Promover la ventaja de “llegar después y adelantarse”
Con la ventaja de estar a la vanguardia y la ventaja de atraer inversiones, hasta ahora, en las "locomotoras" del desarrollo industrial como Ciudad Ho Chi Minh, Hanoi o las provincias sureñas de Binh Duong, Dong Nai, las provincias norteñas de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang..., el área de los parques industriales (PI) se ha llenado básicamente y se ha desarrollado de manera estable. Esto significa que no queda mucho terreno para el desarrollo industrial. En el contexto actual, ampliar la superficie del parque industrial no es fácil y la demanda de alquiler de terrenos sigue siendo alta, por lo que los precios de alquiler de terrenos aumentan constantemente.
Un empresario que llegó a Nghe An para alquilar terrenos para hacer negocios en un parque industrial dijo: Debido a que el fondo de tierras en los parques industriales del norte se ha agotado, en los últimos años, los precios de alquiler de tierras han aumentado rápidamente, de aproximadamente 90-100 USD/m2/año anteriormente, ha aumentado en promedio a 150 USD, y a veces incluso hasta 180 USD/m2/año.
Si bien los centros industriales se han quedado sin espacio y los precios de alquiler son altos, en Nghe An en particular y en las provincias del Centro Norte en general, debido al espacio restante y a los precios de alquiler no demasiado altos, es una opción viable para los inversores. En concreto, en Nghe An, según información de empresas de infraestructuras de parques industriales, los precios varían en función del contrato, la zona y el periodo de alquiler, pero en general siguen siendo más baratos que en otras zonas industriales clave. A través de la encuesta, aprendimos que los precios de alquiler de terrenos en los parques industriales de Nghe An actualmente son comúnmente de 48 a 100 USD/m2/año.
La Asociación de Negocios de la Ciudad de Ho Chi Minh, durante un viaje de trabajo con la provincia de Nghe An, compartió: Recientemente, debido al espacio limitado y al fondo de tierras para el desarrollo industrial, en lugar de recibir y atraer todos los proyectos como antes, los grandes centros industriales como la ciudad de Ho Chi Minh tienen que elegir, solo priorizando la atracción de proyectos con equipos y tecnología modernos y desalentando los proyectos que utilizan grandes fondos de tierras, especialmente los proyectos con tecnología que tienen un gran impacto en el medio ambiente.
Las limitaciones de las localidades mencionadas anteriormente también son oportunidades para localidades como Nghe An. Si se establecen relaciones de cooperación, las localidades pueden compartir plenamente información, conectarse y cooperar y atraer inversiones en proyectos adecuados. De manera similar, la Asociación Empresarial de Hanoi y el Centro de Promoción de Inversiones, Comercio y Turismo de Hanoi también realizan continuamente actividades de asociación y conexión para atraer inversiones con Nghe An.
Aunque el precio del alquiler de terrenos no es un factor decisivo para la inversión o no, recientemente, con el establecimiento de una lista de precios de terrenos separada para parques industriales y la atracción de inversores profesionales en infraestructura, Nghe An ha creado una ventaja competitiva para atraer inversiones en parques industriales en comparación con otras provincias. En concreto, en los últimos 10 años, desde que atrajo a WHA, VSIP y Hoang Thinh Dat, con una infraestructura de inversión sincrónica, Nghe An se ha convertido en una opción para los inversores de IED cada vez que vienen a Vietnam a estudiar y buscar oportunidades de inversión.
Por el lado de los inversionistas en infraestructura de parques industriales, también evaluaron que gracias a la nueva lista de precios de terrenos específicamente para parques industriales que se calcula de manera más razonable, las empresas de inversión en infraestructura son más proactivas en la negociación de precios de alquiler con inversionistas secundarios; Al mismo tiempo, es la base para considerar la decisión de ampliar la inversión en la siguiente fase.
Con las ventajas mencionadas anteriormente y los esfuerzos de la provincia por atraer inversiones, en los últimos 2 años, a pesar de verse fuertemente afectada por la pandemia de Covid-19, Nghe An aún ha logrado un gran cambio en la atracción de inversiones. En 2022, por primera vez, Nghe An entró entre las 10 principales localidades que atraen la mayor inversión extranjera directa (IED) en el país con un capital total recién otorgado y ajustado de 961,3 millones de dólares. En los primeros 8 meses de 2023, Nghe An continuó liderando 14 provincias y ciudades en las regiones de la Costa Centro Norte y Centro Sur, y ocupó el octavo lugar en el país al atraer 9 proyectos de inversión extranjera directa con un capital registrado de 890 millones de dólares.
¿Oportunidad para que el sector inmobiliario industrial de Nghe An se acelere?
Según los expertos, el mercado inmobiliario industrial de una localidad se considera sincrónico y completo si incluye el segmento de superficie terrestre en parques industriales y clusters industriales. Los parques industriales tienen segmentos de precios de alquiler más altos y son para empresas de gran escala; El Parque Industrial tiene precios de alquiler más bajos y es para pequeñas y medianas empresas; independientemente del tipo de empresa, IED o nacional.
Una de las ventajas para las empresas e inversionistas al entrar a un parque o clúster industrial para hacer negocios y producción es que existe una infraestructura técnica completa, incluyendo carreteras, suministro eléctrico, sistema contra incendios, sistema de tratamiento de aguas residuales... diseñada e invertida de manera sincronizada, las empresas solo necesitan instalar fábricas y líneas de equipos para concentrarse en la producción y el negocio, sin necesidad de preocuparse demasiado por otros asuntos. Cuando surgen problemas, existen inversionistas en el negocio de alquiler de infraestructura, la Junta de Gestión de la Zona Económica del Sureste y departamentos, sucursales y localidades para apoyar...
Sin embargo, el elevado precio del alquiler de terrenos en los parques industriales constituye una barrera importante para las empresas nacionales, en su mayoría pequeñas y medianas. Por lo tanto, en lugar de arrendar terrenos en parques industriales para inversión y negocios, las empresas nacionales a menudo recurren a la adquisición de tierras, la compensación y la limpieza del sitio.
Un representante de una empresa que invierte en una planta de producción en la comuna de Nghi Lam, distrito de Nghi Loc, dijo: Al implementar este plan, la empresa inicialmente tiene que gastar una gran cantidad de dinero en compensación y limpieza del sitio, pero a largo plazo, reduce el alto costo anual de alquiler de la tierra. De hecho, aunque el precio del alquiler es más bajo que el de algunos parques industriales clave a nivel nacional, con el precio actual, principalmente solo las empresas de IED se atreven a alquilar terrenos en parques industriales invertidos por VSIP, WHA o Hoang Thinh Dat. Las empresas locales, con más del 95% de pequeñas y medianas empresas, aún tienen dificultades para acceder a instalaciones de producción y de negocio; Otros tienen que arrendar superficies en parques industriales o pequeños conglomerados industriales en los que invierte el Estado... Esto, a largo plazo, puede provocar consecuencias medioambientales, aguas residuales o falta de suministro eléctrico.
La realidad anterior muestra que, para perfeccionar el mercado inmobiliario industrial, por un lado, Nghe An necesita atraer inversiones en el desarrollo de infraestructura de parques industriales para que los proyectos de gran escala puedan arrendar terrenos, y al mismo tiempo, debe planificar y aumentar los fondos de tierras para desarrollar pequeños clústeres industriales, creando condiciones para que las pequeñas y medianas empresas accedan y arrienden tierras para la producción y los negocios.
Además, es necesario fortalecer la fiscalización y manejar eficazmente los proyectos suspendidos o que tienen terrenos asignados pero no puestos en uso; Limitar la situación de "gatos gordos y hambrientos colgados" cuando los inversionistas alquilan tierras para disfrutar de incentivos del Estado pero no invierten en infraestructura ni alquilan tierras, disfrutan de precios preferenciales pero no instalan fábricas para producir y hacer negocios sino para subarrendar...
Desde ahora y hasta 2025, el fondo de tierras para el mercado inmobiliario de Nghe An contará con unas 1.500 hectáreas más, de las cuales 1.200 hectáreas están en parques industriales y unas 300 hectáreas en conglomerados industriales. Con señales positivas de atracción de inversiones, especialmente inversión extranjera directa, en el próximo tiempo Nghe An actualizará la infraestructura de conexión clave e invertirá activamente en otra infraestructura social, las oportunidades para el mercado inmobiliario industrial de Nghe An son cada vez mayores.
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