Muchos negocios inmobiliarios venden activos, utilizan préstamos bancarios u ofrecen acciones para tener dinero para pagar deudas y construir proyectos.
Vender activos para saciar la sed de capital
Hasta ahora, Novaland Group básicamente ha completado la reestructuración de sus préstamos y deudas en bonos, pero en el informe de auditoría de 2023, PwC Vietnam aún señaló el supuesto de negocio en marcha de Novaland.
Según el auditor independiente, el impacto combinado de la escasez de flujo de caja, el vencimiento de las obligaciones de deuda a corto plazo y las restricciones a la capacidad de recaudar capital en el mercado financiero ha aumentado la presión de liquidez a corto plazo sobre Novaland. Además, a la fecha del balance consolidado, Novaland incumplió ciertos compromisos en virtud de sus contratos de préstamos y bonos.
Sobre este tema, Novaland dijo que la Compañía ha recibido el compromiso de los bancos comerciales de continuar brindando apoyo financiero para ejecutar la construcción de los proyectos para asegurar el avance de la entrega de las casas en cada fase a los compradores de vivienda. En concreto, los bancos seguirán desembolsando límites de crédito adicionales por valor de 15.816 billones de VND en el próximo período.
En particular, Novaland planea vender activos por aproximadamente 2.870 mil millones de VND para pagar las deudas vencidas dentro del plazo especificado en el contrato. Al mismo tiempo, la Compañía también recibió una carta de interés de los inversores con respecto a la venta de activos con un valor esperado de 8,917 mil millones de VND. La compañía dijo que completaría la venta del activo dentro de los próximos 12 meses.
Muchas empresas han realizado esfuerzos para cancelar gradual o totalmente su deuda en bonos para sanear sus balances antes de poder acceder al crédito bancario.
De manera similar, LDG Investment Joint Stock Company también está implementando planes de cooperación para el desarrollo, transferencia de proyectos y venta de acciones para pagar bonos, deudas bancarias y otras.
En concreto, LDG transferirá el Proyecto del Área Turística Bai But – Son Tra invertido por Hai Duy Joint Stock Company (una filial de LDG). El proyecto tiene el nombre comercial LDG Grand Central, tiene una escala de 29 hectáreas y una inversión total de más de 4.600 mil millones de VND.
Al mismo tiempo, LDG también quiere transferir el lote C1 del proyecto de apartamentos en el barrio de Binh An, ciudad. Di An, provincia de Binh Duong y otros activos y proyectos.
Otro caso típico es Phat Dat Company. El Sr. Nguyen Van Dat, presidente de la junta directiva de Phat Dat Company, evaluó que los shocks inesperados del mercado en los últimos dos años han desacelerado significativamente la tasa de crecimiento de Phat Dat. Incluso los planes a largo plazo cuidadosamente elaborados deben cambiar. Muchos indicadores de crecimiento deben ajustarse…
En este contexto, Phat Dat ha implementado drásticamente una estrategia para reestructurar su cartera de inversiones y financiera. Incluyendo aceptar el sacrificio de intereses de corto plazo como vender algunos activos, transferir acciones de algunas filiales... para centrarse en asuntos más urgentes.
En concreto, en 2022-2023, Phat Dat Company venderá dos filiales, Saigon - KL Real Estate Company (inversor del Proyecto Astral City Binh Duong) y Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
Como resultado, Phat Dat ha aliviado la presión financiera, especialmente al pagar con éxito todos los bonos a tiempo y antes de fines de 2023, convirtiéndose en una rara empresa inmobiliaria sin deuda de bonos en el contexto de operaciones extremadamente sombrías de toda la industria.
La presión del capital se aliviará gradualmente.
En un reciente informe de actualización sobre la industria inmobiliaria residencial, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) evaluó que la capacidad de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue siendo débil, incluso cuando el flujo de caja mejora debido al alto apalancamiento y los grandes vencimientos de deuda en 2024. La relación deuda/EBITDA (que mide la capacidad de la empresa para pagar la deuda) es de 8,7 veces en 2023, en comparación con 7 veces en 2022 debido a que el crecimiento de la deuda es mayor que el crecimiento de las ganancias. La relación entre la deuda a corto plazo y la deuda total en 2023 alcanzará el 45%, la más alta de los últimos 5 años.
Además, alrededor de 130 billones de VND en bonos inmobiliarios vencerán en 2024, el nivel más alto en los últimos cinco años, lo que plantea riesgos de recapitalización para los inversores. Los inversores con proyectos que afrontan problemas legales o llevan a cabo proyectos especulativos pueden enfrentarse a riesgos de retrasos en el pago del capital e intereses de los bonos y a un flujo de caja débil. Por lo tanto, estas son las empresas que más necesitan recapitalización.
De hecho, a pesar de afrontar dificultades, sobre todo en términos de capital, muchas empresas han realizado esfuerzos para eliminar gradual o totalmente sus deudas pendientes en bonos con el deseo de sanear sus balances antes de poder acceder al crédito bancario y captar capital en la Bolsa.
Por ejemplo, después de la reestructuración para adaptarse a las fluctuaciones del mercado, Phat Dat ahora se centra solo en el sector inmobiliario residencial, con 6 proyectos importantes para lanzar al mercado, con un ingreso total estimado de estos proyectos de alrededor de 40.000 billones de VND.
Para disponer de capital operativo, la Compañía planea ofrecer más de 134,3 millones de acciones a los accionistas existentes a un precio de 10.000 VND/acción, el ratio de emisión es de 5,5:1 y en forma de ejercicio de derechos. Si tiene éxito, Phat Dat puede ganar más de 1,340 mil millones de VND. Todos los ingresos serán utilizados para implementar proyectos inmobiliarios de la Compañía y sus filiales.
De manera similar, DIC Corp está planeando cuatro emisiones de 410 millones de acciones para recaudar casi 6,5 billones de VND. La empresa utilizará el dinero recaudado para complementar el capital de inversión para el Proyecto Complejo Cap Saint Jacques Fase II y III en 169 - Thuy Van, (provincia de Ba Ria - Vung Tau); Proyecto del área residencial comercial de Vi Thanh (provincia de Hau Giang); Proyecto de la nueva área urbana de Nam Vinh Yen (provincia de Vinh Phuc); Proyecto del área residencial Lam Ha Centre Point en el barrio de Lam Ha (ciudad de Phu Ly, provincia de Ha Nam).
Según VIS Rating, los riesgos de refinanciación disminuirán en el futuro gracias al mejor acceso al crédito bancario y a los mercados de capitales. En consecuencia, la tensión de liquidez a la que se enfrentan los inversores a partir del cuarto trimestre de 2022 se ha aliviado. El crédito bancario para el negocio inmobiliario ha aumentado significativamente, alcanzando un 28% en 2023, y seguirá aumentando en 2024 para apoyar las necesidades de capital y liquidez de los inversores.
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