Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Parte 1: Donde hay problemas, hay soluciones

En la Directiva 34-CT/TW, la Secretaría evaluó que muchos de los objetivos sobre desarrollo de vivienda social de la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda hasta 2020 y la visión hasta 2030 no se cumplieron. La oferta de vivienda social todavía es limitada en comparación con la demanda real, mientras que el precio medio todavía es demasiado alto en comparación con los ingresos de los beneficiarios.

Además, la gestión estatal de la vivienda social también presenta muchas debilidades y deficiencias. La proporción del fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales en áreas urbanas, así como el apoyo del presupuesto estatal a programas de crédito preferencial para este segmento, todavía es baja; Aún no han movilizado fuertemente los recursos sociales para participar...

Esta serie de razones hacen que el desarrollo de la vivienda social no sea el esperado a pesar de mucho "apoyo" político. Esto también hace que los objetivos fijados sean muy difíciles de alcanzar. Una serie de dificultades van “atando” el objetivo.

La dificultad de “atar” el objetivo

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo: Actualmente, todavía hay algunas localidades que no han emitido rápidamente planes para implementar el Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de unidades de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030"; La necesidad de terrenos para invertir en la construcción de viviendas sociales no ha sido claramente identificada como base para la planificación y asignación de terrenos suficientes para el desarrollo de viviendas sociales... Al mismo tiempo, muchas empresas que invierten en la construcción de viviendas sociales aún enfrentan dificultades para acceder a terrenos como la planificación para la asignación de terrenos y la publicidad de proyectos de atracción de inversiones. Algunos proyectos cuentan con políticas de inversión aprobadas y inversionistas seleccionados, sin embargo, la implementación de la inversión y la construcción aún no avanza según lo previsto...

Además, el desembolso de capital de crédito preferencial de 120 billones de VND todavía es lento en comparación con las expectativas y las necesidades prácticas. Sin mencionar que no hay muchos bancos comerciales que participen en préstamos para apoyar el desarrollo de vivienda social - comentó el Sr. Hai.

El Gobierno se ha marcado como objetivo completar 130.000 unidades de vivienda social en todo el país para 2024. Sin embargo, las estadísticas muestran que al final del primer trimestre de 2024, en todo el país solo se habían completado 8 proyectos de vivienda social, sin alcanzar el 30% del número objetivo de apartamentos. Estos avances demuestran que el objetivo de completar 130.000 viviendas sociales este año está todavía muy lejos del "destino" y requerirá un gran esfuerzo para alcanzarlo.

Desde una perspectiva local, el Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la mayor dificultad en la actualidad es la falta de capital de inversión del presupuesto, por lo que no se puede asignar completamente para construir programas de vivienda social propiedad del Estado para resolver completamente los problemas de los sujetos políticos como cuadros, funcionarios, empleados públicos, etc.

Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh sólo puede asignar el 10% del capital para implementar programas de vivienda social. Según el plan, desde ahora hasta 2025 se necesitarán 37,7 billones de VND. Sin embargo, la ciudad sólo puede cumplir con la asignación presupuestaria de aproximadamente 3.770 billones de VND. Para 2030, la ciudad necesita 86,4 billones de dongs en capital, pero solo puede asignar 8,6 billones de dongs del presupuesto y el resto solo puede usarse a partir de fuentes de capital social.

Tipo flexible

Se argumenta que una de las razones por las que el programa de vivienda social no ha tenido éxito es porque vende casas a personas que no pueden permitirse comprarlas. El Sr. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, comentó: Además de los productos de vivienda social para venta y alquiler con opción a compra, la cuestión de la vivienda social para alquiler también necesita políticas para promover el desarrollo. Porque la vivienda social está dirigida principalmente a los grupos con bajos ingresos.

Según este experto, la Ley de Vivienda de 2023, que entró en vigor el 1 de agosto, ha eliminado la regulación de que los inversores en proyectos de vivienda social deben reservar el 20% de la superficie construida para alquiler. Esto significa que si se logra vender el 100% de las viviendas, el Estado necesita complementar la oferta de alquileres alternativos.

La Ley de Vivienda de 2023 solo estipula que el tipo de vivienda para los trabajadores del parque industrial es específicamente de alquiler. Así, los grupos de bajos ingresos que no son trabajadores en parques industriales, como los trabajadores manuales y autónomos en zonas urbanas, casi no tienen oportunidades de acceder a viviendas sociales en alquiler.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Trinh Quang Minh, jefe de la junta directiva del proyecto de la institución sindical de la Confederación General del Trabajo de Vietnam, comentó: "Construir y vender viviendas sociales es muy difícil porque los procedimientos son largos y el precio de venta es más alto que los ingresos de los trabajadores de bajos ingresos; Las regulaciones no son atractivas para los inversores con un límite de beneficio de sólo el 10%... Por lo tanto, desarrollar viviendas sociales para alquiler será más razonable, satisfaciendo las necesidades reales y adecuadas para los ingresos de los trabajadores. Además, la demanda de alquiler es muy alta, mientras que la oferta es escasa y el precio del alquiler en el mercado es muy alto.

Actualmente, la Confederación General del Trabajo de Vietnam ha propuesto un plan de alquiler de viviendas sociales, con precios de alquiler de viviendas sociales iguales o inferiores a los precios del mercado exterior. Un ejemplo típico es el proyecto piloto de alquiler de viviendas sociales de la Confederación General del Trabajo de Vietnam en la provincia de Ha Nam, que se alquiló en su totalidad en poco tiempo tan pronto como se puso en marcha.

El precio de alquiler de este proyecto es de 1,2 a 1,4 millones de VND al mes, mientras que fuera del mismo el precio de alquiler es de 2 a 3 millones de VND al mes. Sin embargo, según el Sr. Minh, existen tres dificultades a la hora de construir viviendas sociales para alquiler, que son la atracción de recursos de inversión, la ubicación del proyecto y el precio del alquiler.

Desde una perspectiva comercial, el Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Construction Trading Company, analizó: Si se invierte en 1.000 unidades de vivienda social, cada unidad cuesta alrededor de 500 millones de VND, el costo de inversión también será de hasta 500 mil millones de VND. Al alquilar un apartamento por un precio de 3 a 3,5 millones de VND al mes, el inversor gana entre 3 y 3,5 mil millones de VND al mes y entre 30 y 35 mil millones de VND al año.

Si el inversor toma prestado comercialmente con una tasa de interés de más del 10-13% anual, entonces por estos 500 mil millones de VND debe pagar 50 mil millones de VND en intereses y el inversor seguramente sufrirá una pérdida. Mientras tanto, en la Ley de Vivienda de 2023, la promoción de vivienda social para alquiler solo tiene una rentabilidad del 10% igual a la de la vivienda social para venta. Según la nueva normativa, las viviendas de alquiler ya no recibirán inversión estatal en infraestructura técnica y social, por lo que ningún inversor se atreverá a realizar proyectos de alquiler de viviendas sociales - enfatizó el Sr. Nghia.

Eliminar de la política

Si bien muchas localidades han encontrado dificultades para implementar políticas de vivienda social, en la ciudad de Hai Phong, la implementación de esta política ha logrado resultados notables. Hasta ahora, la ciudad de Hai Phong ha aprobado la política y seleccionado inversores para 31 proyectos de vivienda social con una escala total de 36.600 apartamentos; De ellos, 9 proyectos han iniciado su construcción con una escala total de aproximadamente 15.000 apartamentos. Con esta cifra, en el periodo 2021 – 2025, se espera que se completen alrededor de 16.200 unidades y superar la meta de desarrollo de vivienda social establecida por el Gobierno de 15.400 unidades.

Esto demuestra que aún existen dificultades, pero es necesario resolverlas, empezando por las políticas, y la historia de Hai Phong también es un ejemplo típico. Para lograr estos resultados positivos, la ciudad de Hai Phong ha seguido de cerca las regulaciones legales sobre el negocio inmobiliario y de vivienda. En consecuencia, el Comité del Partido de la Ciudad de Hai Phong ha prestado atención a la dirección, el Consejo Popular de la Ciudad ha aprobado 5 resoluciones y el Comité Popular de la Ciudad ha emitido 13 decisiones relacionadas para su implementación.

En particular, la ciudad de Hai Phong ha aplicado de manera flexible y eficaz los mecanismos y políticas actuales para mejorar el entorno de inversión y negocios, especialmente los procedimientos de vivienda; incluida la vivienda social. De esta manera, se crea un ambiente empresarial transparente, abierto y amigable, atrayendo muchos proyectos de inversión a gran escala y satisfaciendo eficazmente las necesidades de las personas de comprar y alquilar viviendas sociales.

El director Hoang Hai informó que si bien se han logrado algunos resultados importantes, la implementación del desarrollo de vivienda social todavía tiene algunas deficiencias. Actualmente, el Ministerio de Construcción se está enfocando en implementar, completar y orientar a las localidades para implementar decretos, decisiones y circulares que detallen y orienten la implementación de la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 después de que se promulguen.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Construcción sigue instando a las localidades a que, con base en el objetivo del Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030" y el objetivo según el apéndice de vivienda social de completarse en 2024, desarrollen urgentemente un plan específico para implementar la inversión en proyectos de vivienda social para garantizar el objetivo establecido.

Para implementar la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión al 2045, el Ministerio de Construcción ha enviado documentos a los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central sobre el desarrollo y ajuste de los planes de desarrollo de vivienda para 2024 y el período 2021-2025; Identificar claramente las necesidades y objetivos de la vivienda social para personas de bajos ingresos, vivienda para las fuerzas armadas populares y alojamiento para los trabajadores... para cumplir con la Ley de Vivienda 2023.

Además de implementar el Programa de Supervisión de la Asamblea Nacional en 2024, la Asamblea Nacional realizará una supervisión suprema sobre el tema "Implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023". El tema de seguimiento tiene como objetivo evaluar los resultados alcanzados, las limitaciones y las dificultades; Identificar las causas y aclarar las responsabilidades de las agencias, organizaciones e individuos para mejorar la efectividad de la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social. A partir de ahí, proponer soluciones para mejorar las políticas y leyes relacionadas.

Con la participación sincrónica de todo el sistema político con un espíritu proactivo, “donde hay un problema, hay una solución”, la implementación de las políticas de vivienda social cumplirá con los objetivos planteados, así como con las expectativas de la sociedad.

Lección 2: Facilitar el acceso a los trabajadores

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594