El punto a), cláusula 4, del artículo 95 de la Ley de Tierras de 2013 establece claramente que los usuarios de tierras deben registrar los cambios de tierras cuando transfieren derechos de uso de tierras.
Además, el artículo 95, inciso 6, de esta Ley también estipula: “ En los casos de registro de los cambios especificados en los puntos a, b, h, i, k y l, inciso 4 de este artículo, en un plazo no mayor de 30 días contados a partir de la fecha del cambio, el usuario del terreno deberá realizar el trámite de registro del cambio; en caso de herencia de derechos de uso del terreno, el plazo para el registro de los cambios se computa a partir de la fecha de realización de la división de los derechos de uso del terreno como herencia”.
Así, al transferir los derechos de uso del suelo, las partes deben realizar el trámite de registro de cambios (transferencia del libro rojo). El registro de cambios deberá realizarse en un plazo no mayor a 30 días contados a partir de la fecha del cambio.
Los compradores pueden enfrentar muchos riesgos legales durante el proceso de uso de la tierra si han realizado una transacción de venta de tierra pero aún no han transferido la propiedad.
En caso de transferir dinero pero no transferir el libro rojo, el comprador puede encontrarse con los siguientes riesgos:
- Es probable que surjan controversias durante el uso de la tierra;
- En los documentos legales, el terreno todavía pertenece al "antiguo propietario", cuando ocurre una disputa, es difícil para el comprador tener garantizados sus derechos;
- Los compradores tienen restringidas las transacciones relacionadas con los derechos de uso de la tierra, tales como: Transferencia a otros; dar heredar;
- Sancionado administrativamente según el Decreto 91/2019/ND-CP
Los compradores pueden enfrentar muchos riesgos legales durante el proceso de uso de la tierra si han realizado una transacción de venta de tierra pero aún no han transferido la propiedad. Entonces, ¿qué deben hacer los compradores para garantizar sus derechos en este caso?
En caso de que después de contactar para negociar y llegar a un acuerdo sobre el registro de cambios en los derechos de uso de la tierra, el comprador todavía evita deliberadamente y no lleva a cabo el procedimiento de cambio de nombre o no coopera para llevar a cabo el procedimiento, el comprador tiene derecho a presentar una demanda solicitando al tribunal que resuelva el asunto.
De acuerdo a lo dispuesto en la ley de procedimiento civil, quien inicie una demanda debe contar con documentos y pruebas que acrediten la solicitud de demanda, de lo contrario el tribunal rechazará la solicitud de demanda.
Al presentar documentos y pruebas con la petición, no es necesario presentar todo lo que tiene el peticionario, sino únicamente es necesario presentar los documentos y pruebas que acrediten la solicitud de la petición.
De conformidad con la cláusula 9, artículo 26, punto a, cláusula 1, artículo 35 y punto c, cláusula 1, artículo 39 del Código de Procedimiento Civil de 2015, el demandante deberá presentar una petición ante el Tribunal Popular del Distrito (distrito, condado, pueblo, ciudad bajo una provincia, ciudad bajo una ciudad administrada centralmente) donde se encuentra ubicada la tierra en disputa si la disputa es entre hogares o individuos que usan la tierra.
En caso de que las partes firmen un contrato para transferir derechos de uso de la tierra, pero no haya sido notariado o autenticado, la transacción para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra no será reconocida por la ley y será una transacción inválida de acuerdo con el Artículo 129 del Código Civil de 2015 (debido a la violación de las condiciones formales obligatorias de notarización y autenticación del contrato).
En consecuencia, las consecuencias jurídicas de un contrato inválido según las cláusulas 2 y 3 del artículo 407 del Código Civil de 2015 son que no genera derechos ni obligaciones para las partes.
Por lo tanto, al presentar una demanda para resolver una disputa, el tribunal ordenará a las partes restablecer el estatus original, al vendedor devolver el dinero y al comprador devolver la tierra. La parte culpable de la nulidad del contrato será responsable de los daños y perjuicios.
BAO HUNGE
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