Previsión de la evolución del mercado inmobiliario cuando hay una nueva lista de precios de terrenos

Aunque el rango de ajuste de precios de cada localidad será diferente, los expertos aseguran que el mercado inmobiliario se verá afectado, especialmente los negocios que operan en este rubro.

Los requisitos prácticos exigen que la nueva lista ajustada de precios de tierras cumpla con la Ley de Tierras de 2024 y ayude a que el mercado sea más transparente, apuntando a la equidad en el cálculo del precio de la tierra, resolviendo los problemas de las personas cuyas tierras se recuperan, contribuyendo a acelerar el progreso de limpieza del sitio en muchos proyectos, especialmente para proyectos clave...

Sin embargo, muchos empresarios compartieron que estaban muy nerviosos, incluso "conteniendo la respiración" esperando que se publicara la nueva lista de precios de los terrenos porque predecían que los costos de los proyectos aumentarían o que aumentarían los gastos relacionados con las tarifas por el uso de la tierra, que anteriormente se "calculaban temporalmente" de acuerdo con el precio anterior. En cuanto a los compradores de viviendas, todavía están preocupados y preocupados porque los precios de las viviendas han aumentado demasiado rápido en el último tiempo y es posible que no se detengan todavía...

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), dijo que el mercado enfrenta una serie de problemas con respecto a las obligaciones financieras relacionadas con los terrenos del proyecto, incluidas las tarifas de uso de la tierra, el alquiler de la tierra, los impuestos, las tarifas y los cargos relacionados con la tierra.

Algunos mercados inmobiliarios no se han recuperado. Utilizar datos de entrada para determinar los precios de los terrenos en los últimos 2 años, que pueden coincidir con el momento en que el mercado inmobiliario todavía estaba en una fase "caliente", es irrazonable y conducirá fácilmente a determinar precios de los terrenos que no son consistentes con la situación real actual.

En particular, las violaciones en la valoración de precios que han causado pérdidas al presupuesto estatal en los últimos tiempos han hecho que muchas localidades "eludan" su responsabilidad y teman riesgos legales. A menudo, incluso optan por aprobar precios de tierras a niveles altos o retrasar la aprobación para estar "seguros".

Por ello, los proyectos que han sido aprobados con obligaciones financieras anticipadas relacionadas con terrenos suelen ser más altos que el nivel del suelo, lo que provoca una baja eficiencia comercial e incluso riesgo de pérdidas. Mientras tanto, los proyectos que aún no tienen precios de tierras determinados están estancados y retrasados, planteó el Sr. Chung.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Van Loi, director de Dat Vang Real Estate Joint Stock Company, comentó que en el pasado, muchos proyectos tuvieron precios de oferta ganadores altos debido al comportamiento de pagar precios más altos y luego renunciar a los depósitos, no pagar el precio de oferta ganadora e incluso estar dispuestos a ignorar los riesgos y cumplir con las obligaciones en la subasta para legalizar el precio ganador. El objetivo es "inflar los precios", crear un nivel de precios "virtual" para "elevar los precios" de los terrenos de la zona y obtener ganancias.

Aunque las autoridades han intervenido para inspeccionar, esta acción tiene como objetivo principal garantizar la transparencia y legalidad del proceso de subasta y es poco probable que interfiera con los precios del mercado. Porque en una economía de mercado las partes que participan en las transacciones de compra y venta siguen el principio de acuerdo mutuo, pueden cancelar completamente el depósito sin prueba. Sobre todo cuando Vietnam no cuenta con ningún documento legal que defina claramente los actuales comportamientos especulativos y de inflación de precios como base para su manejo - analizó el Sr. Loi.

Antes de que las localidades publiquen nuevas listas de precios de tierras, los expertos y las empresas quieren considerar el momento oportuno y calcular cuidadosamente para evitar "impactos inversos".

El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Group, dijo que cuando se publique la nueva lista de precios de terrenos, afectará en mayor o menor medida al mercado inmobiliario. Pero la mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas en acortar los trámites legales de los proyectos, aumentar la oferta de vivienda asequible, vivienda social… a partir de la cual se estabilizará el precio de venta. Ésta también es una solución eficaz para ayudar a estabilizar y desarrollar el mercado de forma sostenible, espera el Sr. Phuc.

Al evaluar el mercado inmobiliario en 2025, los expertos creen que los terrenos y los departamentos serán dos segmentos que prometen alta liquidez con buen potencial de crecimiento de las ganancias. Sin embargo, los expertos también advierten que, aunque es muy valorado por su potencial, invertir en terrenos también conlleva riesgos.

En la actualidad, los precios de los terrenos en muchas zonas están aumentando sin motivo alguno. En el período 2018-2022, los precios de la tierra en el distrito de Ha Dong ( Hanoi ) aumentaron 2,25 veces, de 40 millones de VND a 90 millones de VND/m2 y ahora superan ampliamente la marca de los 100 millones de VND/m2. En Hanoi, los terrenos en zonas suburbanas como Ring Road 4 se están convirtiendo en el foco de atención. El número de inversores que buscan terrenos aumentó un 30% en comparación con trimestres anteriores, concentrados principalmente en Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong... Muchos inversores se "invitaron" unos a otros a comprar porque esperaban que los precios del terreno aumentaran varias veces cuando se completara la infraestructura.

No solo se prevé que el terreno "cree olas", el segmento de los apartamentos también mantiene su atractivo con un gran salto en el precio como en el pasado. Según las previsiones de One Housing, distribuidora inmobiliaria de alta gama, la oferta de apartamentos casi se triplicará entre 2025 y 2026 en comparación con 2023. En concreto, se espera que en 2025 se lancen al mercado unos 23.000 apartamentos. Sin embargo, la mayoría de los apartamentos todavía se encuentran en el segmento medio y alto. Por lo tanto, la "sed" de vivienda asequible aún no puede satisfacerse.

El director de CBRE Hanoi, Nguyen Hoai An, predice que los precios de los apartamentos no disminuirán, sino que sólo aumentarán lentamente, entre un 5 y un 8%. En un contexto de oferta centrada en el segmento de alta gama, las personas con necesidades reales de vivienda y con ingresos medios todavía tienen que seguir "soñando". En particular, el desequilibrio entre segmentos afectará las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793