Dar rienda suelta a proyectos inmobiliarios

Muchos expertos creen que el mecanismo piloto para que las empresas negocien derechos de uso de la tierra con la gente para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial desvinculará los proyectos, aumentará la oferta de vivienda y contribuirá a resolver la escasez de oferta de vivienda.

El Gobierno también propuso que la Asamblea Nacional acuerde permitir a las empresas realizar proyectos de vivienda comercial en áreas de instalaciones que deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental. En la foto: la tierra dorada de la fábrica de jabón de Hanoi en el clúster industrial Cao - Xa - La en 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (distrito de Thanh Xuan, Hanoi) después de muchos años de reubicación aún no causa desperdicio de recursos de tierra - Foto: DANH KHANG

El proyecto de resolución sobre este mecanismo piloto acaba de ser comentado por la Asamblea Nacional y se espera que sea aprobado en la sesión que concluirá a finales de noviembre.

Sin embargo, dado el estado actual de la oferta de vivienda en el mercado, centrada en los segmentos de apartamentos de gama media, alta y de lujo, algunas opiniones también sugieren que el mecanismo piloto debe tener una dirección clara, priorizando el acuerdo para recibir derechos de uso de suelo para desarrollar el segmento de vivienda asequible y apartamentos asequibles para satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.

Cientos de proyectos inmobiliarios esperan ser resueltos

En marzo de 2024, en la reunión del Grupo de Trabajo del Primer Ministro para revisar, instar y orientar la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Construcción dijo que en la ciudad de Ho Chi Minh, había 143 proyectos inmobiliarios, Hanoi 246 proyectos, Hai Phong 4 proyectos, Binh Dinh 16 proyectos, Can Tho 34 proyectos... esperando que el grupo de trabajo, los ministerios, las sucursales y las localidades eliminen los obstáculos.

Se puede observar que en todo el país todavía hay cientos de proyectos inmobiliarios que están “congelados”.

Hay muchos proyectos que no se pueden realizar porque no cuentan con suelo residencial. Los inversores gastan dinero en comprar terrenos según la planificación, pero aún así no pueden construir proyectos porque les falta... 1 metro ^cuadrado de terreno residencial.

Además, en el proyecto de resolución piloto que se presenta a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, el Gobierno también propone que la Asamblea Nacional acuerde permitir a las empresas implementar proyectos de vivienda comercial en áreas de terrenos de establecimientos que deben reubicarse debido a la contaminación ambiental, establecimientos que deben reubicarse de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.

Justo en Hanoi, muchas instalaciones industriales contaminan el medio ambiente en la zona centro de la ciudad. Tras trasladar sus fábricas a distritos suburbanos o provincias vecinas, han quedado al descubierto muchas "tierras doradas" que habían estado abandonadas durante décadas.

Por lo general, el grupo de tres fábricas, la fábrica de caucho Sao Vang, la fábrica de jabón Hanoi y la fábrica de tabaco Thang Long, con una superficie total de unos ^{150.000 m2} , después de ser reubicadas en los suburbios y abandonadas durante muchos años.

Entre ellos, la "tierra dorada" de la fábrica de jabón de Hanoi ha sido reubicada durante muchos años, pero hasta ahora la hierba todavía crece debido a la falta de un mecanismo para convertirla en terrenos para la construcción de viviendas comerciales.

Un proyecto en la calle Mai Chi Tho, distrito de An Phu, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Las empresas y los terratenientes están contentos

En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el mecanismo piloto que permite a las empresas negociar la recepción de derechos de uso de tierras distintas de las residenciales de las personas para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial agrega otro método de acceso a la tierra para las empresas que invierten en bienes raíces.

Este mecanismo también garantiza el derecho a negociar de los usuarios de la tierra, reduciendo las quejas en la adquisición de tierras para la implementación de proyectos.

"Si bien el actual mecanismo de recuperación de tierras es mucho mejor que el anterior (el nivel de compensación es más satisfactorio y está más orientado al mercado), no es tan eficaz como el mecanismo piloto para que las empresas y las personas con derechos de uso de la tierra negocien la transferencia de tierras", enfatizó el Sr. Chau.

Por ejemplo, en el Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos años ha habido 48 edificios de apartamentos antiguos. Hasta ahora, ha habido 5 edificios de apartamentos antiguos en los que las empresas han acordado recomprar el 100% de los apartamentos antiguos a los residentes para llevar a cabo el proyecto de construir nuevos edificios de apartamentos comerciales, pero no ha habido quejas porque este es un mecanismo de compra y venta justa.

Todavía hay 43 edificios de apartamentos antiguos que no han sido renovados todavía porque no tenemos un mecanismo para incentivar a los inversores a negociar la recompra de apartamentos antiguos.

Según el Sr. Chau, muchos proyectos de viviendas comerciales están actualmente estancados porque las empresas tienen terrenos que no son residenciales, por lo que no se puede llevar a cabo la construcción.

Si bien el mercado inmobiliario carece de oferta de productos de vivienda (debido a una escasez de proyectos de vivienda), si la Asamblea Nacional prueba la posibilidad de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales para proyectos de vivienda comercial, el número de proyectos de vivienda comercial autorizados aumentará, lo que incrementará la oferta de productos de vivienda en el futuro.

El Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, comentó que la política piloto de permitir a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales a personas para construir proyectos de viviendas comerciales es una dirección abierta para el desarrollo del mercado inmobiliario.

Este mecanismo también permite a las empresas inmobiliarias cooperar con los usuarios de la tierra mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra y la contribución de acciones en la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial.

Esto aumentará el fondo de tierras para la construcción de viviendas, satisfaciendo así las necesidades de vivienda de la gente. "Permitir que las empresas negocien directamente y recompren los derechos de uso del suelo a los ciudadanos será sin duda mucho más económico que organizar licitaciones y subastas de derechos de uso del suelo para construir proyectos de vivienda comercial. La negociación directa entre ambas partes evitará los 'precios virtuales' en las subastas de terrenos", comentó el Sr. Cuong.

Muchos expertos en bienes raíces también expresaron la opinión de que el proyecto piloto que permite a las empresas negociar la compra de tierras agrícolas y otras tierras a personas para construir viviendas comerciales también evitaría el actual desperdicio de tierras en las áreas urbanas.

De hecho, hay muchos terrenos no residenciales en Hanoi y Ho Chi Minh que han estado abandonados durante muchos años. El programa piloto de acuerdos de recompra y conversión ayudará a que la tierra se use de manera más efectiva, mientras el Estado aún recauda tarifas e impuestos por el uso de la tierra y la gente tiene más opciones para comprar casas.

Fomentar la vivienda comercial de bajo coste

Aunque apoyan el proyecto piloto que permite a las empresas negociar el derecho a utilizar terrenos no residenciales para viviendas comerciales, muchos expertos creen que el proyecto piloto que permite a las empresas negociar la compra de terrenos no residenciales para proyectos de viviendas comerciales debería priorizar proyectos de viviendas comerciales asequibles que se adapten a la situación local.

El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com, recomienda utilizar este mecanismo piloto para desarrollar viviendas asequibles y apartamentos comerciales de bajo costo para aumentar la oferta de viviendas y satisfacer las necesidades reales de vivienda de la mayoría de las personas.

El Sr. Tuan cree que el aumento de la oferta de viviendas a través del mecanismo piloto debe ser coherente con las necesidades prácticas. Si no hay una dirección clara, las empresas, después de aceptar comprar tierras a la gente, solo se concentrarán en desarrollar viviendas comerciales de alto precio, alrededor de 50 millones de VND/ ^m2 , para obtener altas ganancias como en el pasado, entonces no se logrará el objetivo de equilibrar la oferta y la demanda de viviendas en el mercado.

Otra nota según el Sr. Tuan es que el programa piloto para que las empresas compren terrenos no residenciales a personas para construir proyectos de viviendas comerciales debe evitar la situación en la que algunos inversionistas con potencial financiero aprovechen esta regulación para comprar terrenos y dejarlos allí, esperando que el precio aumente para transferirlos a otras empresas.

Es necesario agregar regulaciones que establezcan que las empresas que negocian y compran terrenos a personas deben implementar proyectos de vivienda comercial dentro de 2-3 años, de lo contrario deben transferir el terreno a otro inversionista para realizar el proyecto, de lo contrario el terreno será recuperado.

El dúo de resoluciones eliminará obstáculos para el mercado inmobiliario.

Además de la resolución piloto que permite a las empresas negociar la recepción de la transferencia de terrenos no residenciales de personas para construir proyectos de viviendas comerciales, el Gobierno también planea presentar a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación una resolución especializada para manejar problemas relacionados con la tierra, la reubicación de fábricas contaminadas, la reorganización de las sedes de las agencias estatales, proyectos que enfrentan inspección, auditoría, investigación y fallos judiciales.

Este par de resoluciones “revivirán” los activos que se encuentran actualmente suspendidos en cientos de proyectos habitacionales y urbanísticos en todo el país. Con el mecanismo de las resoluciones de la Asamblea Nacional, las empresas tendrán una base para completar los procedimientos de inversión en proyectos, continuar ejecutando proyectos de vivienda, aumentar la oferta de viviendas y contribuir a equilibrar la oferta y la demanda del mercado.

Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente DO DUC DUY:

"Los proyectos mal ejecutados por los líderes locales serán rescatados"

Respecto a la resolución temática, la directiva de las autoridades competentes es que los proyectos que se encuentren estancados debido a errores cometidos por las autoridades y líderes locales se resolverán para que las empresas puedan seguir implementando el proyecto. Con este tipo de proyectos se ha sancionado a la mayoría de dirigentes locales que violaron la ley.

En cuanto a los proyectos en que las empresas cometan errores intencionalmente, serán revocados para evitar el desperdicio de recursos de tierra.

¿Aún tienes dudas sobre los términos y condiciones?

Proyecto de apartamentos en la calle Le Van Luong, comuna de Nhon Duc, distrito de Nha Be, ciudad Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Un inversor en proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh dijo que junto con la presentación por parte del Gobierno de la resolución piloto a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, Ciudad Ho Chi Minh también está revisando el número de empresas con terrenos que están estancados en las regulaciones y no han podido implementar proyectos. Según la revisión, esta empresa por sí sola tiene casi 20 parcelas de tierra en el distrito de Binh Chanh, distrito 8, Thu Duc... que están estancadas.

Esta persona dijo que la mayor parte de la tierra es tierra agrícola, tierra no agrícola, no tierra residencial, y la empresa ha completado la transferencia de la gente, pero como la ley no lo permite, el proyecto no se puede llevar a cabo.

El mercado inmobiliario ha estado difícil recientemente, pero las empresas no pueden utilizar los recursos de tierra disponibles para hacer más proyectos y tienen una fuente de suministro para vender para recuperar dinero, por lo que es muy difícil. Mientras las empresas todavía tienen que pagar los intereses de los préstamos bancarios, las dificultades se acumulan.

Al leer el proyecto de resolución que está a punto de ser considerado para su aprobación, este empresario cree que se trata de una política necesaria para eliminar dificultades para las empresas y el mercado y pronto tendrá la oportunidad de ser considerado para su aprobación.

Sin embargo, un punto de preocupación para las empresas es cuando el proyecto de resolución estipula las condiciones para implementar proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra.

En consecuencia, las organizaciones de negocios inmobiliarios que implementan proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de tierras o tener derechos de uso de tierras según lo prescrito en esta resolución, pueden cambiar el propósito de uso de uno o más tipos de tierras para implementar el proyecto, incluidas las tierras agrícolas; tierras no agrícolas ni residenciales; Terrenos para vivienda y otros terrenos dentro de la misma parcela en caso de acuerdo sobre recepción de derechos de uso del terreno.

Esta regulación puede interpretarse en el sentido de que las empresas que ya poseen terrenos pueden cambiar el destino de sus terrenos agrícolas o no agrícolas, es decir, no residenciales, para realizar proyectos. Sin embargo, al recibir una transferencia desde el inicio, deben transferir parcelas de terreno que tengan tanto suelo residencial como otros terrenos en la misma parcela.

Por lo tanto, si la resolución se aprueba y se implementa tal como la entiende la empresa, la destitución no será completa.

Esta persona explicó además que, en la actualidad, además de las empresas con fondos de tierras disponibles bajo sus derechos de uso comercial, existen casos en que las empresas anteriormente permitieron a individuos de la empresa comprar tierras agrícolas, pero aún no las han incluido en los derechos de uso comercial debido a problemas legales; O hay empresas con suficientes recursos que quieren recibir transferencias de tierras de la gente para hacer proyectos.

Si se entiende como se indica anteriormente, las empresas solo pueden comprar áreas con terrenos residenciales y otros terrenos, lo que limitará el acceso de la empresa a los recursos de la tierra.

El Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente también señaló recientemente ante la Asamblea Nacional la insuficiencia de la ley, ya que, en realidad, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se ejecutan en terrenos que no son originalmente residenciales y la planificación detallada del proyecto también incluye diversos tipos de terrenos, como residenciales, de tránsito y verdes, por lo que las disposiciones de la Ley de Tierras no pueden implementarse en la práctica. Por lo tanto, el organismo encargado de su redacción debe reconsiderar esta medida, sugirió.

Debería eliminar una frase

Compartiendo la misma preocupación, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el reglamento debería eliminar la frase "para casos de acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra" en el reglamento sobre terrenos residenciales y otros terrenos en la misma parcela para evitar malentendidos al implementar la resolución.

Esto significa que las empresas que ya tienen tierras o han recibido una transferencia desde el inicio, pueden utilizar tres tipos de tierras: tierras agrícolas; tierras no agrícolas ni residenciales; Terrenos residenciales y otros terrenos dentro del mismo lote para proyectos de vivienda comercial siempre que cumplan con la planificación, planes de uso del suelo y demás criterios de la resolución.

"Esta es la única manera de eliminar el cuello de botella y liberar los recursos de la tierra", afirmó el Sr. Chau.

Fuente: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm