Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Artículo final: Añadir nuevos mecanismos

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Según la previsión del Ministerio de Construcción, la demanda de vivienda en el período 2021 - 2030 continúa aumentando, especialmente en las zonas urbanas. La proporción de población urbana es actualmente de alrededor del 40% y aumentará a alrededor del 45% para 2030. Con la tasa actual de crecimiento de la población y la demanda de vivienda, se deben agregar alrededor de 70 millones de metros cuadrados de viviendas urbanas cada año.

En particular, el potencial y el espacio para el desarrollo del segmento de vivienda social en Vietnam todavía son grandes. Sin embargo, en la realidad las políticas no son realmente atractivas, por lo que la mayoría de los negocios inmobiliarios todavía se muestran “indiferentes” a este segmento. La gente y las empresas esperan una serie de políticas recientemente emitidas para ayudar a eliminar las barreras procesales y financieras para promover el desarrollo de viviendas sociales.

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home:

Actualmente, si un inversor quiere construir viviendas sociales, la empresa debe reservar el 20% del fondo de las viviendas para el alquiler y solo puede venderlas después de 5 años. Actualmente, para desarrollar viviendas sociales las empresas tienen que gastar unos costes muy elevados, mientras que el precio del alquiler no puede ser alto porque existe un "marco".

Todos los precios de venta y alquiler de viviendas sociales están disponibles públicamente en el portal del Departamento de Construcción de las localidades donde se ubican los proyectos. El precio estimado de alquiler de viviendas sociales en Hanoi y Ho Chi Minh es de alrededor de 100.000 VND/m2/mes. Para otras provincias, el precio ronda entre 30.000 y 50.000 VND/m2/mes.

Además, para alquilar una vivienda social, los inquilinos también deben cumplir muchas condiciones; Incluso tendría que alquilar por al menos 1 año. Además, el reglamento establece que una vez que un inquilino ha disfrutado de una póliza de vivienda social, no puede disfrutarla una segunda vez. Por lo tanto, si el inquilino alquila oficialmente sólo por 1 mes, no podrá comprar una vivienda social en el futuro.

Muchos países alrededor del mundo han implementado exitosamente y ampliamente el modelo de negocio de alquiler de casas porque sus costos de capital a largo plazo son baratos. Las empresas sólo tienen que pedir prestado a una tasa de interés de alrededor del 3%, por lo que pueden invertir fácilmente y luego, cuando arriendan, todavía pueden obtener ganancias.

Mientras tanto, en Vietnam, las empresas actualmente tienen que acceder a capital con tasas de interés de alrededor del 12-15% y siempre tienen que tener tarifas de reserva, por lo que los costos de implementación aumentan. Con el actual mecanismo financiero, no hay ninguna fuente de dinero para apoyar a las empresas cuando las tasas de interés y los costos de los insumos son muy altos.

Mientras tanto, el margen de beneficio del negocio es de tan solo el 10%, y en promedio cada año solo consigue una ganancia del 2%/año. Esto dificulta atraer empresas para invertir en la construcción de viviendas sociales.

Sra. Duong Thuy Dung, Directora Sénior de CBRE Vietnam:

A partir de 2021, la tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda social se aplicará la misma tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda comercial del Ministerio de Construcción. Sin embargo, el 13 de julio de 2022, el Ministerio de Construcción emitió la Decisión No. 610/QD-BXD sobre el anuncio de la tasa de capital de inversión en construcción y el precio total de construcción de los componentes estructurales de las obras en 2021.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción ha emitido un marco para la inversión de capital en la construcción de proyectos de vivienda social en forma de apartamentos. Según un análisis, el capital de inversión para la construcción de proyectos de vivienda social es aproximadamente un 25% menor que el capital de inversión para la construcción de edificios de apartamentos comerciales.

De esta manera, los proyectos de vivienda social que se construyan a partir de 2021 se referirán y aplicarán la tasa de capital de inversión emitida por el Ministerio de Construcción al desarrollar los planes de precios, en consecuencia, la tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda social será menor que la de vivienda comercial. Pero si queremos garantizar una buena calidad y construir zonas de vivienda social modelo, la tasa de inversión debe aumentar.

En la actualidad, no sólo los costos de vivienda social sino también los de desarrollo de todos los productos inmobiliarios en Vietnam son elevados. Entonces, el problema que hay que resolver es cómo los inversores pueden evitar pérdidas y obtener beneficios en las operaciones comerciales.

Si bien la demanda de viviendas en el mercado sigue siendo muy alta, especialmente en el segmento asequible o sobre todo en la vivienda social. Por lo tanto, las empresas también deben seguir de cerca el mercado, ser capaces de aprovechar las oportunidades y lanzar líneas de productos que no sean demasiado costosas. Además, la experiencia en algunos países alrededor del mundo muestra que, en lugar de ofrecer apartamentos en venta a los compradores, los inversores permiten a las personas alquilar por un período de 1 a 3 años, con una cláusula en el contrato de arrendamiento que les permite comprar. Así, durante esos 3 años, las personas necesitadas tendrán más oportunidades de acumular y elegir.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh:

De acuerdo con el Decreto No. 100/2015/ND-CP, los inversores en proyectos de vivienda social pueden aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta 1,5 veces el estándar máximo. Sin embargo, en el último proyecto de decreto sobre desarrollo y gestión de vivienda social, el Ministerio de Construcción eliminó esta disposición.

El proyecto de decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social debe agregar una disposición que permita a los inversores en proyectos de vivienda social ajustar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces en comparación con las normas y regulaciones de construcción. Esto es para garantizar la viabilidad y alentar a los inversores a negociar derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda social.

Éste es también uno de los mecanismos de política para atraer inversores. A los inversionistas de proyectos de vivienda social se les debe permitir ajustar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces en comparación con los estándares y reglamentos de construcción actuales emitidos por las autoridades competentes en los casos de licitación para seleccionar inversionistas donde el terreno o área de terreno solo tiene un plan de zonificación a escala 1/2000 o en los casos en que el inversionista actualmente tiene el derecho de usar el terreno para implementar el proyecto de vivienda social.

Porque, sin este mecanismo de política, los inversionistas optarán por utilizar el terreno que tienen para implementar proyectos de vivienda comercial, que son más fáciles y efectivos, en lugar de implementar proyectos de vivienda social que están sujetos a muchas regulaciones.

Además, si bien el Estado no cuenta con fondos de tierras disponibles para desarrollar vivienda social, es necesario incentivar a los inversionistas a negociar sus propios derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda social.

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