Đưa giá đất sát thị trường: Làm sao để không ‘té nước theo mưa’

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bài toán kiểm soát giá bất động sản và ngăn chặn chiêu trò “tát nước theo mưa” đang đặt ra thách thức lớn cho các cơ quan quản lý và người dân. Việc điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất nhưng cần kiểm soát chiêu trò lợi dụng tăng khung giá đất để tăng giá bán nhà.

Đất trung tâm từ 600-700 triệu đồng/m²

Theo bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20-12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31-12-2025 thì giá đất ở có mức cao nhất khoảng 695 triệu đồng/m², áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại các tuyến đường trung tâm của quận Hoàn Kiếm như: Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng.

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường: Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo.

Nếu so với bảng giá được TP Hà Nội ban hành năm 2019, đất ở tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào tăng 3,7 lần.

Cũng theo bảng giá mới Hà Nội vừa ban hành, đất thương mại dịch vụ được điều chỉnh cao hơn 50-100% so với trước. Giá đất kinh doanh cao nhất vẫn tại các tuyến phố ở quận Hoàn Kiếm như: Hàng Khay, Hàng Ngang, Hàng Đào trên 244 triệu đồng/m².

Trong khi đó giá đất nông nghiệp, đất trồng lúa và cây hằng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản tại Hà Nội cũng tăng khoảng 15%.

Còn với bảng giá đất mới TP.HCM ban hành cuối tháng 10-2024, mức giá đất cao nhất tại TP.HCM thuộc 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ở mức 687,2 triệu đồng/m².

Bảng giá đất mới mà Hà Nội, TP.HCM vừa ban hành sát với thị trường sẽ là căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người dân, tổ chức thuộc diện giải phóng mặt bằng. Đây cũng là cơ sở để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Khung giá mới chỉ bằng 10% mức trúng đấu giá

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, dù Hà Nội đã tăng bảng giá đất theo hướng sát với thị trường hơn, nhiều khu vực khung giá mới gấp 3-4 lần khung giá cũ ban hành vào năm 2019, nhưng vẫn có khoảng cách rất lớn với giá trúng đấu giá đất tại nhiều khu vực.

Chẳng hạn, đất ở nông thôn tại xã Thanh Lâm, vị trí mặt đường thôn Đức Hậu đến thôn Thanh Vân giá đất ở nông thôn 1,54 triệu đồng/m². Tương tự, đất ở nông thôn mặt đường liên xã, thuộc xã Đại Thịnh có khung giá từ 1,01 – 1,54 triệu đồng/m². Trong khi giá trúng đấu giá đất cùng địa bàn tại đô thị Thanh Lâm – Đại Thịnh trong năm 2024 khoảng 60 triệu đồng/m².

Một khu vực đang tập trung nhiều dự án chung cư, là điểm nóng tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội thời gian qua có bảng giá đất mới khá mềm. Trong khi giá nhiều dự án chung cư trong khu vực xã An Khánh, huyện Hoài Đức đang dao động từ 60 – 80 triệu đồng/m² thì theo bảng giá đất vừa ban hành (giá đất ở khu vực sát đại lộ Thăng Long qua xã An Khánh) chỉ từ 2,3 – 8,6 triệu đồng/m².

Đối với khu vực đô thị LIDECO, huyện Hoài Đức, mặt đường 31m, giá đất thương mại, dịch vụ, đô thị từ 6,5 – 9,3 triệu đồng/m²; đường rộng 24m, giá từ 5,9 – 8,5 triệu đồng/m²; đường rộng 13,5m, giá từ 4,6 – 6,3 triệu đồng/m². Khu vực quốc lộ 32, thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng giá đất từ 2,9 – 9,2 triệu đồng/m².

Tương tự, đất ở nông thôn mặt quốc lộ 21B đoạn qua thị trấn Kim Bài đến hết địa phận xã Hồng Dương, giá đất ở nông thôn từ 3,5 – 6,1 triệu đồng/m². Đất ở đô thị đường từ thôn Kim Bài vào thị trấn Kim Bài (đoạn giáp quốc lộ 21B) giá 3,4 – 5,7 triệu đồng/m²; đường thôn Cát Động – thị trấn Kim Bài (đoạn giáp quốc lộ 21B đến đê tả Đáy) giá 3,4 – 7,5 triệu đồng/m².

Trong khi đất trúng đấu giá tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (tiếp giáp thị trấn Kim Bài) thời gian qua được đẩy lên tới hơn 100 triệu đồng/m².

Ngăn lợi dụng tăng khung giá đất để đẩy giá nhà

Trong hơn một năm qua, giá nhà, đặc biệt là giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, đã tăng mạnh, gây ra không ít lo ngại về sự biến động thị trường bất động sản. Các chuyên gia và lãnh đạo ngành đều cảnh báo chính quyền các địa phương cần có các giải pháp kiểm soát tình trạng lợi dụng việc điều chỉnh giá đất để đẩy giá bán nhà lên cao, làm trầm trọng thêm sự khan hiếm nguồn cung và đẩy nhiều người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và trung bình, ra ngoài thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá nhà cao hiện nay không chỉ do sự tăng giá đất mà còn do tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Theo đó, chi phí đất đai chỉ là một yếu tố trong cơ cấu giá thành của bất động sản, trong khi yếu tố quan trọng quyết định giá cả chính là việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Nếu có giải pháp tăng cường nguồn cung, kích thích giao dịch trên thị trường thì giá nhà sẽ có xu hướng giảm nhiệt. Vì vậy việc tăng cường xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, là một trong những giải pháp căn cơ để ổn định thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, với tình trạng thiếu hụt nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất theo sát với giá thị trường có thể sẽ là yếu tố thúc đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao. Ông Châu cảnh báo ngoài việc điều chỉnh giá đất, đơn giá thuê đất tại các thành phố lớn cũng có xu hướng tăng, tạo thêm áp lực lên giá nhà đất.

Ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường là một hành động đúng đắn, thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai.

Mục đích của việc này là giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người dân trong việc tính lệ phí trước bạ, chuyển nhượng hay sang tên sử dụng đất. Mặc dù bảng giá đất mới ở các khu vực trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM có giá lên tới 600 – 700 triệu đồng/m2, nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường thực tế. Điều này sẽ giúp khuyến khích người dân thực hiện giao dịch minh bạch hơn, đồng thời giúp các cơ quan quản lý giảm thiểu hiện tượng thổi giá đất.

Ông Thanh cũng nhấn mạnh bảng giá đất mới được điều chỉnh phù hợp với giá trị thực tế của các khu vực đã ổn định phát triển trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đối với các khu vực mới, đặc biệt là những khu đất đang chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển dự án nhà ở, chưa thể có bảng giá đất chính thức. Các chuyên gia cho rằng giá đất tại các khu vực mới chỉ có thể xác định khi các dự án được triển khai và đưa vào sử dụng, khi đó mới có thể đưa ra mức giá tham khảo phù hợp.

Cuối cùng, các chuyên gia cũng khẳng định rằng mục đích của việc điều chỉnh bảng giá đất không phải là để tạo ra cú sốc về giá mà là để khuyến khích thị trường hoạt động minh bạch, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá đất tại các khu vực phát triển nhanh.

Việc xác định giá đất dựa trên các yếu tố thực tế như chi phí đền bù, đầu tư hạ tầng và lợi nhuận doanh nghiệp sẽ giúp thị trường đất đai trở nên hợp lý hơn, tránh tình trạng giá đất tăng bất thường, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

* Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia pháp lý về đất đai):

Việc điều chỉnh giá đất sát với thị trường có thể trở thành cái cớ để giới đầu cơ kích giá, tăng giá bán nhà trong năm 2025 nên người mua nhà cần tỉnh táo khi xuống tiền mua nhà. Giá đất tăng có thể làm chi phí đầu vào các dự án nhà ở tăng nhưng cần thấy rằng đây không phải là yếu tố chủ đạo để đẩy giá chung cư tăng cao ngất ngưởng trong thời gian qua. Yếu tố chủ đạo vẫn là quy luật cung cầu, nên cơ quan quản lý, địa phương cần có những chính sách phù hợp để kiểm soát, kéo giảm giá nhà.