Anormalidades, desventajas e inestabilidad de la subasta de tierras al estilo Thu Thiem en los suburbios de Hanoi

Anormalidades, desventajas e inestabilidad de la subasta de tierras “al estilo Thu Thiem” en los suburbios de Hanoi – Parte 2

Habrá muchas consecuencias para el mercado inmobiliario y la economía si no se aclara que las recientes subastas de terrenos en los suburbios de Hanoi fueron manipuladas por especuladores y corredores de tierras.

Durante 19 horas, desde las 9 am del 19 de agosto hasta las 4:30 am del 20 de agosto, 19 parcelas de tierra en el área de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc pasaron por 9 rondas de subasta con un precio récord, no en el mercado: más de 133,3 millones de VND/m2, más de 18 veces más alto que el precio inicial. Mientras tanto, el precio de terreno más bajo adjudicado fue de hasta 91,3 millones de VND/m2, 12,5 veces más alto que el precio inicial. Anteriormente, la subasta de tierras en la comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) también causó un "shock" con casi 7.000 inscripciones, 1.500 participantes y el precio de la oferta ganadora también fue decenas de veces mayor que el original.

Desde la reapertura de las subastas de terrenos en los suburbios a principios de año, no es difícil ver las irregularidades en las subastas de terrenos con sospechas de manipulación por parte de especuladores y corredores de tierras, creando el riesgo de perturbar los esfuerzos del Gobierno para reducir los precios de la vivienda y garantizar la seguridad social, al mismo tiempo que provoca que toda la economía se estanque debido a la psicología de esperar ventas de terrenos a precios altos.

Parte 2: Motivos oscuros y la recurrente "pesadilla" de la tierra de Thu Thiem

El punto común de las recientes subastas de tierras que han causado "fiebre" en los suburbios de Hanoi es la participación de muchos grupos de especuladores individuales, que ni siquiera son habitantes locales, que empujan los precios de las tierras a niveles irrazonables, no acordes con el mercado, y predicen que no habrá absolutamente ninguna transacción real. Muchos miembros del mercado se preguntan: "¿Hay un motivo oscuro" detrás de los recientes trucos de manipulación de los precios de la tierra? ¿Cuál es el papel del organismo de gestión estatal aquí cuando existe una situación en la que los corredores de tierras monopolizan y manipulan el mercado?

Cuando los especuladores avivan la fiebre de las tierras en subasta

Según muchos expertos, el potencial de aumento de precios en el área de subasta a corto plazo no es mucho, porque solo atiende las necesidades residenciales y de inversión de los residentes de esa zona. Sin embargo, la pregunta que surgió después de las dos recientes subastas "febriles" en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc) y antes de eso en la comuna de Thanh Cao (Thanh Oai) es qué porcentaje de los ganadores de las subastas eran personas locales.

En muchos grupos de foros en línea, los registros del periódico Dau Tu muestran que muchas personas que afirmaban ser locales dijeron que tuvieron la suerte de ganar la reciente subasta porque no la necesitaban, por lo que querían transferirla a un precio ligeramente más alto, una diferencia exorbitante de "varios cientos de millones de dongs". Sin embargo, en la realidad, cuando se registran localmente, la mayoría de ellos no son personas con registro de residencia permanente en la zona.

Después de la subasta de tierras en Tien Yen (Hoai Duc), hubo información sobre la transferencia con una diferencia de precio de "varios cientos de millones de dongs".

Por ejemplo, en la reciente subasta en la comuna de Thanh Cao, según el Sr. Nguyen Cong Quang, Director del Centro de Desarrollo de Fondos de Tierras del distrito de Thanh Oai, solo dos personas en Thanh Oai ganaron la subasta con un precio de lote de tierra de casi 80 millones de VND/m2. En el distrito de Me Linh (Hanoi), hubo varias personas que ganaron muchos lotes y en el distrito de Chuong My (Hanoi), hubo una persona que ganó la subasta. La mayoría de los ganadores de la subasta procedían de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong y Phu Tho.

Mientras tanto, la confirmación de muchas personas que participaron en la subasta en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc) también dijo que hasta el 99% de las personas en el grupo ganador final no eran residentes de la comuna de Tien Yen, sino grupos de inversores de otras localidades como Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Los inversores que participaron pero no tuvieron la "suerte" de ganar la subasta también fueron muy pocos lugareños, principalmente inversores en grupos que participaron en la subasta al mismo tiempo de 7 a 19 parcelas de tierra.

Profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, exjefe del Departamento de Finanzas Internacionales, Academia de Finanzas

La infraestructura y las carreteras en las dos recientes zonas de subasta de tierras en Thanh Oai y Hoai Duc no son particularmente excepcionales, rodeadas de "campos desiertos", pero el precio de la tierra es de hasta cientos de millones de VND/m2, por lo que en áreas urbanas o suburbanas el precio será aún más alto. Al observar estas subastas, algunos especuladores han inflado los precios para hacer que el nivel de precios del área de Thanh Oai aumente. Cuando el nivel general de precios aumenta, los especuladores que poseen cinco, siete o decenas de parcelas de tierra en zonas más hermosas y con infraestructura más completa, por supuesto se beneficiarán. .

Además de los participantes de la subasta en el Gimnasio del Distrito de Hoai Duc, un gran número de agentes inmobiliarios se reunieron para supervisar la subasta de terrenos desde la mañana del 19 de agosto. Algunos agentes activaron la transmisión de video en vivo en las redes sociales para informar sobre el ambiente en el área de la subasta.

Con el concepto de que "si la infraestructura aún es limitada, será mejor más adelante, si las tierras de cultivo se urbanizan más tarde, si no hay muchas ventajas económicas especiales, la gente las tendrá, pero si no compran tierras ahora, no estarán disponibles durante muchos años", estos grupos de inversores no dudan en gastar dinero para impulsar los precios de los terrenos en subasta por las nubes, incluso más allá de la imaginación de la gente local.

La “sombra” de la pesadilla de la subasta de tierras de Thu Thiem

Según una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn, el precio de los terrenos en venta en la comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) ha tenido una tendencia ascendente en los últimos años, según un informe publicado recientemente por la plataforma tecnológica Batdongsan.com.vn. Según la herramienta de historial de precios de esta unidad, el precio promedio de la tierra en esta localidad ha aumentado aproximadamente un 80% en los últimos 4 años, desde el nivel común de 15 millones de VND/m2 en 2020 a 27 millones de VND/m2 en 2024. En las últimas 2 semanas, el rango de precios de muchas parcelas de tierra recién ofrecidas en este sitio web se ha elevado a un nuevo nivel de 43 millones de VND/m2, un aumento de aproximadamente el 60% en comparación con el precio anterior.

Mientras tanto, también observando los datos de ventas de la correduría en este sitio web, en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) también ha habido un aumento significativo en los últimos años, de alrededor de 10 millones de VND/m2 a alrededor de 40 millones de VND/m2 desde la información de que este distrito se está preparando para convertirse en un distrito, y al mismo tiempo, la Ring Road 4 lo atraviesa. Sin embargo, apenas unas semanas después de la subasta de tierras en Thanh Cao, los precios de las tierras en Tien Yen y algunas comunas circundantes aumentaron rápidamente un 30-40%, cotizando a alrededor de 55-60 millones de VND/m2.

El calor de las subastas de tierras ha tenido claramente un impacto enorme en la psicología de los inversores y residentes locales, ya que muchas personas creen que si el precio de la subasta ganadora es tan alto, no hay razón por la cual el precio de sus tierras no pueda ajustarse a un nivel correspondiente.

En el papel de una persona que busca comprar terrenos en la comuna de Thanh Cao para servicios comerciales, tras hablar con varios agentes inmobiliarios, estos comentaron: "Actualmente, la demanda de terrenos en Thanh Cao es muy alta y casi no hay parcelas disponibles. Si desea una buena parcela, debe esperar o incluso depositar más dinero para que el agente convenza al comprador anterior de cederla; entonces, podría tener una oportunidad".

De manera similar, en el caso de "Hoai Duc", en los últimos días, los inversores que desean comprar terrenos alrededor del área de Long Khuc para aprovechar los terrenos subastados lo han encontrado casi imposible y tienen que pagar una enorme diferencia de varios cientos de millones para poder recomprar los antiguos lotes de tierra que los inversores tenían anteriormente. No solo hay malos terrenos en callejones que son principalmente para vivir sino que también son difíciles de hacer negocios, sino que tampoco son tan fáciles de encontrar como se imagina.

Según el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la mayor preocupación con las subastas de tierras con resultados ganadores "inusualmente" altos como ésta es el aumento de precios por parte de grupos de inversores con motivos poco claros.

Esto es inusual porque después del reciente período difícil del mercado, incluso con productos con buena infraestructura, planificación clara, ubicados en áreas con potencial de crecimiento, muchos inversores todavía son muy cautelosos, pero los precios de los terrenos en Thanh Oai o Hoai Duc son altísimos.

Sin mencionar que los participantes en la subasta en Thanh Oai provenían principalmente de otras localidades, dijo el Sr. Thanh, lo que demuestra aún más que no provenían de necesidades reales de vivienda. Incluso muchos inversores, inmediatamente después de ganar la subasta, se apresuraron a vender con una diferencia de varios cientos de millones, lo que demuestra aún más esto.

Con el actual nivel bajo de depósito calculado sobre el precio inicial (100 - 200 millones de VND/lote), los inversores aceptan renunciar al depósito, pero la consecuencia es que el nivel de precios alrededor del área de tierra subastada se ha elevado a una nueva altura, mientras que la demanda real de compra no es alta. Aunque el Estado sólo recauda una pequeña cantidad de dinero del depósito, perderá más cuando seguramente aumentarán los costos de compensación para muchos proyectos en la zona.

La fiebre de subastas de tierras en algunos distritos suburbanos, con una inflación especulativa de precios, afectará negativamente y ralentizará el desarrollo socioeconómico de la localidad.

Mientras tanto, compartiendo la misma opinión, el consultor de inversiones inmobiliarias Tran Minh dijo que lo preocupante es que los corredores e inversores en Hanoi están usando esa información para comparar y aumentar el precio de venta de proyectos en otras áreas, haciendo que los precios de los bienes raíces en Hanoi sean aún más altos. Mientras tanto, el potencial de aumento de precios en el área de subasta en el corto plazo ciertamente no es mucho porque solo atiende las necesidades residenciales y de inversión de los residentes de esa zona. Aquí no hay ninguna planificación destacada para aumentar los precios o atraer a gente de otros lugares para venir aquí.

Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest

Estas subastas “récord” pueden haber sido impulsadas por una combinación de dos factores.

El primero se debe a rumores que pretenden “inflar el precio” para obtener beneficios mediante la subasta. La segunda se debe a la influencia de algunas personas ignorantes que no tienen la información completa, debido a que en algunas localidades han emitido un borrador de una nueva lista de precios de tierras que es muy alta, aumentando de 5 a 50 veces. Por lo tanto, es probable que este grupo de personas esté preocupado por el aumento de los precios de la tierra en el futuro cercano y participe en subastas para “adelantarse”.

Por lo tanto, después de los resultados de esta subasta, esperaremos hasta que finalice el período de depósito para saber si el precio es realmente virtual o no. .

Lo ocurrido en Thanh Oai o Hoai Duc, aunque de diferente magnitud, también hizo recordar la inédita subasta de terrenos de Thu Thiem (Ciudad Ho Chi Minh) a finales de 2021. En dicha subasta, tras un aumento excesivo del precio inicial, se adjudicaron las cuatro parcelas, en la que una filial de una corporación ganó la subasta por 24,5 billones de dongs (VND) para una superficie de más de 10.000 m², o más de 2.400 millones de VND/m². Afortunadamente, el precio antes mencionado no se estableció, porque no mucho tiempo después, el postor ganador solicitó simultáneamente cancelar el depósito.

Pero justo después de la subasta de terrenos en Thu Thiem, hubo actos de aprovechamiento del precio virtualmente ganador de la subasta para "seguir la tendencia" e inflar los precios de los terrenos y las viviendas en las zonas vecinas. También otras empresas que cotizan en bolsa y que tienen fondos de tierras en sus proximidades se benefician cuando el valor de los bonos y las acciones aumenta varias veces.

Según TS. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IEX), dijo que la fiebre de subastas de tierras en algunos distritos suburbanos está causando especulación e inflación de precios, y que esto tendrá impactos negativos y ralentizará el desarrollo socioeconómico de la localidad. Pero si la urbanización se desacelera, la atracción de inversiones tanto extranjeras como nacionales también disminuirá. Las consecuencias económicas locales a largo plazo son enormes.

“Cuando aumenten las subastas de tierras y se establezca un nuevo nivel de precios, la compensación del Estado al reclamar tierras para las personas en el futuro se enfrentará a numerosos obstáculos, lo que dificultará el proceso de desminado y la implementación del proyecto. El Estado debe tener políticas y puntos de vista claros sobre este caso”, reconoció el Dr. Tran Xuan Luong.

(Continuará)

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html