La liquidez aún no ha mejorado
Según una encuesta reciente de Batdongsan.com.vn, la situación de "reducción de pérdidas" continúa en los tipos de inmuebles turísticos, especialmente los condotels (apartamentos de hotel). Si bien ya no hay una venta masiva como durante la pandemia de COVID-19 o el período de mercado "congelado" a principios de 2023, las noticias de "reducción de pérdidas" que se impulsan continuamente en los mercados inmobiliarios han demostrado la negatividad de este mercado.
Estos anuncios de venta proceden de muchos proyectos, desde Quang Ninh, donde se concentran la mayoría de los proyectos inmobiliarios de complejos turísticos en el norte, hasta Quang Binh, Da Nang, Kien Giang, Vung Tau... Especialmente con el tipo de villas de complejos turísticos, se observa que en algunos proyectos, el precio de "reducción de pérdidas" ha disminuido de 3 a 9 mil millones de VND / unidad en comparación con el período en que el mercado estaba en auge.
En los mercados inmobiliarios se publican muchos anuncios inmobiliarios de complejos turísticos que buscan "reducir pérdidas".
En cuanto a Condotel, parece que muchos inversores están hartos de este tipo de propiedades porque todavía hay muchos problemas como cuestiones legales sin resolver, ganancias insatisfactorias y sobre todo desacuerdo con los métodos operativos y de gestión de los inversores. Con este tipo el precio de reducción de pérdidas suele estar entre el 15-30% dependiendo del proyecto y la zona.
Un informe reciente de DKRA Vietnam también muestra que la falta de liquidez continúa entre los inversores en la mayoría de los segmentos inmobiliarios turísticos en todo el país. En agosto de 2023, el segmento de casas adosadas y casas comerciales de tipo resort vendió solo 3 unidades, las villas de tipo resort vendieron solo 9 unidades y los condotels vendieron 17 unidades.
Esta situación ha empujado los inventarios del mercado a un nivel alto. En junio, el inventario de condotels se había disparado a más de 42.000 unidades, mientras que las casas comerciales de playa y las villas de resort combinadas totalizaban alrededor de 30.000 unidades.
La falta de liquidez provoca que el inventario de inmuebles en complejos turísticos aumente día a día.
Ante esta situación, los inversores en proyectos siguen aplicando ampliamente políticas preferenciales, descuentos por pago rápido, apoyo a los tipos de interés, periodos de gracia de capital, compromisos de retroarrendamiento... para estimular la demanda del mercado. En algunos proyectos individuales, los precios de las villas del resort se reducen entre un 40 y un 50 % para los clientes que pagan rápidamente.
Se han señalado claramente las causas y la existencia del congelado mercado inmobiliario turístico, incluidas las cuestiones relacionadas con la recuperación de la industria turística. Con un número reducido de visitantes, la rentabilidad del sector inmobiliario de los complejos turísticos ha disminuido drásticamente, lo que ha llevado a muchos inversores a no querer prestar más atención a este mercado.
La industria turística no se recuperará en el corto plazo
Según una investigación de Savills, las actividades comerciales destinadas al ocio, como los hoteles, en la mayoría de los países del mundo se están recuperando gradualmente a los niveles previos a la pandemia, excepto en la región de Asia y el Pacífico.
En el sudeste asiático, Singapur lidera la recuperación, impulsado por el crecimiento de las tarifas promedio por habitación (ADR). Tailandia también registró una buena tasa de recuperación. Mientras tanto, las actividades comerciales en el mercado vietnamita son inferiores a los niveles previos a la pandemia, como lo muestran tanto la ocupación de las habitaciones como las tarifas promedio por habitación.
El Sr. Mauro Gasparotti, Director de Savills Hotels, comentó: “Los factores que afectan al mercado turístico vietnamita se pueden dividir en tres grupos: a corto plazo, a medio plazo y a largo plazo. Cada grupo impacta el proceso de recuperación del mercado de manera diferente. A corto plazo, la ausencia de turistas chinos, que representaron el 32% del total de llegadas internacionales a Vietnam en 2019, plantea muchos desafíos para el negocio turístico. Además, el coste de los vuelos de larga distancia se ha encarecido, afectando la recuperación de algunos mercados, como el turístico europeo. En comparación con el mismo período de 2019, el número total de visitantes europeos a Vietnam todavía es aproximadamente un 38% inferior al nivel anterior a la pandemia.
Sr. Mauro Gasparotti, Director de Savills Hotels.
Los datos muestran que en los primeros ocho meses de 2023, el mercado turístico asiático en Vietnam también fue un 32% menor que el nivel anterior a la pandemia. Corea del Sur es actualmente el mayor mercado turístico internacional para Vietnam, pero el número total de visitantes todavía es menor que en 2019.
En cuanto al populoso mercado como China, el número de visitantes a Vietnam solo alcanzó los 950.000 visitantes totales, equivalente al 28% en comparación con el mismo período de 2019. Los mercados turísticos estadounidense y australiano fueron aproximadamente un 8% más bajos que en el mismo período de 2019, alcanzando un total de 900.000 visitantes, principalmente turistas de Estados Unidos y Australia.
Junto con la lenta recuperación de la demanda, la situación de exceso de oferta también afecta la capacidad de recuperación y desarrollo. Las estadísticas de Savills Hotels muestran que desde 2016, un promedio de alrededor de 15.000 habitaciones del segmento medio y alto han ingresado al mercado hotelero cada año. Así, la oferta de habitaciones se ha duplicado en sólo seis años.
Los turistas nacionales siguen siendo la principal fuerza impulsora que sustenta las actividades turísticas en Vietnam. En los primeros ocho meses de 2023, la industria turística de Vietnam recibió 86 millones de visitantes nacionales, un aumento del 7,8% respecto al mismo período del año pasado. Se espera que este sea el motor del crecimiento de la industria turística en el mediano y largo plazo.
Respecto a otra cuestión de oferta del mercado, los expertos de Savills creen que la industria turística de Vietnam se considera que tiene un gran potencial, aunque no todos los modelos pueden funcionar con eficacia. Algunos inversores se precipitan a entrar en el mercado sin evaluar exhaustivamente las condiciones del mercado local, incluso asumiendo que todos los modelos de negocio hotelero son iguales.
Esto hace que la planificación y la implementación del proyecto no se realicen adecuadamente, lo que limita la capacidad del proyecto para operar una vez finalizado. Mientras tanto, dependiendo de las realidades del mercado, algunos modelos hoteleros pueden funcionar mejor.
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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