La razón es que, según el Ministerio de Finanzas, la actual política de impuesto sobre la renta personal de Vietnam no hace distinción según el período de tenencia del inmueble por parte del transferente.
Necesario pero cauteloso
Según los expertos, si se aprueba, esta propuesta podría crear incentivos para que las personas posean bienes inmuebles a largo plazo, en lugar de especular a corto plazo para obtener ganancias. Esto contribuye a estabilizar el mercado inmobiliario, reducir el riesgo de "burbujas" y garantizar una oferta de vivienda sostenible.
Además, los ingresos fiscales procedentes de transacciones a corto plazo pueden incrementarse, especialmente en el contexto de un mercado inmobiliario vibrante, contribuyendo así al presupuesto estatal.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, analizó: Gravar los ingresos personales provenientes de transacciones inmobiliarias en función del tiempo de propiedad será una solución para prevenir la especulación, ayudar a regular el mercado inmobiliario y, por lo tanto, hacer que los precios de la vivienda sean más estables, especialmente en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh City...
" La tributación inmobiliaria no puede ignorarse debido a la dificultad de estabilizar el mercado inmobiliario. Esta tributación se dirige principalmente a quienes acumulan riqueza, en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivir o para fines productivos y comerciales, lo que contribuye a aumentar los ingresos presupuestarios y a regular el mercado", afirmó el Sr. Dinh.
Además, según el Sr. Dinh, el fenómeno de la especulación y el acaparamiento de bienes ante la escasez de oferta para esperar que los precios suban y obtener altos beneficios es muy común. Por lo tanto, es razonable gravar los bienes inmuebles.
Sin embargo, los expertos también enfatizan que la implementación también debe tener en cuenta muchos factores.
En concreto, según Savills Vietnam, para implementar la tributación inmobiliaria basada en el tiempo de tenencia, se necesitan muchas soluciones técnicas como: calcular los costos de inversión en infraestructura técnica, herramientas de cálculo de impuestos, especialmente transparencia y digitalización de todos los datos inmobiliarios residenciales. Estos factores crean importantes barreras que requieren grandes recursos financieros, determinación de las autoridades y coordinación a largo plazo.
Según los expertos, gravar la compra de viviendas en función del período de propiedad debe tener en cuenta muchos factores. (Ilustración: Minh Duc).
Según el Sr. Dinh, la tributación requiere muchas medidas técnicas que deben considerarse correctamente. Por ejemplo, alguien compra una casa pero necesita capital para venderla inmediatamente, lo cual es diferente a comprarla y venderla inmediatamente para obtener una ganancia.
El Sr. Dinh enfatizó que los datos de información deben ser claros y transparentes para que la tributación sea fácil y justa. Incluso muchos compradores de vivienda tienen que recurrir a préstamos bancarios y, al realizar la transferencia, el interés del préstamo también se incluye en el precio de venta y muchos otros costos.
" Las leyes fiscales deben estar completamente reguladas para evitar causar desventajas a las personas, especialmente a aquellas que no tienen la intención de especular o hacer subir los precios del mercado ", dijo.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, dijo que es correcto gravar a las personas que transfieren bienes inmuebles según el año de propiedad con el objetivo de aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo, aplicar esta normativa con la expectativa de reducir los precios de los inmuebles es "muy difícil de lograr".
" Al transferir una propiedad, el propietario añade todos los costos al precio final de venta. Como resultado, el comprador sigue siendo quien más sufre", afirmó el director ejecutivo de EZ Property.
El Sr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, señaló que el precio de un apartamento actualmente ronda los 60-70 millones de VND/m2, un precio demasiado alto en comparación con los ingresos de muchas personas. Aunque muchas personas compran casas no para vivir en ellas sino con el propósito de alquilarlas, no se puede decir que es una especulación. Está claro que gravar las segundas propiedades o los períodos de tenencia no es una buena solución para el mercado actual.
Según el Sr. Nghia, al aplicar impuestos, es necesario calcular si los ingresos fiscales pueden compensar los costos o no. Si queremos evitar la especulación, debemos agregar más servicios públicos y otros costos para garantizar justicia para la gente, lo que genera mayores costos de tributación que de recaudación fiscal.
La situación de "surf" es bastante común.
De hecho, la situación de compra y venta, de "navegar" por bienes raíces, es bastante común en Vietnam. Un informe reciente de PropertyGuru Vietnam mostró que en 2023, el 15% de los inversores poseían bienes inmuebles y los vendieron en un plazo de 3 meses, el 36% los poseía durante 3 a 6 meses y el 35% los poseía durante 6 a 12 meses.
Esto significa que sólo el 16% de los inversores en Vietnam mantienen sus inversiones durante 1 o 2 años o más. Mientras tanto, en Europa, el tiempo de posesión de un inmueble antes de venderlo es el siguiente: el 7% de los compradores lo mantiene entre 1 y 3 años, el 23% entre 3 y 5 años, el 33% entre 5 y 10 años y el 38% lo mantiene durante más de 10 años.
El "comprar rápido, vender rápido" puede venir por muchas causas, pero principalmente debido a los inversores "navegadores". Parte de la razón del problema de la navegación es que el impuesto a la renta sobre la transferencia de bienes raíces y las actividades de alquiler en Vietnam es actualmente demasiado bajo.
Por lo general, al transferir bienes inmuebles, los inversores solo tienen que pagar el 2% de impuesto sobre la renta, y los ingresos por alquiler de bienes inmuebles equivalen al 5% de los ingresos (aplicado a los ingresos superiores a 100 millones de VND).
Por ello, según el Ministerio de Finanzas, para limitar la especulación inmobiliaria, algunos países del mundo han utilizado herramientas fiscales para aumentar el coste de la conducta especulativa y reducir el atractivo de la especulación inmobiliaria en la economía, incluido el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Además, algunos países también aplican impuestos sobre las ganancias obtenidas de transacciones inmobiliarias de acuerdo con la frecuencia de las transacciones y el momento de la compra y reventa de los bienes inmuebles. Si este tiempo ocurre más rápido, la tasa impositiva es más alta, si ocurre más lento, la tasa impositiva es más baja.
El Ministerio de Finanzas citó que en Singapur, la tierra comprada y vendida en el primer año está gravada al 100% sobre la diferencia en el valor de la compra y la venta; Después de 2 años la tasa impositiva es del 50%; Después de 3 años es del 25%. O en Taiwán (China), las transacciones inmobiliarias realizadas dentro de los primeros 2 años después de la compra aplican una tasa impositiva del 45%; implementado en 2-5 años la tasa impositiva es del 35%; En 5-10 años la tasa impositiva es del 20% y después de 10 años la tasa impositiva es del 15%.
" Para tener un nivel razonable de regulación y evitar la especulación y las "burbujas" inmobiliarias, es posible estudiar la implementación de la recaudación de impuestos a la renta personal provenientes de transmisiones de inmuebles en función del período de tenencia como lo experimentan algunos países ", indicó el Ministerio de Hacienda.
Respecto de las tasas impositivas específicas, el Ministerio de Finanzas considera que es necesario investigarlas y determinarlas adecuadamente para reflejar el desempeño real del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, la aplicación de la política del impuesto sobre la renta de las personas físicas a las transferencias de bienes inmuebles basadas en el período de tenencia también debe sincronizarse con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con la tierra y la vivienda; así como la sincronización y preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras y bienes inmuebles.
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