Muchos expertos creen que el mecanismo piloto para que las empresas negocien derechos de uso de la tierra con la gente para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial desvinculará los proyectos, aumentará la oferta de vivienda y contribuirá a resolver la escasez de oferta de vivienda.
El Gobierno también propuso que la Asamblea Nacional acuerde permitir que las empresas realicen proyectos de vivienda comercial en áreas de instalaciones que deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental. En la foto: la tierra dorada de la fábrica de jabón de Hanoi en el clúster industrial Cao - Xa - La en 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (distrito de Thanh Xuan, Hanoi) después de muchos años de reubicación aún no causa desperdicio de recursos de tierra - Foto: DANH KHANG
El proyecto de resolución sobre este mecanismo piloto acaba de ser comentado por la Asamblea Nacional y se espera que sea aprobado en la sesión que concluirá a finales de noviembre.
Sin embargo, dado el estado actual de la oferta de vivienda en el mercado, centrada en los segmentos de apartamentos de gama media, alta y de lujo, algunas opiniones también sugieren que el mecanismo piloto debe tener una dirección clara, priorizando el acuerdo para recibir derechos de uso de suelo para desarrollar el segmento de vivienda asequible y apartamentos asequibles para satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.
Cientos de proyectos inmobiliarios esperan ser resueltos
En marzo de 2024, en la reunión del Grupo de Trabajo del Primer Ministro para revisar, instar y orientar la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Construcción dijo que en la ciudad de Ho Chi Minh, había 143 proyectos inmobiliarios, Hanoi 246 proyectos, Hai Phong 4 proyectos, Binh Dinh 16 proyectos, Can Tho 34 proyectos... esperando que el grupo de trabajo, los ministerios, las sucursales y las localidades eliminen los obstáculos.
Se puede observar que en todo el país todavía hay cientos de proyectos inmobiliarios que se encuentran “congelados”.
Hay muchos proyectos que no se pueden ejecutar porque no cuentan con suelo residencial. Los inversores gastan dinero en comprar terrenos según la planificación pero aún así no pueden construir proyectos porque les falta... 1 metro cuadrado de terreno residencial.
Además, en el proyecto de resolución piloto que se presenta a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, el Gobierno también propone que la Asamblea Nacional acuerde permitir que las empresas implementen proyectos de vivienda comercial en áreas de terrenos de establecimientos que deben ser reubicados debido a la contaminación ambiental, establecimientos que deben ser reubicados de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.
En el mismo centro de Hanoi, numerosas instalaciones industriales contaminan el medio ambiente. Tras trasladar sus fábricas a distritos suburbanos o provincias vecinas, han quedado al descubierto numerosas "tierras doradas" que llevaban décadas abandonadas.
Por lo general, el grupo de tres fábricas, la fábrica de caucho Sao Vang, la fábrica de jabón Hanoi y la fábrica de tabaco Thang Long, con una superficie total de unos 150.000 m2, se trasladó a los suburbios y se dejó en barbecho durante muchos años.
Entre ellos, la "tierra dorada" de la fábrica de jabón de Hanoi ha sido reubicada durante muchos años pero hasta ahora la hierba sigue creciendo debido a la falta de un mecanismo para convertirla en terreno para la construcción de viviendas comerciales.
Un proyecto en la calle Mai Chi Tho, barrio An Phu, ciudad de Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Las empresas y los propietarios de tierras están contentos
En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el mecanismo piloto que permite a las empresas negociar la recepción de derechos de uso de tierras distintas de las residenciales de las personas para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial añade otro método de acceso a la tierra para las empresas que invierten en bienes raíces.
Este mecanismo también garantiza el derecho a negociar de los usuarios de la tierra, reduciendo las quejas en la adquisición de tierras para la implementación de proyectos.
"Aunque el actual mecanismo de recuperación de tierras es mucho mejor que antes (el nivel de compensación es más satisfactorio y está más orientado al mercado), no es tan bueno como el mecanismo piloto para que las empresas y las personas con derechos de uso de la tierra negocien la transferencia de tierras", enfatizó el Sr. Chau.
Por ejemplo, en el Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos años ha habido 48 edificios de apartamentos antiguos. Hasta ahora, ha habido 5 edificios de apartamentos antiguos en los que las empresas han acordado recomprar el 100% de los apartamentos antiguos a los residentes para llevar a cabo el proyecto de construcción de nuevos edificios de apartamentos comerciales, pero no ha habido quejas porque se trata de un mecanismo de compraventa justo.
Todavía hay 43 edificios de apartamentos antiguos que no han sido renovados todavía porque no tenemos un mecanismo para incentivar a los inversionistas a negociar la recompra de apartamentos antiguos.
Según el Sr. Chau, muchos proyectos de viviendas comerciales están actualmente estancados porque las empresas tienen terrenos que no son residenciales, por lo que la construcción no se puede llevar a cabo.
Si bien el mercado inmobiliario carece de oferta de productos de vivienda (debido a la escasez de proyectos de vivienda), si la Asamblea Nacional prueba la posibilidad de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales para proyectos de vivienda comercial, el número de proyectos de vivienda comercial autorizados aumentará, lo que aumentará la oferta de productos de vivienda en el futuro.
El Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanoi, comentó que la política piloto de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales a la gente para construir proyectos de viviendas comerciales es una dirección abierta para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Este mecanismo también permite a las empresas inmobiliarias cooperar con los usuarios de la tierra mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra y la contribución de acciones en la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial.
Esto aumentará el fondo de tierra para la construcción de viviendas y así satisfacer las necesidades de vivienda de la gente. "Permitir que las empresas negocien directamente y recompren los derechos de uso de la tierra a la gente será sin duda mucho más barato que organizar licitaciones y subastas de derechos de uso de la tierra para construir proyectos de viviendas comerciales. La negociación directa entre las dos partes evitará los "precios virtuales" en las subastas de tierras", comentó el Sr. Cuong.
Muchos expertos en bienes raíces también expresaron la opinión de que el proyecto piloto que permite a las empresas negociar la compra de tierras agrícolas y otras tierras a personas para construir viviendas comerciales también evitaría el actual desperdicio de tierras en las áreas urbanas.
De hecho, hay muchos terrenos no residenciales en Hanoi y Ho Chi Minh City que han estado abandonados durante muchos años. El proyecto piloto de acuerdos de recompra y conversión ayudará a que la tierra se use de manera más efectiva, mientras el Estado sigue recaudando tasas e impuestos por el uso de la tierra, y la gente tiene más opciones para comprar casas.
Fomentar la vivienda comercial de bajo coste
Aunque apoyan el proyecto piloto que permite a las empresas negociar el derecho a utilizar terrenos no residenciales para viviendas comerciales, muchos expertos creen que el proyecto piloto que permite a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales para proyectos de viviendas comerciales debería priorizar los proyectos de viviendas comerciales asequibles que sean adecuados a la situación local.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com, recomienda utilizar este mecanismo piloto para desarrollar viviendas asequibles y apartamentos comerciales de bajo costo para aumentar la oferta de viviendas y satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.
El Sr. Tuan cree que el aumento de la oferta de viviendas a través del mecanismo piloto debe ser coherente con las necesidades prácticas. Si no hay una dirección clara, las empresas, después de aceptar comprar terrenos a la gente, solo se concentrarán en desarrollar viviendas comerciales de alto precio, alrededor de 50 millones de dongs por m2 , para obtener grandes ganancias como en el pasado, entonces no se logrará el objetivo de equilibrar la oferta y la demanda de viviendas en el mercado.
Otra nota según el Sr. Tuan es que el programa piloto para que las empresas compren terrenos no residenciales a las personas para construir proyectos de viviendas comerciales necesita evitar la situación en que algunos inversionistas con potencial financiero se aprovechen de esta regulación para comprar terrenos y dejarlos allí, esperando que el precio aumente para transferirlos a otras empresas.
Es necesario agregar regulaciones que las empresas que negocian y compran terrenos a personas deben implementar proyectos de vivienda comercial en un plazo de 2 a 3 años, de lo contrario deben transferir el terreno a otro inversionista para realizar el proyecto, de lo contrario el terreno será recuperado.
El dúo de resoluciones eliminará obstáculos para el mercado inmobiliario.
Además de la resolución piloto que permite a las empresas negociar la recepción de la transferencia de terrenos no residenciales de las personas para construir proyectos de viviendas comerciales, el Gobierno también planea presentar a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación una resolución especializada para manejar problemas relacionados con la tierra, la reubicación de fábricas contaminadas, la reorganización de las sedes de las agencias estatales, proyectos que enfrentan inspección, auditoría, investigación y fallos judiciales.
Este par de resoluciones permitirá “reactivar” los activos que se encuentran actualmente suspendidos en cientos de proyectos habitacionales y urbanísticos en todo el país. Con el mecanismo de las resoluciones de la Asamblea Nacional, las empresas tendrán una base para completar los trámites de inversión en proyectos, continuar ejecutando proyectos de vivienda, aumentar la oferta de vivienda y contribuir a equilibrar la oferta y la demanda del mercado.
Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente DO DUC DUY:
“Los proyectos mal ejecutados por los dirigentes locales serán rescatados”
Respecto a la resolución temática, la directiva de las autoridades competentes es que los proyectos que se encuentren estancados debido a errores cometidos por autoridades y dirigentes locales se resolverán para que las empresas puedan seguir implementando el proyecto. Con este tipo de proyectos se ha sancionado a la mayoría de dirigentes locales que violaron la ley.
En cuanto a los proyectos en que las empresas cometan errores intencionalmente, serán revocados para evitar desperdiciar recursos de tierra.
¿Aún tienes dudas sobre los términos y condiciones?
Proyecto de apartamentos en la calle Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Un inversor en proyectos inmobiliarios de Ciudad Ho Chi Minh dijo que junto con la presentación por parte del Gobierno de la resolución piloto a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, Ciudad Ho Chi Minh también está revisando el número de empresas con terrenos que están estancados en las regulaciones y no han podido implementar proyectos. Según la revisión, esta empresa por sí sola tiene casi 20 parcelas de tierra en el distrito de Binh Chanh, distrito 8, Thu Duc... que están estancadas.
Esta persona dijo que la mayor parte de la tierra es tierra agrícola, tierra no agrícola, no tierra residencial, y la empresa ha completado la transferencia de la gente, pero como la ley no lo permite, el proyecto no se puede llevar a cabo.
El mercado inmobiliario ha estado difícil últimamente, pero las empresas no pueden utilizar los recursos de tierra disponibles para hacer más proyectos y tienen una fuente de suministro para vender para recuperar dinero, por lo que es muy difícil. Mientras las empresas todavía tienen que pagar los intereses de los préstamos bancarios, las dificultades se acumulan.
Al leer el proyecto de resolución que está a punto de ser considerado para su aprobación, este empresario considera que se trata de una política necesaria para eliminar dificultades para las empresas y el mercado y pronto tendrá la oportunidad de ser considerado para su aprobación.
Sin embargo, un punto de preocupación para las empresas es cuando el proyecto de resolución estipula las condiciones para implementar proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra.
En consecuencia, las organizaciones de negocios inmobiliarios que implementan proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra según lo prescrito en esta resolución, pueden cambiar el propósito de uso de uno o más tipos de tierra para implementar el proyecto, incluida la tierra agrícola; tierras no agrícolas ni residenciales; Terreno residencial y otros terrenos en la misma parcela en caso de acuerdo sobre recepción de derechos de uso del terreno.
Esta norma puede interpretarse en el sentido de que las empresas que ya poseen terrenos pueden cambiar el destino de los terrenos agrícolas o no agrícolas que no sean de uso residencial para realizar proyectos. Sin embargo, al recibir una transferencia desde el principio, deben transferir parcelas de terreno que tengan tanto terreno residencial como otros terrenos en la misma parcela.
Por lo tanto, si la resolución se aprueba y se implementa tal como la entiende la empresa, la destitución no será completa.
Esta persona explicó además que actualmente, además de las empresas con fondos de tierras disponibles bajo sus derechos de uso comercial, hay casos en que las empresas anteriormente permitían a individuos de la empresa comprar tierras agrícolas pero aún no las han incluido en los derechos de uso comercial debido a problemas legales; O hay empresas con recursos suficientes que quieren recibir transferencias de tierras de la gente para hacer proyectos.
Si se entiende como se indica anteriormente, las empresas solo pueden comprar áreas con terrenos residenciales y otros terrenos, lo que limitará el acceso de la empresa a los recursos de la tierra.
"El Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente también señaló recientemente ante la Asamblea Nacional que no es adecuado que en realidad la mayoría de los proyectos inmobiliarios se lleven a cabo en terrenos que no son originalmente de uso residencial y que la planificación detallada del proyecto también incluye muchos tipos diferentes de terrenos, como terrenos residenciales, terrenos de tránsito, terrenos verdes... por lo que las disposiciones de la Ley de Tierras no se pueden implementar en la práctica. Por lo tanto, el organismo que la redactó debe reconsiderar esto", sugirió.
Debería eliminar una frase
Compartiendo la misma preocupación, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el reglamento debería eliminar la frase "para los casos de acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra" en el reglamento sobre terrenos residenciales y otros terrenos en la misma parcela para evitar malentendidos al implementar la resolución.
Esto significa que las empresas que ya tienen tierras o han recibido una transferencia desde el inicio pueden utilizar tres tipos de tierras: tierras agrícolas; tierras no agrícolas ni residenciales; Terrenos residenciales y otros terrenos en el mismo lote para proyectos de vivienda comercial siempre que cumplan con la planificación, planes de uso de suelo y demás criterios de la resolución.
"Esta es la única manera de eliminar el cuello de botella y liberar los recursos de la tierra", afirmó el Sr. Chau.
Fuente: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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