El 9 de noviembre, el periódico Nguoi Lao Dong organizó el seminario "Eliminación de obstáculos legales para el sector inmobiliario". Numerosas opiniones de gestores, expertos, abogados, asociaciones y empresas consideran que es necesario eliminar los cuellos de botella legales para que el mercado inmobiliario se recupere con mayor claridad.
Mercado en mínimos, no falta capital
En su intervención en el seminario, numerosos expertos y dirigentes de asociaciones coincidieron en que el mercado inmobiliario ha pasado el periodo más difícil, ha tocado fondo en los últimos tiempos y se está recuperando a pesar de seguir afrontando dificultades.
Los datos citados por el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Monetaria y Financiera, muestran que el mercado tiene dos segmentos relativamente prometedores: el inmobiliario residencial y el inmobiliario de parques industriales, los menos afectados en los últimos tiempos. En cuanto al sector inmobiliario residencial, el informe preliminar de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam refleja una recuperación, con cada trimestre superior al trimestre anterior. Se han lanzado alrededor de 20.000 productos; El volumen de transacciones aumentó gradualmente a lo largo de los trimestres, y solo en el tercer trimestre de 2023 aumentó un 56% en comparación con el trimestre anterior.
En cuanto a parques industriales, el país cuenta con cerca de 400 parques industriales, de los cuales unos 292 se encuentran en operación y su capacidad u tasa de ocupación es de alrededor del 80% - 82%. La tasa de ocupación al final del tercer trimestre de 2023 es de aproximadamente el 82% en el sur y el 80% en el norte. Los precios de alquiler de los parques industriales seguirán aumentando entre un 7% y un 12% en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el mismo período del año pasado. La nueva oferta continúa aumentando, con grandes perspectivas provenientes de proyectos de IED, y la demanda de almacenes, fábricas y viviendas sociales asociadas a los parques industriales se encuentra en un nivel elevado.
El periodista Dr. To Dinh Tuan, editor en jefe del periódico Nguoi Lao Dong, presidió el debate. Foto: HOANG TRIEU
Una de las dificultades del mercado inmobiliario que ya se ha mencionado muchas veces es el capital crediticio, que ahora se ha ido solucionando paulatinamente. Cifras divulgadas por el Banco del Estado muestran que el crédito para inversión, negocios inmobiliarios y vivienda en los primeros 6 meses de 2023 aumentó alrededor de 4,7%, pese al contexto de caída de ingresos y altas tasas de interés. El capital de IED es bastante positivo, en los primeros 10 meses de 2023 se registraron casi 2 mil millones de dólares en bienes raíces, de los cuales se desembolsaron alrededor de 763 millones de dólares. El canal de movilización de capitales a través de bonos también es emitido activamente por las empresas inmobiliarias, negociando bonos de vencimiento y recomprando bonos emitidos...
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, también comentó que el mercado ha pasado el fondo. En concreto, según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, el punto más bajo se sitúa en el primer trimestre de 2023, cuando el crecimiento del sector inmobiliario es negativo (16,1%), pero luego mejora paulatinamente. Al cierre del segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario todavía registraba un crecimiento negativo de más del 11%, pero a partir del tercer trimestre solo fue negativo en más del 8%.
Uno de los paquetes de crédito que se espera que cree impulso para el mercado inmobiliario recientemente es el paquete de préstamos de 120 billones de VND para inversiones en el desarrollo de proyectos de vivienda social. El Banco de Agricultura y Desarrollo Rural de Vietnam (Agribank) dijo que desde el primer día de implementación de este paquete de crédito, se han registrado 30 billones de VND.
Según el Sr. Pham Van Duong, director de la sucursal Binh Trieu de Agribank (HCMC), Agribank es un banco 100% estatal, por lo que se deben cumplir estrictamente todas las regulaciones, incluido el paquete de 120 billones de VND. Agribank ha abordado proyectos de vivienda social desde octubre de 2022 y los ha estado siguiendo hasta ahora. En cuanto al capital crediticio, los bancos tienen excedentes y están dispuestos a prestar a las empresas. Sin embargo, el problema es que al aportar capital para el proyecto, también hay que cumplir plenamente con las regulaciones estatales. Actualmente, Agribank está coordinando con las empresas para eliminar las dificultades y desembolsar rápidamente los fondos para los proyectos.
"En particular, el tipo de interés de los préstamos para la compra de viviendas sociales es el más bajo de los últimos años. Actualmente, Agribank presta a los clientes para la compra de viviendas sociales a un tipo de interés un 2% inferior al tipo de interés normal. El tipo de interés bajo, "El capital disponible está a la espera de que las empresas completen los procedimientos para el desembolso", afirmó el Sr. Duong.
Fortalecimiento del papel de los grupos de trabajo
No falta capital crediticio para viviendas sociales, pero según las empresas, implementar estos proyectos es muy difícil.
El Sr. Vo Minh Hoang, Director General de la Compañía Anónima de Vivienda Social de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que el gobierno tiene muchos incentivos para desarrollar viviendas sociales, pero muchas empresas no han podido acceder a ellos. Antes de participar en la vivienda social, era difícil, pero al participar, fue aún más difícil. En concreto, además del capital, las empresas también se enfrentan a dificultades con los fondos de tierras. Por ello, las empresas quieren que el Estado revise el fondo de tierras para arrendamiento y lo incluya en la lista de promociones de vivienda social y licite para seleccionar inversores. Luego, la empresa participa en el desarrollo de viviendas sociales y calcula este costo del terreno en el costo de desarrollo del proyecto.
"Las empresas que realizan proyectos de vivienda social sólo tienen un beneficio del 10%, pero el precio de venta y el objetivo de venta deben pasar por el Departamento de Construcción. Mientras tanto, hay costes que no se pueden incluir en el precio de venta. Hacer viviendas sociales lleva más tiempo y "El déficit comercial hace que las empresas pierdan el interés. Esperar dos o tres años para que los bancos desembolsen los préstamos es algo que las empresas no pueden permitirse. Por lo tanto, se recomienda tener un mecanismo de desembolso más rápido", propuso el Sr. Hoang.
Las dificultades del mercado inmobiliario antes mencionadas han sido identificadas y mencionadas en los últimos tiempos. La cuestión pendiente, según los expertos y empresarios que participaron en el debate del periódico Lao Dong, es proponer la solución más factible para resolver rápidamente las dificultades.
El Sr. Thai Doan Hoa, subdirector del Departamento de Desarrollo de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Departamento de Construcción de la provincia de Dong Nai, dijo que a través de la revisión, Dong Nai ha identificado cinco grupos de dificultades y obstáculos en el sector inmobiliario. Las más destacadas son las dificultades y problemas en los procedimientos de aprobación de políticas de inversión y selección de inversores. Hay proyectos que ya hace muchos años que están aprobados por la política de inversiones, pero ahora el organismo de inspección los vuelve a revisar y les exige que cumplan con la Ley de Vivienda, es decir, que tengan suelo residencial. La valoración de tierras también es difícil. Hay proyectos que han sido asignados pero no se pueden cotizar porque las empresas consultoras no se atreven a cotizarlos por temor a la dificultad de explicar a las autoridades...
"Existen muchas dificultades para implementar la tarea de construir viviendas sociales en el proyecto. Muchos proyectos se implementaron según las antiguas regulaciones, pero luego se estancaron los ajustes de planificación. Por ejemplo, la Ley de Vivienda estipula que las localidades deben "Es muy difícil "Reevaluar y obligar a las empresas a reservar el 20% del área del proyecto para viviendas sociales", explicó el Sr. Hoa sobre la situación actual.
Para superar las dificultades, la provincia de Dong Nai ha planeado seguir planificando fondos de tierras para viviendas comerciales desde ahora hasta 2030, y el resto para viviendas sociales. Se han completado los trabajos de planificación para estar listos para llamar a los inversores, pero aún hay dificultades. Desde 2022 hasta la actualidad, el Comité Provincial del Partido y el Comité Popular de la provincia de Dong Nai han ordenado el establecimiento de un grupo de trabajo para gestionar las recomendaciones y eliminar las dificultades para las empresas.
Desde principios de 2023, Dong Nai ha establecido tres grupos de trabajo para eliminar los obstáculos para los proyectos de avance lento, gestionar las dificultades de las empresas y desarrollar viviendas sociales. Los tres grupos de trabajo están dirigidos por líderes provinciales. Los departamentos, específicamente el Departamento de Construcción, también crearon un grupo de trabajo para eliminar las dificultades dentro de su autoridad de manera gradual; Si se trata de un nivel superior, registrarse para trabajar con ministerios y delegaciones para resolverlo para la empresa.
Se espera que se modifiquen pronto tres proyectos de ley
Una de las soluciones esperadas son los tres proyectos de ley -incluida la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada)- que se están discutiendo en la sexta sesión de la Asamblea Nacional. En la XV sesión se discutió y se emitieron opiniones; Si se aprueba, eliminará obstáculos legales para el mercado inmobiliario.
El abogado Nguyen Tan Phong, miembro permanente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, analizó: El proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) plantea la cuestión de que algunas disputas se resolverán mediante arbitraje comercial. En la actualidad, todavía se producen disputas entre inversores, compradores de viviendas y usuarios de apartamentos, ya que muchos proyectos llevan muchos años sin obtener certificados. Las nuevas disposiciones del proyecto de ley contribuirán a que su percepción sea más clara.
El proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) también menciona mejorar la calidad de la intermediación inmobiliaria en el futuro...
"Cuando se aprueben estas tres leyes, contribuirán a la difusión y popularización de la ley, mejorando la calidad de los participantes en el mercado inmobiliario, especialmente los corredores", afirmó el abogado Phong.
Las autoridades necesitan instrucciones específicas y claras.
En cuanto a los aspectos legales y procesales de la construcción de viviendas sociales, muchos expertos creen que las empresas y las asociaciones deben especificar los procedimientos difíciles actuales y qué procedimientos deben eliminarse. En cuanto al enfoque, para todos los problemas que están enredados, superpuestos e inconsistentes, el Gobierno y los organismos pertinentes necesitan tener instrucciones específicas y claras; Las localidades también necesitan aclarar y evitar consultas indirectas que consumen mucho tiempo y son ineficaces.
"Las propias empresas y asociaciones están haciendo un gran esfuerzo, pero en mi opinión, tenemos que intentar hacer recomendaciones más precisas y tener soluciones más cercanas", evaluó el Dr. Can Van Luc.
UNIDAD SOCIA
Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do- rehabilitacion-inmobiliaria-20231109222055675.htm
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