Gravar la propiedad de varias casas y terrenos para combatir la especulación

En el Despacho Oficial 5333/BXD-QLN enviado a la Oficina de Gobierno para informar sobre la reciente situación de los precios de los bienes raíces, el Ministerio de Construcción propuso gravar los casos de propiedad de muchas casas y terrenos. Esta propuesta se hizo en el contexto de un aumento pronunciado y continuo de los precios de la vivienda y los bienes raíces en las zonas urbanas en 2024, especialmente en Hanoi.

Bloque "manteniendo la tierra y esperando el momento oportuno"

Para superar la situación de aumento de precios de viviendas e inmuebles, el Ministerio de Construcción propuso estudiar y proponer perfeccionar las regulaciones relacionadas con las subastas de derechos de uso de suelo, asegurando el cumplimiento de las situaciones prácticas, en la dirección de aumentar los depósitos, determinando el precio inicial del suelo para subasta cercano a la realidad del área. Al mismo tiempo, acortar el tiempo para pagar la oferta ganadora y limitar el número de personas que participan en la subasta con fines especulativos.

El Ministerio de Construcción también recomendó que el Ministerio de Finanzas estudie, proponga y asesore sobre políticas tributarias para segundas residencias o propiedades abandonadas y sin uso; Investigación sobre políticas fiscales para casos de posesión y uso de muchas casas y terrenos para limitar la especulación y la compra-venta en un corto período de tiempo para obtener ganancias.

La propuesta de gravar segundas o más propiedades o personas que poseen múltiples casas y terrenos no es una idea nueva. Anteriormente, de 2009 a 2018, el Ministerio de Hacienda mencionó este contenido al discutir el proyecto de Ley del Impuesto Predial. En agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh también siguieron proponiendo gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a los terrenos vacíos y a las casas que no generan valor territorial.

Además, al discutir la Ley de Tierras (enmendada), el Comité Permanente de la Asamblea Nacional también solicitó al Gobierno que propusiera urgentemente regulaciones sobre tasas impositivas más altas para las personas que utilizan grandes áreas de tierra, muchas casas y especulan con la tierra.

Recientemente, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS) también propuso una política de impuestos inmobiliarios aplicable a dos grupos de personas: aquellos que compran una segunda vivienda o más y los propietarios que abandonan los proyectos. La tasa impositiva aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor tiene un período de propiedad corto.

VARS dijo que en los últimos años, los conceptos de "casas abandonadas", "villas abandonadas" y "áreas urbanas abandonadas" se han vuelto cada vez más familiares y populares. Esta situación se puede encontrar fácilmente en cualquier lugar. Esto muestra una paradoja irónica, entre "tierras y casas abandonadas" por un lado y la escena de gente luchando, trabajando toda su vida pero aún así sin poder comprar un pedazo de tierra o una casa por el otro.

VARS evalúa que esta situación no sólo desperdicia el recurso tierra sino que también crea injusticia social, cuando la mayor parte de la oferta habitacional -cada vez más escasa- sigue "cayendo" en manos de quienes tienen excedentes económicos.

Son dueños de unas cuantas, incluso decenas, cientos de propiedades, pero las dejan abandonadas, "conservando la tierra y esperando el momento adecuado", lo que provoca un aumento de los precios inmobiliarios y hace cada vez más limitado el acceso de las personas a la vivienda.

Se espera que la propuesta de gravar el uso de múltiples propiedades evite la especulación y la "inflación" de los precios de los bienes raíces para obtener ganancias. Foto: HOANG TRIEU

¿Cómo tributar?

Lo que preocupa a la opinión pública es si esta propuesta fiscal se implementará efectivamente, contribuyendo a prevenir la especulación y a combatir los aumentos virtuales de precios.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, el sistema jurídico actual no tiene sanciones para controlar y prevenir las actividades especulativas y el acaparamiento de tierras para hacer subir los precios; Mientras tanto, la compra y venta sin control es la principal causa de la "fiebre de la tierra" en muchas localidades.

Los especuladores compran tierras y las dejan abandonadas, esperando que los precios aumenten o creando escasez artificial. Esto es común, con el objetivo de "subir los precios para obtener ganancias". "Es urgente investigar el impuesto inmobiliario para regular el mercado. No ignoren esta política solo porque sea difícil de implementar", afirmó el Sr. Dinh.

Según VARS, además de promover la oferta de vivienda social en áreas urbanas, el Estado necesita contar con un mecanismo regulatorio para reducir los factores especulativos, ayudando a que el mercado inmobiliario se equilibre en el largo plazo.

Una tributación inmobiliaria efectiva y transparente, dirigida a quienes acumulan y especulan en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivir o para fines de producción y negocios, ayudará a aumentar los ingresos presupuestarios y a regular el mercado inmobiliario. Esta es también una tendencia general en el mundo.

En términos de metodología, VARS cree que el impuesto debería aplicarse a las segundas residencias y superiores. Al igual que en Singapur, cualquier singapurense que compre una casa debe pagar una tasa del 20% del valor de la propiedad por la segunda casa, 30% por la tercera casa... Además, la tasa impositiva puede aumentar gradualmente con las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor tiene un período de tenencia corto.

En Singapur, si vende en el primer año, tendrá que pagar un impuesto del 6% sobre el valor de la propiedad, si vende en el segundo año, tendrá que pagar un impuesto del 8%, en el tercer año será el 4% y después del cuarto año, no estará sujeto a este impuesto o tarifa.

En Corea, la tierra abandonada o bajo recuperación de tierras durante más de 2 años se grava con un 5%, la tierra abandonada durante 5 años se grava con un 8%, la tierra abandonada durante 7 años se grava con un 9% y la tierra abandonada durante más de 10 años se grava con un 10%. En Estados Unidos los terrenos abandonados pagan un impuesto del 3%...

El Sr. Nguyen Van Dinh dijo que dichas regulaciones limitarán o eliminarán la motivación de las personas a especular, frenando el aumento de los precios de los bienes raíces, porque junto con los costos de interés y otros costos de oportunidad, poseer bienes raíces especulativos se vuelve más riesgoso.

En caso de que la gente todavía quiera especular después de imponer los impuestos, el presupuesto recaudará impuestos para servir a la inversión pública, construir escuelas, hospitales, obras de tráfico...

Construyendo un mercado inmobiliario transparente

Respecto a la propuesta del Ministerio de Construcción, en la rueda de prensa habitual del tercer trimestre de 2024 celebrada por el Ministerio de Finanzas en la mañana del 27 de septiembre, el viceministro Nguyen Duc Chi dijo que el Ministerio de Finanzas estaba completamente de acuerdo con esta propuesta del Ministerio de Construcción.

Sin embargo, según Nguyen Duc Chi, las políticas deben ser integrales y holísticas para construir un mercado inmobiliario cada vez más transparente y que se desarrolle de manera más sostenible.

Abogado Nguyen Van Dinh , experto legal en bienes raíces:

Ejecución sincronizada

Gravar las casas y los terrenos es una solución obligatoria porque así se ha institucionalizado claramente en la Resolución 18-NQ/TW de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre seguir innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, y mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra. La resolución establece claramente: "Resolver la situación del uso derrochador de la tierra, dejándola en barbecho, contaminada y degradada", "Prescribir tasas impositivas más altas para las personas que utilizan grandes extensiones de tierra, muchas casas, especulan con la tierra, ralentizan el uso de la tierra y la dejan en barbecho".

La tributación de viviendas y terrenos debe implementarse de manera sincrónica y justa entre las localidades y se necesita una base de datos para garantizar una tributación correcta y promover la efectividad de las políticas fiscales.

Actualmente, el Primer Ministro ha aprobado el Proyecto 06 para desarrollar aplicaciones de datos de población, identificación y autenticación electrónica para servir a la transformación digital. Las nuevas leyes sobre Tierras, Vivienda y Negocios Inmobiliarios también mencionan la creación de una base de datos nacional sobre los mercados de tierras, viviendas e bienes raíces... Estos son datos importantes para la implementación de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el futuro, luego de que sea presentada por el Gobierno y aprobada por la Asamblea Nacional.

Abogado Tran Dinh Dung, Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh:

Creando equidad para los contribuyentes

Es necesario proponer gravar las segundas residencias y los terrenos, así como implementar soluciones para estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, es necesario un enfoque unificado para crear equidad para los contribuyentes. En concreto, en términos cuantitativos y cualitativos, consideremos cómo se calculará la superficie terrestre en las localidades centrales y periféricas. Por ejemplo, una persona que tiene una segunda o tercera casa en el centro de la ciudad con una superficie total de 200 metros cuadrados y un valor de más de 50 mil millones de VND pagará impuestos diferentes que una persona que tiene una segunda casa con la misma superficie en otra zona. El método razonable es dividir el área, la región, el valor... de manera adecuada y justa.

También es importante que el tipo impositivo sea cercano al del mercado y adecuado a la capacidad del contribuyente. Por ejemplo, el valor de la segunda casa es de 100 mil millones de VND, cuando se vende aumenta a 200 mil millones de VND, la tasa impositiva debe aumentar de acuerdo con el valor de la casa, pero si la casa se reduce a 90 mil millones de VND, ¿se les reembolsará?, ¿es adecuado para su capacidad...?

V.Duan - S.Nhung grabado

Fuente: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm