Los apartamentos, desde los antiguos hasta los nuevos, aumentan continuamente de precio, se establecen nuevos terrenos, Ho Chi Minh City regula el área mínima para la división del terreno

Los precios de los apartamentos han aumentado considerablemente, localmente hasta un 40% por trimestre, Hanoi ha ajustado los planes de uso de la tierra para algunos proyectos en Quoc Oai, los procedimientos para convertir tierras de cultivo en terrenos residenciales... son las últimas noticias inmobiliarias.

La insuficiencia en la estructura de los productos inmobiliarios sigue siendo una limitación importante del mercado actual y es también una de las razones del aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos. (Ilustración - Foto: Linh An)

Los apartamentos, desde los antiguos hasta los nuevos, siguen aumentando de precio

Al evaluar los apartamentos en Hanoi, el Ministerio de Construcción dijo que los precios continúan aumentando tanto en los proyectos nuevos como en los antiguos. Hasta el momento, el mercado ha establecido un nuevo nivel de precios para los proyectos, que aumentan aproximadamente entre un 4 y un 6 % trimestral y entre un 22 y un 25 % anualmente. En particular, algunas áreas aumentaron localmente alrededor de un 35-40% dependiendo de la ubicación en comparación con el trimestre anterior.

Las encuestas en algunos proyectos como Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem) tienen precios desde 69 millones de VND/m2, los apartamentos en el proyecto Khai Son City (distrito de Long Bien) tienen precios desde 50-68 millones de VND/m2, los proyectos en la calle Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan) tienen precios alrededor de 75-97,2 millones de VND/m2...

No sólo en Hanoi, a través de la síntesis, se muestra que en el tercer trimestre, los precios inmobiliarios en algunas localidades todavía tienden a aumentar, especialmente en Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh y las grandes ciudades.

“El fenómeno del incremento de precios es localizado, se da en algunas zonas, algunos tipos, algunos segmentos inmobiliarios, lo que conlleva un impacto de aumento de precios generales”, explicó el Ministerio de Construcción.

La insuficiencia en la estructura de los productos inmobiliarios sigue siendo una limitación importante del mercado actual y es también una de las razones del aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos.

El Ministerio de Construcción señaló que los productos de vivienda asequible no están en oferta suficiente para satisfacer la demanda del mercado. En el segmento de apartamentos asequibles (con un precio de venta inferior a 25 millones de VND/m2), casi no hay transacciones ni productos en venta.

Los apartamentos de gama media (entre 25 millones de VND/m2 y menos de 50 millones de VND/m2) todavía representan una alta proporción de las transacciones y la oferta en el mercado. El resto son apartamentos de lujo y superlujo (con precios superiores a 50 millones de VND/m2).

Al explicar la falta de oferta de viviendas para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas, las personas de ingresos bajos y medios en las áreas urbanas, especialmente Hanoi y Ho Chi Minh, el Ministerio de Construcción dijo que hay muchas razones.

En particular, las empresas inmobiliarias enfrentan dificultades y obstáculos en los procedimientos legales, especialmente a la hora de determinar los precios de los terrenos, calcular las tarifas por su uso, desbrozar terrenos y asignar tierras.

Además, muchos proyectos que han estado y están en construcción recientemente han tenido que ser suspendidos temporalmente, retrasados ​​y ver retrasado su avance de construcción.

El organismo gestor evaluó que la Ley de Tierras 2024, la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 se promulgaron y entraron en vigor, las dificultades en las instituciones y regulaciones legales (tierra, vivienda, negocios inmobiliarios, crédito...) para las empresas se han resuelto básicamente, y la oferta inmobiliaria ha mostrado una mejora. Sin embargo, aún existen algunas limitaciones porque lleva tiempo hasta que los nuevos mecanismos, políticas y leyes se implementen efectivamente y "cobren vida".

Muchos expertos inmobiliarios señalan que el problema del aumento de la oferta está en el segmento de precios asequibles y razonables. De hecho, en los últimos tiempos, aunque la oferta de apartamentos ha aumentado, el nivel de precios de venta en Hanoi ha seguido registrando una tendencia al alza tanto en el mercado primario como en el secundario.

Según Savills Vietnam, en grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi, el mercado inmobiliario carece actualmente de una oferta asequible, ya que la cuota de mercado de este segmento ha disminuido del 60% en 2016 a solo el 35% en 2024, y los apartamentos principales de menos de 2 mil millones de VND han desaparecido por completo.

El director de una empresa inmobiliaria de Hanoi dijo que los proyectos que se están implementando en el mercado son en su mayoría de gama media y alta. Cuando la demanda es mayor que la oferta, los precios de los bienes raíces aumentan. No es raro que el precio de venta sea más alto que el valor real.

Según esta persona, cuando no hay una oferta de vivienda adecuada y asequible, los problemas del mercado inmobiliario no tienen solución.

Ajuste de los planes de uso del suelo para algunos proyectos en Quoc Oai, Hanoi

El Comité Popular de la Ciudad de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 5682/QD-UBND sobre el ajuste y complemento del Plan de Uso de Tierras de 2024 del distrito de Quoc Oai.

En consecuencia, el ajuste y la complementación de la lista de Planes de Uso del Suelo para 2024 del distrito de Quoc Oai ha sido aprobado por el Comité Popular de la Ciudad mediante la Decisión No. 418/QD-UBND del 22 de enero de 2024, la Decisión No. 2015/QD-UBND del 16 de abril de 2024, la Decisión No. 3848/QD-UBND del 25 de julio de 2024.

En concreto, ajustar y complementar (nombre de la ubicación, área) los proyectos identificados en la Decisión 418/QD-UBND de fecha 22 de enero de 2024, Decisión No. 2015/QD-UBND de fecha 19 de abril de 2024, Decisión No. 3848/QD-UBND de fecha 25 de julio de 2024 es 1 proyecto.

Complementar el Plan de Ordenamiento Territorial 2024 del distrito de Quoc Oai con 9 proyectos que incluyen: Proyecto para construir rutas de tránsito en el área cercana al Hospital Central de Maternidad, Instalación 2; Hospital Nacional de Niños, Rama 2; Proyecto de construcción del centro cultural de la comuna de Ngoc Liep; Jardín de infancia Ngoc My A; Construcción de una casa cultural en la aldea de Phu Hang, comuna de Tan Phu; Construcción de una línea eléctrica de 220 kV que suministra energía a la estación transformadora de 220/110 kV de Hoa Lac y líneas de salida de 110 kV; Centro de radiodifusión; Construcción de un almacén de reserva de distribución general, un almacén de reserva de petróleo del Norte y el Convoy I dependiente del Departamento de Equipos y Logística; Ampliación de la estación transformadora de 500 kV de West Hanoi para dar servicio a la instalación de seis bahías de 220 kV, comuna de Dong Quang; Escuela primaria Phuong Cach con una superficie total de 74,18 hectáreas.

Ajustar el número de proyectos y área de la Decisión No. 3848/QD-UBND de 25 de julio de 2024 a 148 proyectos con un área total de 1.151,27 hectáreas.

Ciudad Ho Chi Minh emite nuevas regulaciones sobre el área mínima para la división de tierras

El 31 de octubre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 100/2024 que estipula las condiciones para la división de tierras, la consolidación de tierras y el área mínima permitida para la división de tierras para cada tipo de tierra en el área.

La presente Decisión sustituye a la Decisión nº 60/2017 sobre la superficie mínima permitida para la parcelación de tierras.

En cuanto a la superficie mínima de división del terreno, según la nueva normativa, el suelo residencial de la zona se divide en 3 zonas, con superficies mínimas correspondientes de 36m2, 50m2 y 80m2.

En concreto, el área 1 incluye los distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh y Tan Phu. La superficie mínima del terreno para la subdivisión en estos distritos es de 36 metros cuadrados, el frente y fondo del terreno no debe ser menor de 3 metros.

El Área 2 incluye los Distritos 7, 12, Binh Tan, la ciudad de Thu Duc y los pueblos de los distritos. La superficie mínima de terreno que se puede fraccionar en estos lugares es de 50 metros cuadrados. En el cual, la regulación del ancho de frente y profundidad del terreno no será menor a 4m.

La zona 3 incluye las ciudades excluidas de los distritos de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be y Can Gio. La superficie mínima de terreno que se puede fraccionar en estos lugares es de 80 metros cuadrados. El ancho y fondo del frente del terreno no debe ser menor a 5m.

Respecto a las tierras agrícolas , Ciudad Ho Chi Minh estipula que el área mínima que se puede dividir entre tierras para el cultivo de cultivos anuales y otras tierras agrícolas es de 500 metros cuadrados.

Mientras tanto, la superficie mínima de tierra para cultivos perennes, acuicultura, producción de sal y ganadería concentrada es de 1.000 metros cuadrados.

En comparación con la anterior decisión, el área mínima de terreno residencial y agrícola que se puede dividir en parcelas en la ciudad de Ho Chi Minh no ha cambiado.

La novedad del reglamento de división del terreno es que ya no existen regulaciones sobre condiciones de planificación y condiciones de construcción como antes.

En concreto, los terrenos que se dividan o fusionen deberán cumplir los siguientes requisitos: existir camino, conexión con caminos existentes, garantizar el suministro de agua y drenaje y demás necesidades necesarias de manera razonable.

Si el usuario del terreno reserva parte de un terreno residencial o un terreno residencial y otro terreno en el mismo terreno para una pasarela, al dividir o fusionar los terrenos, no es necesario cambiar el propósito de uso del área de terreno utilizada para la pasarela.

En caso de que el usuario del terreno reserve parte del terreno como pasarela, esta pasarela será acordada por las partes y la autoridad local se basará en la situación real para dar su aprobación antes de separar o fusionar la parcela.

Respecto de la superficie de terreno determinada como vía peatonal, utilizada para múltiples parcelas, se convertirá en forma de uso común en el certificado.

Procedimientos para la conversión de tierras de cultivo en tierras residenciales

Cuando las personas conviertan tierras de cultivo en tierras residenciales, deben preparar documentos para presentarlos a la agencia estatal competente de acuerdo con las disposiciones del artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024.

¿Cuándo se pueden convertir las tierras de cultivo en tierras residenciales?

De conformidad con el artículo 116 y el punto b, cláusula 1, del artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras solo pueden convertir tierras de cultivo en tierras residenciales si lo aprueba un organismo estatal competente. En otras palabras, debe existir una decisión que permita el cambio de destino del uso del suelo de acuerdo a la normativa.

Para que una decisión de permitir el cambio de propósito del uso del suelo por parte de un organismo estatal competente, es necesario basarse en la planificación del uso del suelo a nivel de distrito o en la planificación general o en la planificación de zonificación de acuerdo con las disposiciones de la ley de planificación urbana aprobada por la autoridad competente.

Procedimientos para la conversión de tierras fértiles en tierras residenciales

De acuerdo con el artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024, los procedimientos para el cambio de uso del suelo son los siguientes:

Paso 1. Presentar la solicitud de cambio de propósito de uso de suelo de acuerdo a la reglamentación.

Paso 2. La autoridad competente verifica las condiciones para el cambio de propósito del uso del suelo. En caso de que el expediente no esté asegurado, el usuario de la tierra deberá complementarlo y volver a presentarlo al organismo de gestión de tierras.

Paso 3. Después de presentar una solicitud completa, la agencia de gestión de tierras competente prepara un expediente y lo envía al Comité Popular a nivel de distrito para que emita una decisión que permita el cambio de propósito del uso de la tierra.

Paso 4. Pagar los derechos de uso del suelo de acuerdo a la reglamentación, salvo casos de exención.

Paso 5. Transferir el expediente a la Oficina/sucursal del Registro de Tierras para realizar la inscripción, emitir el Libro, actualizar y corregir la base de datos de tierras, los registros catastrales y devolver el Libro al usuario de la tierra.

En caso de transferencia de derechos de uso de la tierra y de cambio de propósitos de uso de la tierra, el procedimiento para registrar la transferencia de derechos de uso de la tierra se llevará a cabo al mismo tiempo que el procedimiento para cambiar los propósitos de uso de la tierra de acuerdo con la reglamentación.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html