(Dan Tri) - Según los expertos, el coste actual del impuesto a la tierra, la construcción, la inversión,... está aumentando, lo que dificulta que los precios de los apartamentos bajen. Al mismo tiempo, los inversores esperan mayores beneficios, debido a los elevados costes de inversión.
Los precios de los apartamentos siguen aumentando
Según datos de una unidad de investigación de mercado, solo en los últimos 9 meses, la oferta total de apartamentos de nueva construcción en Hanoi alcanzó más de 19.000 unidades, superando la oferta total de todo el año 2023. Con esta abundante oferta, este año podría terminar el ciclo de escasez de oferta de vivienda en Hanoi de los últimos 4 años. Se espera que este año todo el país cuente con una oferta cercana a las 30.000 viviendas.
A pesar del aumento de la oferta de apartamentos, el nivel de precios de venta en Hanoi continúa registrando una tendencia ascendente tanto en el mercado primario como en el secundario. En el mercado primario, el precio de venta promedio alcanzó los 64 millones de VND/m2 (sin IVA ni tarifa de mantenimiento), un 3% menos que en Ciudad Ho Chi Minh.
En el mercado secundario, el precio de venta promedio mantuvo su impulso ascendente respecto del trimestre anterior, alcanzando los 46 millones de VND/m2 (excluyendo IVA y tarifas de mantenimiento), un 5,5% más que el trimestre anterior y casi un 26% más que el año anterior. El aumento de los precios secundarios no muestra señales de detenerse y actualmente se encuentra a solo 2 millones de VND/m2 del precio de los apartamentos secundarios en Ciudad Ho Chi Minh.
Muchos apartamentos han aumentado sus precios de venta en cientos de millones de dongs después de sólo un mes (Ilustración: Duong Tam).
Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri , durante el último mes, los precios de los apartamentos en Hanoi han seguido aumentando y no muestran signos de desaceleración.
En concreto, a mediados de septiembre se anunció la venta de una casa de 64 m2 con 2 dormitorios en el proyecto Vinhomes Smart City por unos 4.200 millones de VND. Actualmente, la misma casa se vende por precios que oscilan entre 4.500 millones de VND y 4.700 millones de VND.
O en el proyecto Thang Long Número Uno, un apartamento de 87m2 con 2 dormitorios fue anunciado para la venta a finales de septiembre por 5.700 millones de VND. Sin embargo, hasta ahora, el precio de este apartamento ha aumentado a 6 mil millones de VND.
El Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh), que necesita comprar una casa, dijo que durante los últimos tres meses su familia ha estado buscando continuamente muchos apartamentos en los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong. Con un presupuesto de unos 3 mil millones de VND, el Sr. Ngu planea comprar un apartamento de unos 65-70 metros cuadrados, diseñado con 2 dormitorios.
"Cuanto más miro, más alto es el precio que ofrece el propietario. Por ejemplo, una casa con una superficie de 68 metros cuadrados en My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) se puso a la venta en agosto por unos 3.300 millones de dongs. El propietario ofrece la misma casa a la venta por 3.700 millones de dongs", dijo.
¿Por qué es difícil que bajen los precios de los apartamentos?
El experto en bienes raíces Tran Quang Trung dijo que muchas personas todavía están esperando que los precios de los apartamentos bajen, pero esta espera parece imposible. Porque todos los factores de entrada de las empresas de desarrollo de proyectos, como los costos de impuestos territoriales según la nueva lista de precios, los costos de construcción, la inversión en el diseño de productos... están aumentando significativamente.
En un contexto de fondos de suelo cada vez más escasos, para poseer una buena ubicación, especialmente en el centro, las empresas tienen que gastar una gran cantidad de dinero. Cuando los precios de la tierra son altos, los inversores seguramente perderán dinero si fabrican un producto de bajo coste. Con ubicaciones hermosas, los desarrolladores de proyectos deben crear productos dignos de esa ubicación, por lo que no hay precios baratos.
Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Duong Tam).
La Sra. Nguyen Hoai An, directora senior de CBRE Vietnam, dijo que la mayoría de los proyectos recién inaugurados están ubicados en áreas urbanas existentes con precios elevados. Además, el precio de venta se encuentra en un nivel alto, en parte debido a la gran demanda de inversión, y el flujo de caja sigue fluyendo hacia productos que satisfacen las necesidades reales de vivienda en el centro. Por tanto, la liquidez del mercado sigue manteniéndose positiva.
Al lanzar nuevos productos, los inversores calcularán cuidadosamente la correlación del precio de venta con la zona, por lo que es poco probable que los nuevos edificios tengan precios más bajos que la fase anterior o los proyectos circundantes. Esto sirve para garantizar el beneficio esperado del inversor en el contexto del aumento de los costes de las materias primas.
Según TS. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la oferta de apartamentos en Hanoi ha aumentado en los últimos tiempos, pero aún no puede satisfacer las necesidades de la gente. Además, la mayor parte de las nuevas ofertas continúan realizándose con un alto nivel de calidad y con costos de inversión y de terrenos elevados.
Con los altos costos de inversión actuales, los inversores también esperan mayores ganancias que antes. Por lo tanto, es muy difícil que el nivel de precios de los apartamentos principales baje. El alto precio de los apartamentos en el mercado primario ha provocado un fuerte aumento de los precios en el mercado secundario.
Al explicar la razón por la cual la oferta inmobiliaria ha aumentado pero los precios no han disminuido, en una reciente conferencia de prensa del Ministerio de Construcción, el Sr. Vuong Duy Dung, Director Adjunto del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que la oferta inmobiliaria es solo una de las razones del aumento de los precios inmobiliarios en algunas áreas y localidades en los últimos tiempos.
Según él, el aumento de los precios inmobiliarios se debe en parte a las recientes fluctuaciones en los costes relacionados con la tierra, así como al impacto de la aplicación de nuevos métodos y tablas de cálculo de precios de la tierra. Además, existe un fenómeno de muchos inversores que forman asociaciones y grupos para participar en subastas; Pagar precios de terrenos muchas veces superiores al precio inicial, para luego poder "abandonar el yacimiento" después de ganar la subasta de terrenos con el objetivo de establecer un nivel de precios virtual en la zona para obtener ganancias...
"La subasta de derechos de uso de suelo con una oferta ganadora que sea varias veces superior al precio de salida tendrá el impacto de aumentar el nivel de precios del suelo, el precio de los bienes raíces y el precio de la vivienda en el área vecina. Al mismo tiempo, esto también aumenta el costo de implementación de proyectos de vivienda, causando dificultades para las empresas, reduciendo la oferta y afectando negativamente al mercado inmobiliario", dijo.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm
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