A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor la Ley del Negocio Inmobiliario (reformada) y uno de cuyos contenidos de especial interés porque tendrá cierto impacto en el mercado es la regulación sobre la subdivisión y venta de terrenos.
La Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) estipula que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse a personas que construyan casas por sí mismas, dividan parcelas de tierra en parcelas para la venta en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, clase I, II y III, y estén sujetas a subastas de derechos de uso de la tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
Para las demás zonas, el Comité Popular Provincial determinará, en función de las condiciones locales, las zonas en las que los inversores del proyecto podrán transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas. Los expertos afirman que, con la medida para endurecer la subdivisión y venta de tierras que entrará en vigor el 1 de enero de 2025, habrá impactos de norte a sur.
Sin embargo, los expertos citan que actualmente, la Cláusula 2, Artículo 41 del Decreto 43/2014/ND-CP enmendado por el Decreto 148/2020/ND-CP solo impide la subdivisión y venta de terrenos en distritos de áreas urbanas de clase especial y áreas urbanas de clase I directamente bajo el Gobierno Central; Zonas con altos requerimientos de arquitectura paisajística, áreas centrales y alrededor de edificios que son puntos arquitectónicos destacados de la ciudad...
Por eso, también hay muchas preocupaciones de que se produzca una ola de "carreras" para dividir y vender terrenos antes de que entre en vigor oficialmente la Ley de Negocios Inmobiliarios.
El Sr. Duong Quoc Thuy, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Can Tho (CaREA), comentó que la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tiene un enorme impacto en la estructura de los segmentos de productos inmobiliarios. En un futuro próximo, el mercado tendrá una clara diferenciación en el segmento terrestre.
Con el marco legal actual es muy difícil establecer un proyecto que dure entre 3 y 5 años. Los empresarios optarán por la solución de implementar el modelo individual para dividir las parcelas ellos mismos, lo cual es adecuado, fácil y crea una mayor oferta y menos optan por establecer proyectos y personas jurídicas.
Por lo tanto, con la nueva regulación, el número de productos de tierra provenientes de la subdivisión en el próximo período disminuirá. La escasez de oferta provoca que los precios de la tierra suban. Sin embargo, a largo plazo, esto ayudará a que el mercado se desarrolle de forma más saludable, analizó Thuy.
Según estadísticas del Ministerio de la Construcción, a diciembre de 2023, habrá 902 áreas urbanas a nivel nacional; De las cuales, hay 2 zonas urbanas especiales, 22 zonas urbanas tipo I, 36 zonas urbanas tipo II, 45 zonas urbanas tipo III, 95 zonas urbanas tipo IV y 702 zonas urbanas tipo V.
Así, la nueva normativa no permitirá la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos; aumentar 81 ciudades y localidades respecto a la normativa actual.
Además de las dos áreas urbanas especiales de Hanoi y Ho Chi Minh, que tendrán restringida la subdivisión y venta de tierras, también hay 22 áreas urbanas de tipo I; incluidas 3 ciudades con gobierno central: Hai Phong, Da Nang, Can Tho y 19 ciudades provinciales: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, Long Xuyen.
Además, hay 36 áreas urbanas de tipo II que incluyen ciudades en las provincias de Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An y Yen Bai.
También hay 45 áreas urbanas de tipo III, incluidas 29 ciudades: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Además de eso, 16 ciudades incluyen Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong.
Al comentar sobre el impacto de la política, el Sr. Dinh Minh Tuan, Director de Batdongsan.com.vn en la región sur, dijo que el número de subdivisiones de tierra en venta en áreas urbanas de tipo II y III ha estado en auge en los últimos años.
El endurecimiento de la subdivisión según la nueva normativa de la Ley de Negocio Inmobiliario (modificada) afectará a todo el mercado de Norte a Sur, pero el 90% de los inversores afectados se encuentran en ciudades tipo II y III.
Los ajustes de precios son naturales, pero los precios de la tierra ya no caerán en períodos de "fiebre" como antes, predijo el Sr. Tuan.
(Vietnam+)
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