Los proyectos 'revividos' son una importante fuente de suministro para el mercado inmobiliario

Señor, muchas personas se preguntan por qué los precios de los bienes raíces siguen aumentando, especialmente en Hanoi y Ho Chi Minh, especialmente en el contexto de la entrada en vigor de las tres leyes sobre tierras, vivienda y bienes raíces. ¿Cómo explicas este problema?

Hay muchas razones diferentes para explicar por qué los precios de los inmuebles han aumentado "vertiginosamente" en los últimos tiempos, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, la razón que probablemente recibirá un gran consenso es la falta de oferta y el desequilibrio entre la oferta y la demanda, especialmente de departamentos y terrenos pequeños con precios promedio en la zona centro.

¿Por qué hay fluctuaciones de precios y escasez de oferta cuando la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios están vigentes desde el 1 de agosto?

En nuestra opinión, esto se debe a que no hay muchos proyectos de vivienda nuevos que se abran a la venta inmediatamente después de que entren en vigor las nuevas leyes. Mucha gente espera una mayor oferta, pero es necesario evaluar objetivamente que, si bien la nueva normativa es más abierta y razonable, sólo se aplica a los proyectos de vivienda de nueva ejecución. Estos proyectos necesitan completar procedimientos legales y no pueden abrirse a la venta inmediatamente después de que las leyes entren en vigor.

Por otro lado, los proyectos de vivienda se están teniendo que paralizar por diversos motivos como: elección del inversor equivocado, incumplimiento de la normativa del suelo… así que todavía no hay solución. Por lo tanto, los proyectos antiguos todavía están en modo de "espera" hasta que se eliminen las nuevas políticas. Los proyectos con “problemas” no resueltos no han creado oferta para el mercado.

En segundo lugar, el aumento de los costos de “insumos” conduce a un aumento de los precios de la tierra. Actualmente, las localidades están ajustando las listas de precios de tierras de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Tierras. Por ejemplo, la ciudad de Ho Chi Minh emitió una lista de precios de terrenos el 21 de octubre, en la que, en comparación con la lista de precios de terrenos de 2020, muchas áreas aumentaron de 3 a 11 veces en comparación con el precio anterior, como en el distrito de Cu Chi; El precio del terreno es entre 2 y 11 veces más alto... El alto precio de la tierra provocará un aumento correspondiente en los costos de la tierra para las personas (impuestos territoriales, tasas por el uso de la tierra cuando se emite un certificado, tasas por conversión del uso de la tierra...).

Para las empresas, si bien la determinación de los precios de los terrenos para proyectos no se basa en la lista de precios de terrenos, con las nuevas regulaciones las tarifas por uso de terrenos determinadas para proyectos de inversión no pueden ser más bajas que antes. Especialmente en el contexto del aumento de los costos de compensación por la recuperación de tierras, aquellos cuyas tierras sean recuperadas recibirán más beneficios que antes.

La tercera razón es que la tendencia a la especulación inmobiliaria sigue vigente. No es difícil afirmar que la gente todavía quiere invertir en terrenos por su alta rentabilidad. Algunas personas piensan que la tierra es un buen canal para mantener activos. Esto es válido tanto para los inversores como para las personas que compran terrenos para poseer propiedades. El dicho "toda una vida de trabajo no vale tanto como el fruto de un terreno" sigue siendo válido hoy en día.

La especulación también conduce a trucos para “estimular” los precios inmobiliarios. Subastas con precios altísimos y luego depósitos anulados perturbaron la información del mercado, como en Thanh Oai, Hoai Duc... e incluso en Ha Dong recientemente, con la oferta ganadora de 262 millones de VND/m2, continuó rompiendo los récords de subastas anteriores. La consecuencia de la "estimulación" de los precios es que la información del mercado se altera y los compradores se encuentran en un "laberinto" de precios.

¿Crees que el ajuste de los precios de los terrenos en las localidades incrementará los precios de transferencia de inmuebles en el mercado?

En nuestra opinión, ajustar las listas de precios de tierras locales es una necesidad objetiva. La lista de precios de terrenos regulada anteriormente no refleja el valor real del terreno. Por lo tanto, ajustar y aplicar la lista de precios de tierras con anticipación es necesario y ayuda a que el mercado sea transparente y estable, solucionando problemas que han estado pendientes durante muchos años como: Calcular precios de compensación para las personas cuyas tierras han sido recuperadas será más razonable, limitar la situación de individuos que recolectan tierras y luego cambian el propósito con fines especulativos...

Sin embargo, el aumento de los precios de la tierra en la lista de precios también afecta a muchos grupos de sujetos, especialmente a las personas que necesitan que se les otorguen certificados de derecho de uso de la tierra, solicitar cambiar el propósito del uso de la tierra de las parcelas agrícolas en la misma parcela de tierra con casas y pagar impuestos sobre el uso de la tierra no agrícola, etc. Estos son los sujetos que se verán afectados negativamente por el ajuste de la lista de precios de la tierra porque las tarifas por uso de la tierra aumentarán.

Por ejemplo, antes de ajustar la lista de precios de la tierra, la gente tenía que pagar 1.000 millones de VND por una parcela de tierra agrícola de 100 m2 debido al cambio de propósito. Si el precio de la tierra aumenta 2,2 veces, el costo de la tierra para la gente aumentará en 2,2 mil millones de VND. Los costos de las tasas de registro y los impuestos sobre el uso de tierras no agrícolas también aumentaron.

Esto afectará a sujetos vulnerables, especialmente a personas que han estado utilizando tierras que han estado "planificando en suspenso" durante mucho tiempo sin que se les haya concedido un certificado, y ahora son elegibles para obtener uno. El costo de pagar el canon de uso de suelo cuando el Estado lo reconoce en algunos casos aumentará respecto a antes.

En general, vemos que cuando la lista de precios de la tierra, el precio específico de la tierra (precio de la tierra de entrada) se determina más cerca del precio de mercado, el precio de la tierra de transferencia (precio de salida) aumenta por regla general. Por lo tanto, incluso si la oferta mejora, los precios inmobiliarios todavía pueden tener dificultades para "enfriarse" en el corto plazo.

Entonces, en su opinión, ¿cuál es la solución a la situación actual de aumento repentino de los precios inmobiliarios en el futuro próximo?

Para “enfriar” los precios inmobiliarios se necesitan muchas soluciones simultáneas por parte de las autoridades. Sin embargo, desde una perspectiva legal creemos que se necesitan soluciones tanto a corto como a largo plazo.

A corto plazo, las autoridades competentes deberían considerar la posibilidad de establecer un mecanismo para gestionar los proyectos que se encuentran suspendidos debido a problemas legales. En otras palabras, es necesario que exista una regulación que permita manejar con decisión proyectos de este tipo, ya sea permitiendo su ejecución o cancelándolos por completo; No dejes que el proyecto “quede colgado” como en la situación actual.

Los proyectos “revividos” serán una fuente importante de abastecimiento para el mercado en el futuro próximo. Hay muchos proyectos “estancados” y si sólo se implementan unos pocos de estos proyectos, habrá un cambio en la oferta del mercado. Por otra parte, para evitar el impacto del ajuste de los precios de la tierra, el Gobierno debe considerar pronto la posibilidad de emitir normas sobre la exención y reducción de las tarifas por el uso de la tierra, incluido el cambio de propósito del uso de la tierra de los hogares y las personas.

A largo plazo, considerar aplicar impuestos más altos a las personas que poseen muchas propiedades, dejan tierras en barbecho y compran y venden tierras en un corto período de tiempo sigue siendo una solución fundamental. Esta no es la única solución, pero es una de las medidas importantes para regular el mercado; contribuir a limitar el dinero que la gente invierte en bienes raíces. Por supuesto, la aplicación de una ley tributaria de este tipo requiere un estudio cuidadoso del momento y el método adecuados.

Además, la divulgación de información, el fomento de la digitalización y el avance hacia la creación de una bolsa inmobiliaria nacional (una variante de la actual bolsa de valores) podrían ser una solución sostenible. Una plaza nacional de intercambio inmobiliario que funcione bajo el modelo de una organización de servicio público administrada por el Estado integrada con la base de datos nacional sobre población y tierra contribuirá a controlar los valores reales de las transacciones, ayudando a que el mercado sea transparente y saludable.

¡Muchas gracias!

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040