más altos y luego renunciar a los depósitos, no pagar el precio de la oferta ganadora e incluso estar dispuesto a ignorar los riesgos y cumplir con las obligaciones en la subasta para legalizar el precio ganador. El objetivo es "inflar los precios", crear un nivel de precios "virtual" para "elevar los precios" de los terrenos de la zona con fines de lucro.
Aunque las autoridades han intervenido para inspeccionar, esta acción tiene como objetivo principal garantizar la transparencia y legalidad del proceso de subasta y es poco probable que interfiera con los precios del mercado. Porque en una economía de mercado, las partes que participan en las transacciones de compra y venta siguen el principio de acuerdo mutuo, pueden cancelar completamente el depósito sin prueba. "Sobre todo cuando Vietnam no dispone de ningún documento jurídico que defina claramente los actuales comportamientos especulativos y de inflación de precios como base para su manejo", analizó el señor Loi.
Antes de que las localidades publiquen nuevas listas de precios de tierras, los expertos y las empresas quieren considerar el momento oportuno y calcular cuidadosamente para evitar "impactos inversos".
El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General del Grupo Phu Dong, dijo que cuando se publique la nueva lista de precios de la tierra, afectará más o menos al mercado inmobiliario. Pero la mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas acortando los trámites legales de los proyectos, aumentando la oferta de vivienda asequible, vivienda social... a partir de la cual se estabilizará el precio de venta. Ésta también es una solución eficaz para ayudar a estabilizar y desarrollar el mercado de forma sostenible, espera el Sr. Phuc.
Al evaluar el mercado inmobiliario en 2025, los expertos creen que los terrenos y los apartamentos serán dos segmentos que prometen alta liquidez con buen potencial de crecimiento de las ganancias. Sin embargo, los expertos también advierten que, aunque es muy valorado por su potencial, invertir en terrenos también conlleva riesgos.
En la actualidad, los precios de los terrenos en muchas zonas están aumentando sin motivo. En el período 2018-2022, los precios de la tierra en el distrito de Ha Dong (Hanoi) aumentaron 2,25 veces, de 40 millones de VND a 90 millones de VND/m2 y ahora superan ampliamente la marca de 100 millones de VND/m2. En Hanoi, los terrenos en zonas suburbanas como Ring Road 4 se están convirtiendo en el foco de atención. El número de inversores que buscan terrenos aumentó un 30% en comparación con los trimestres anteriores, concentrados principalmente en Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong... Muchos inversores se "invitaron" entre sí a comprar porque esperaban que los precios de los terrenos aumentaran varias veces cuando se completara la infraestructura.
No sólo se prevé que el terreno "cree olas", el segmento de los apartamentos también mantiene su atractivo con un gran salto en precio como en el pasado. Según las previsiones de One Housing, distribuidor inmobiliario de alta gama, la oferta de apartamentos aumentará casi tres veces en 2025-2026 en comparación con 2023. En concreto, se espera que en 2025 se pongan en marcha unos 23.000 apartamentos. Sin embargo, la mayoría de los apartamentos todavía se encuentran en los segmentos de gama media y alta. Por lo tanto, la “sed” de vivienda asequible aún no puede satisfacerse.
El director de CBRE Hanoi, Nguyen Hoai An, predice que los precios de los apartamentos no disminuirán, sino que aumentarán lentamente, entre un 5 y un 8%. En un contexto de oferta centrada en el segmento de alta gama, las personas con necesidades reales de vivienda y con ingresos medios todavía tienen que seguir "soñando". En particular, el desequilibrio entre segmentos afectará las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
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