Las tiendas de la "tierra dorada" de Hanoi tienen pocos inquilinos, los precios de las viviendas se están disparando e incluso los ingresos altos tienen dificultades para comprar.

El grupo de ingresos más altos en Hanoi y Ho Chi Minh también tiene dificultades para comprar una casa; Los comercios en la "tierra dorada" de Hanoi no se alquilan, ¿cuándo los proyectos de vivienda necesitarán pedir opiniones al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública?... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Últimas noticias sobre bienes raíces: La brecha entre los ingresos y los precios de las viviendas se está ampliando, especialmente para los hogares de clase media y media alta. (Foto: Anh Phuong)

Los ingresos altos también dificultan la compra de una vivienda

En un informe publicado recientemente, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) citó datos de los resultados de la encuesta sobre el nivel de vida de la población de 2023 de la Oficina General de Estadísticas (GSO), diciendo que el grupo con los ingresos más altos (que representa el 20% de la población - grupo 5) tiene un ingreso promedio por persona de 14,47 millones de VND/mes en Hanoi; 13,8 millones de VND/mes en Da Nang; 13,26 millones de VND/mes en Ciudad Ho Chi Minh; 13,9 millones de VND/mes en Dong Nai y 18,38 millones de VND/mes en Binh Duong.

Según VARS, se espera que este grupo pueda poseer casas en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh sin necesidad de apoyo del Gobierno. Sin embargo, en la realidad, cuando se enfrentan al problema de la propiedad de la vivienda en estas grandes ciudades, incluso el grupo de altos ingresos antes mencionado encuentra muchos obstáculos.

VARS supone que cada hogar con dos personas en edad de trabajar está en el grupo de ingresos más altos, y que el ingreso promedio de este grupo se estima en alrededor de 30 millones de VND/mes/hogar, equivalente a unos 360 millones de VND por año.

La máxima asequibilidad si se aplica la regla financiera común es que los costos de vivienda no excedan 1/3 de los ingresos, lo que equivale a unos 6,7 millones de VND al mes, equivalente a unos 80 millones de VND al año.

Mientras tanto, cada apartamento comercial en Hanoi y Ho Chi Minh City cuesta entre 40 y 70 millones de VND/m2, dependiendo de la zona y el segmento. Así, un apartamento con una superficie de unos 60m2 costará entre 2,5 y 3,5 mil millones de VND.

Si el grupo de altos ingresos quiere comprar una casa que vale 3.500 millones de VND y pide prestado al banco el 70% del valor de la casa, o 2.450 millones de VND, con una tasa de interés del 8% anual durante 20 años. Las cuotas mensuales rondarán los 25-27 millones de VND, lo que equivale a más de 300 millones de VND al año.

Así, según VARS, con un pago máximo de 80 millones de VND al año, este grupo de personas es prácticamente incapaz de comprar una casa.

Al explicar la razón de la fuerte caída en la asequibilidad de la vivienda en los últimos años, VARS dijo que los precios de los bienes raíces en las grandes ciudades, que ya estaban más allá de la capacidad financiera de la mayoría de la gente, aumentaron rápidamente, muchas veces más rápido que la tasa de crecimiento de los ingresos.

En concreto, tras la pandemia de la Covid-19, los precios de los inmuebles, especialmente de los apartamentos en Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh, aumentaron continuamente, alcanzando un nuevo nivel un 30% superior al de 2019.

Según datos del Ministerio de Construcción, en el tercer trimestre de 2024, los precios de los apartamentos en Hanoi aumentaron tanto en proyectos nuevos como antiguos, y los precios de los proyectos nuevos aumentaron alrededor de un 4-6% trimestral y un 22-25% anual.

Los datos del canal Batdongsan muestran que el precio de venta promedio de los apartamentos en 2021 oscila entre 34 y 37 millones de VND/m2; 2022, que oscilan entre 38 y 40 millones de VND/m2. En 2023, el precio de venta fue de 39 a 42 millones de VND/m2 y en 2024, el precio de venta promedio aumentó a 45 a 51 millones de VND/m2.

Mientras tanto, el ingreso per cápita urbano en 2023 solo aumentará alrededor de un 4% en comparación con las estadísticas del GSO en 2019.

El ingreso promedio del grupo 5 en Hanoi y Da Nang en 2023 solo aumentará un 3% y un 7% respectivamente en comparación con 2019. El ingreso promedio de este grupo en Ciudad Ho Chi Minh incluso registró un crecimiento negativo del 8%.

Esto ha ampliado la brecha entre los ingresos y los precios de la vivienda, especialmente para los hogares de clase media y media alta.

Otra razón, según VARS, es la falta de oferta de vivienda adecuada, con muy pocos proyectos de vivienda con precios inferiores a 30 millones de VND/m2, lo que deja a la mayoría de las personas, incluido el grupo 5, sin opciones adecuadas.

Además, uno de los principales factores que impulsan el aumento de los precios inmobiliarios es el comportamiento especulativo. Mucha gente compra inmuebles sin intención de utilizarlos, los compra y luego los deja abandonados esperando que el precio suba, haciendo aún más grave el desequilibrio entre oferta y demanda...

Muchos locales comerciales en la "tierra dorada" de Hanoi cerraron

A finales de 2024, decenas de locales comerciales en la calle Kim Ma, que antes tenían uno de los precios de alquiler más caros de Hanoi, ahora están cerrados y tienen carteles de alquiler.

El propietario de una casa de 5 pisos, con una superficie útil total de 200m2, en la calle Kim Ma, dijo que desde principios de 2024 hasta ahora, muchas marcas y tiendas de la calle se han ido continuamente, los locales están cerrados y vacíos. Se sabe que antes la casa entera se alquilaba por 60 millones de VND al mes, ahora se redujo a 50 millones de VND al mes, pero desde hace más de medio año no hay inquilino.

El propietario de una casa de 5 pisos con 2 frentes a la calle Kim Ma dijo que además de reducir el alquiler, también creó condiciones para que los clientes paguen 3 meses de alquiler en lugar de 6 meses a la vez como antes, pero aún así no pudo retener a los inquilinos.

La calle Kim Ma tiene aproximadamente 1,5 km de largo y cada pocas casas hay una tienda con un cartel de "se alquila".

No sólo los locales grandes están vacíos, sino también los locales pequeños con precios de alquiler que oscilan entre 15 y 20 millones de VND al mes sin inquilinos.

"Antes de la pandemia de COVID-19, los locales comerciales de la calle Kim Ma eran ocupados inmediatamente por otros si estaban vacíos, pero ahora muchos comerciantes no pueden sobrevivir, en parte por los altos precios de los locales, en parte por la mala situación comercial, por lo que se ven obligados a devolverlos", explicó el propietario de un local comercial en la calle Kim Ma.

Según los residentes que viven en la calle Kim Ma, desde finales de 2023, han visto cómo muchas tiendas regresaban a sus instalaciones y se marchaban. Parte de la razón se debe al impacto de la prolongada construcción de la estación de metro, junto con las malas condiciones comerciales, e incluso la quiebra.

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El distrito de Hoang Mai (Hanoi) está a punto de subastar casi 44.000m2 de terreno.

Lac Viet Joint Stock Auction Company acaba de anunciar la subasta de activos del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Hoang Mai.

Específicamente, la subasta de derechos de uso de la tierra para implementar el proyecto de inversión en construcción de viviendas de baja altura en el terreno codificado TT4 en el área urbana de la presa Nam Ho Linh, barrio de Hoang Liet, distrito de Hoang Mai, Hanoi (fase 1).

El terreno subastado tiene una superficie total de 43.944m2; Incluyendo 20.061m2 de suelo residencial, 20.759m2 de suelo transitable y más de 3.123m2 de suelo verde.

La superficie del terreno residencial corresponde a 10 zonas, 262 parcelas, la densidad de construcción de toda el área es de aproximadamente 49,7%, 4 pisos de altura.

El precio inicial de la primera ronda es de más de 86 millones de VND/m2. El precio inicial de la ronda 2 en adelante es igual a la oferta válida más alta en la ronda anterior. El precio oscila entre 500.000 VND/m2.

La tarifa de registro de la subasta es de 4 millones de VND. El depósito para participar en la subasta es más de 345 mil millones de VND.

La subasta se realiza mediante votación directa en múltiples rondas durante la subasta, debiendo pasar por al menos 3 rondas obligatorias. Método de oferta ascendente.

Horario y lugar de venta y recepción de documentos hasta las 17:00 horas. el 20 de diciembre en el departamento de ventanilla única: el Comité Popular del Distrito de Hoang Mai y la sede de la Compañía Conjunta de Subastas de Acciones Lac Viet.

La subasta se realizará a las 14:30 horas. el 23 de diciembre en el salón del Centro Político del Distrito de Hoang Mai.

¿Cuándo los proyectos de vivienda deben consultar al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública?

El Ministerio de Construcción acaba de enviar un documento al Departamento de Construcción de la provincia de Ha Tinh sobre la consulta con el Ministerio de Defensa Nacional y el Ministerio de Seguridad Pública sobre proyectos de inversión en construcción de viviendas en áreas que requieren defensa y seguridad nacional.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción recibió el Despacho Oficial No. 3770/SXD-QLN de fecha 15 de noviembre de 2024 del Departamento de Construcción de la provincia de Ha Tinh, solicitando orientación sobre la obtención de opiniones del Ministerio de Defensa Nacional y del Ministerio de Seguridad Pública sobre proyectos de inversión en construcción de viviendas en áreas que requieren defensa y seguridad nacional de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda.

Luego de la investigación, el Ministerio de la Construcción respondió lo siguiente: Respecto de la consulta al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública sobre proyectos de inversión en construcción de vivienda en zonas que requieran la defensa y seguridad nacional. De acuerdo con la Ley de Vivienda de 2023, las organizaciones e individuos extranjeros solo pueden comprar, alquilar con opción a compra, recibir obsequios y heredar viviendas comerciales en proyectos de inversión en construcción de viviendas que no estén ubicados en áreas que requieran defensa y seguridad nacional. En la Cláusula 2 del Artículo 16, la Cláusula 2 del Artículo 17 y la Cláusula 3 del Artículo 19 de la Ley de Vivienda de 2023, las organizaciones e individuos extranjeros solo pueden comprar, alquilar con opción a compra, recibir regalos, recibir herencias y ser propietarios de viviendas comerciales en proyectos de inversión en construcción de viviendas que no estén ubicados en áreas que requieran defensa y seguridad nacional.

El Decreto No. 95/2024/ND-CP estipula que el organismo encargado de evaluar y aprobar las políticas de inversión debe consultar al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública para determinar si el proyecto se encuentra en un área que requiere defensa y seguridad nacional o no. Esto es para determinar si se permite o no que organizaciones e individuos extranjeros sean propietarios de viviendas en un proyecto.

De acuerdo a esta regulación, el Estado sólo permite a organizaciones e individuos extranjeros comprar, arrendar-comprar, recibir regalos o heredar viviendas comerciales. No existen regulaciones que permitan la recepción de derechos de uso de suelo en proyectos de inversión en construcción de viviendas. Por lo tanto, en el caso de proyectos de inversión en construcción de infraestructura para dividir terrenos en parcelas y venderlos a personas para que construyan sus propias casas, no se trata de enviar comentarios al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 6, Artículo 15 del Decreto No. 95/2024/ND-CP.

En cuanto a la consulta con el Ministerio de Defensa Nacional y el Ministerio de Seguridad Pública sobre proyectos de inversión en construcción de viviendas sociales, de acuerdo con la Cláusula 4, Artículo 6 del Decreto No. 100/2024/ND-CP de fecha 26 de julio de 2024 del Gobierno, para proyectos de inversión en construcción de viviendas sociales y viviendas para las fuerzas armadas del pueblo, el organismo encargado de evaluar y aprobar la política de inversión no tiene que enviar la consulta al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública sobre el contenido especificado en la Cláusula 6, Artículo 15 del Decreto No. 95/2024/ND-CP.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html