Dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, thuê đất kém hấp dẫn hơn

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có góp ý Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sau đây gọi tắt là Dự thảo).

Thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất

Dự thảo quy định theo hướng tiền thuê đất phát sinh từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước thì mới được thuê đất.

Trên thực tế phát sinh trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai công tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc bàn giao đất trên thực địa chậm, thậm chí có trường hợp chậm nhiều năm.

Trong những trường hợp đó, doanh nghiệp vẫn phải chịu nghĩa vụ tiền thuê đất, nhưng không có đất để sử dụng. Nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề này rất bức xúc bởi họ chịu thiệt hại rất lớn từ lỗi của phía Nhà nước mà lại vẫn phải nộp tiền cho việc này.

Đề nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh quy định theo hướng doanh nghiệp nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi được thuê đất.

Nếu việc giải phóng mặt bằng, bàn giao đất trên thực tế diễn ra đúng dự kiến thì không cần điều chỉnh tiền thuê đất.

Trong trường hợp việc bàn giao đất trên thực địa diễn ra chậm hơn dự kiến thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện việc tính toán lại tiền thuê đất, nhằm giảm phần nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao.

Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước.

Chính sách miễn giảm tiền thuê đất

Điều 40 của Dự thảo quy định về giảm tiền thuê đất. Theo đó, các dự án đầu tư sẽ được giảm 80% tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nhưng không quá 03 năm. Sau thời gian này, các dự án sẽ được giảm tiền thuê đất ở các mức khác nhau và thời gian khác nhau tuỳ thuộc vào việc dự án đó thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn có điều kiện khó khăn… So với chính sách hiện hành tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP) thì chính sách miễn giảm tại dự thảo kém hấp dẫn hơn. Theo quy định hiện hành, nhiều trường hợp nêu trên sẽ được miễn, chứ không chỉ giảm tiền thuê đất trong một số năm nhất định.

Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định theo mở rộng các trường hợp được miễn tiền thuê đất, thay vì chỉ giảm tiền thuê, bởi một số lý do sau:

Sử dụng các công cụ thuế và tiền thuê đất để thu hút đầu tư vào những địa bàn khó khăn hoặc những lĩnh vực đặc biệt ưu đãi vẫn là biện pháp hiệu quả. Việc giảm biện pháp ưu đãi đầu tư này cần hết sức cân nhắc tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương và lĩnh vực cụ thể.

Thời điểm xây dựng cơ bản thường là giai đoạn khó khăn nhất về dòng tiền đối với các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án lớn. Nếu chính sách miễn tiền thuê đất được tiếp tục áp dụng sẽ giúp tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Nếu thay biện pháp miễn bằng việc giảm tiền thuê đất sẽ gây phát sinh thủ tục hành chính và gây rủi ro sai sót cho cả doanh nghiệp và cán bộ thực thi. Biện pháp giảm tiền thuê đất sẽ dẫn đến việc phải xác định tiền thuê đất rồi mới tính toán giảm. Còn nếu miễn tiền thuê đất thì không cần thực hiện các bước này.

Nếu trong trường hợp cơ quan soạn thảo thấy rằng mức miễn tiền thuê đất là quá cao, cần giảm đi để phù hợp với tình hình mới thì có thể cân nhắc phương án giảm số năm được miễn tiền thuê đất, thay vì giảm tiền thuê cho mỗi năm.

Ổn định tiền thuê đất qua các năm

Điều 153.2 của Luật Đất đai quy định “Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó”. Như vậy, Luật cho phép Chính phủ quyết định mức tăng tiền thuê đất có thể bằng hoặc thấp hơn lạm phát. Tuy nhiên, Điều 32.2.a của Dự thảo lại quy định theo hướng tỷ lệ điều chỉnh tăng tiền thuê đất bằng lạm phát.

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp, việc ổn định tiền thuê đất, ngoài giới hạn bằng lạm phát thì cần giới hạn bằng một giá trị xác định (ví dụ 15%). Trong trường hợp lạm phát tăng cao như giai đoạn 2011-2013 sẽ khiến tiền thuê đất tăng mạnh, ảnh hưởng lớn đến phương án tài chính, kế hoạch kinh doanh cũng như các hợp đồng tín dụng của doanh nghiệp.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc việc giới hạn mức tăng tiền thuê đất cho mỗi chu kỳ 5 năm không vượt quá mức tăng của CPI nhưng không lớn hơn 15% (hoặc 20%). Quy định này sẽ giúp các doanh nghiệp giảm rủi ro tài chính, sẵn sàng đầu tư các dự án lớn, thu hồi vốn kéo dài. Quy định như vậy cũng không trái Luật Đất đai, do Luật Đất đai cho phép Chính phủ quyết định mức tăng cụ thể không quá tăng CPI. Nếu CPI tăng trên 15% thì việc Chính phủ quyết mức tăng tiền thuê đất 15% là phù hợp với Luật.

Ổn định tiền thuê đất khi có điều chỉnh quy hoạch

Điều 32.2.b của Dự thảo đang quy định theo hướng trong trường hợp có điều chỉnh quy hoạch thì tiền thuê đất của chu kỳ sau có thể tăng đến hai lần so với tiền thuê đất đã tính ổn định cho chu kỳ trước. Đây là mức tăng rất lớn và không bảo đảm phù hợp với Điều 153.2 của Luật Đất đai.

Luật Đất đai 2024 đã giảm rất nhiều các trường hợp thuê đất trả tiền một lần mà chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm. Việc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm khiến doanh nghiệp gặp rủi ro không dự đoán được tiền thuê đất của các năm tiếp theo.

Vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã phải khống chế tiền thuê đất chỉ được tăng 5 năm một lần, mỗi lần không quá mức tăng CPI. Quy định này phải được hiểu là áp dụng cho mọi trường hợp, kể cả có hay không có điều chỉnh quy hoạch.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định tại ĐIều 32.2.b của Dự thảo.

T.M