Propuesta para hacer efectiva la adquisición de tierras si más del 70% de los ciudadanos están de acuerdo
Según las estadísticas, ha habido más de 12 millones de comentarios de agencias, organizaciones e individuos sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado). La consulta pública sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) es una actividad política y social muy amplia, que atrae la atención de muchas clases de personas, intelectuales, vietnamitas residentes en el extranjero, organizaciones y empresas que operan en Vietnam.
Uno de los temas que ha recibido especial atención de la opinión pública recientemente es la política de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento. En particular, en materia de adquisición de tierras, en realidad no ha habido un solo proyecto importante en el que las empresas hayan podido negociar con la gente. Ésta es también la razón por la que se ve afectada la eficiencia del uso del suelo. El Estado aún tiene que recuperar y reconvertir el uso de la tierra, por lo que calcular las diferencias de renta de la tierra es muy difícil.
Las políticas de adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento son de especial interés para la opinión pública.
En realidad, cuando las empresas implementan proyectos de desarrollo urbano y negocian con la gente, hay muchos casos en los que se encuentran con ciertas dificultades y problemas. En consecuencia, en el taller sobre la presentación de comentarios al proyecto de Ley de Tierras (enmendada) el 8 de marzo, organizado por la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam, dijo que hay proyectos de empresas que no se han implementado durante 8 años debido a problemas con la recuperación de tierras, la compensación y el apoyo a los cultivos.
Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, cuando se recuperan terrenos residenciales y terrenos para servicios comerciales, se debe proporcionar una compensación adecuada de acuerdo con el plan de compensación decidido por el gobierno para garantizar que las vidas de las personas no se vean perjudicadas. Sin embargo, el Sr. Hiep enfatizó: «Hay una cuestión que debe aclararse: los precios de compensación deben implementarse de acuerdo con el plan de precios de compensación aprobado y no pueden implementarse mediante negociación directa entre cada hogar y el inversor».
La Sra. Nguyen Thi Nga, presidenta del Grupo BRG, propuso: «Una vez alcanzado un acuerdo con la mayoría de la población, el inversor deberá solicitar a las agencias estatales la recuperación de las tierras y su cumplimiento si las familias restantes no aceptan evitar la desertificación y el uso ineficaz de las tierras. Si sólo el 1% no está de acuerdo, será difícil llevar a cabo el proyecto. La ley puede permitir la ejecución parcial del proyecto, pero el proyecto es el conjunto.
Al expresar su opinión sobre este tema, el experto económico Vu Vinh Phu dijo que para que la recuperación de tierras sea conveniente, el estado necesita tener mecanismos y políticas muy específicas para crear un corredor legal, desde el cual las agencias, personas y empresas relevantes puedan implementar.
Este experto económico también sostiene que si existe un corredor legal, cuando la empresa que implementa el proyecto ha llegado a un acuerdo con más del 70% de la población, entonces las agencias estatales realizarán la recuperación y ejecución de tierras si los hogares restantes se niegan a entregar las tierras para evitar el caso de que el proyecto se prolongue, causando daños a la empresa, sin promover de inmediato la eficacia de la tierra.
El economista Vu Vinh Phu.
Renta diferencial, ¿cómo calcularla?
Se puede decir que en el pasado, la adquisición de tierras por parte del Estado y la conversión de usos de la tierra, el cálculo de las diferencias de renta de la tierra era muy difícil debido a la determinación de los precios de la tierra. Aunque muchas opiniones dicen que el Estado recupera tierras de la gente a precios "baratos" para luego entregárselas a empresas para que inviertan en la venta de productos a precios altos y así obtener ganancias. ¿Es eso realmente cierto?
Según un representante de una empresa inmobiliaria, la compensación para que la gente limpie el terreno proviene esencialmente del Estado, pero en realidad la empresa adelanta y deduce después del canon de uso del terreno y del impuesto territorial. Incluso si consigues un terreno por 1 millón de VND/m2, no podrás venderlo inmediatamente a un precio mucho mayor.
Mientras tanto, además de las tarifas por el uso de la tierra y los impuestos territoriales pagados al Estado, las empresas también deben pagar costos adicionales por la construcción de infraestructura, ventas a través del piso, descuentos a los distribuidores, pagos de intereses, etc.
En una entrevista con nosotros, el abogado Nguyen Hoai Nam, director de Bamboo Star Law Firm LLC, analizó la adquisición de tierras del Estado con fines de desarrollo socioeconómico, incluida la construcción de nuevas áreas urbanas.
El abogado Nguyen Hoai Nam dijo que las nuevas áreas urbanas aprobadas por el Primer Ministro y decididas para inversión que requieren la adquisición de tierras o los nuevos proyectos de construcción de áreas urbanas aprobados por los Consejos Populares provinciales que requieren la adquisición de tierras son casos en los que el Estado adquiere tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos como se estipula en el artículo 62 de la Ley de Tierras de 2013.
“Cuando el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos, habrá una diferencia entre la cantidad de dinero que el Estado compensa a las personas cuyas tierras se recuperan y la cantidad que el Estado recauda a través de la asignación de tierras a empresas que son inversionistas del proyecto”, enfatizó el abogado Nam.
Según el abogado Nguyen Hoai Nam, las personas cuyas tierras sean recuperadas y cumplan las condiciones especificadas en el artículo 75 serán compensadas por las tierras cuando el Estado las recupere para fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico para el interés nacional y público.
Área urbana de Nam Thang Long (área urbana de Ciputra). Foto: internet
Citando el Proyecto del Área Urbana Nam Thang Long (Área Urbana Ciputra) en el Distrito Tay Ho, Hanoi, el abogado Nguyen Hoai Nam dijo que la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras se implementan de acuerdo con la Decisión No. 10/2017/QD-UBND del Comité Popular de Hanoi, en consecuencia, el Artículo 5 estipula los principios de compensación de tierras cuando el Estado recupera tierras: Los usuarios de tierras cuando el Estado recupera tierras, si cumplen con las condiciones para la compensación de acuerdo con las disposiciones del Artículo 75 de la Ley de Tierras, serán compensados en efectivo de acuerdo con el precio específico de la tierra del tipo de tierra recuperada decidido por el Comité Popular de la Ciudad. En caso de existir condiciones de fondo de tierras, se considerará una compensación mediante la asignación de tierras con el mismo propósito de uso que las tierras recuperadas. Según la Tabla No. 1 emitida con la Decisión No. 30/2019 del Comité Popular de Hanoi, el precio de las tierras agrícolas para el cultivo de arroz y el cultivo de cultivos anuales en los barrios del distrito de Tay Ho es de 252.000 VND/m2.
Para los inversionistas, tras completar la recuperación de tierras, la compensación y el desmonte del terreno, el Estado decide asignar y arrendar tierras a los inversionistas del proyecto. En ese momento, el Estado calcula las tasas de uso del suelo para el arrendamiento y la asignación de terrenos según el propósito correcto de cada nuevo tipo de suelo en la política de planificación e inversión del proyecto aprobado, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 45/2014/ND-CP, que regula la recaudación de tasas de uso del suelo y las directrices de aplicación.
“La diferencia ocurre aquí cuando el monto de la compensación y el apoyo que el Estado proporciona a las personas cuyas tierras recuperan es mucho menor que el monto de las tarifas por el uso de la tierra que el Estado recauda de las empresas a través de la asignación y el arrendamiento de tierras. "Esto también es obvio porque los propósitos del uso de la tierra cuando el Estado recupera tierras de la gente y cuando el Estado las transfiere al inversionista son diferentes y la ubicación y la infraestructura se basan en la planificación general del área urbana", afirmó claramente el abogado Nguyen Hoai Nam y dijo que la diferencia en el monto calculado se incluirá en el presupuesto estatal.
Gia Phat
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