Dự kiến vị trí 3 thành phố mới ở Hà Nội, TPHCM áp dụng tạm bảng giá đất hiện hành để tính thuế

Bất động sản mới nhất: Lộ diện vị trí 3 thành phố mới ở Hà Nội. (Ảnh: Linh An)

Kỳ vọng thị trường BĐS bán lẻ cao cấp phát triển mạnh trong dài hạn

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam thông tin, quy mô ngành bán lẻ Việt Nam được Bộ Công Thương dự báo tăng lên 350 tỷ USD vào năm 2025, đóng góp 59% tổng ngân sách quốc nội. Yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS bán lẻ cao cấp tại Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt là ở các thành phố trực thuộc Trung ương.

Khảo sát của Savills Việt Nam cũng cho thấy, các dự án trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ cao cấp đang liên tục được mở rộng, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Lĩnh vực này cũng liên tục được đánh giá là một trong những ngành kinh tế năng động nhất của Việt Nam, duy trì tốc tốc độ tăng trưởng hằng năm ở hai chữ số trong hàng thập kỷ.

Cùng với sự phát triển của ngành bán lẻ, Việt Nam cũng đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư BĐS bán lẻ cao cấp với tốc độ tăng trưởng nhanh so với các nước trong khu vực. Trên thực tế, sự tăng trưởng của lĩnh vực BĐS bán lẻ cao cấp không chỉ đến từ tăng trưởng thu nhập bình quân cũng như thu nhập khả dụng của người dân, mà còn ở việc dịch chuyển thói quen mua sắm ngày càng cao cấp hóa cùng với sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu – các chuyên gia của Savills phân tích.

Sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quốc tế cùng với nhu cầu mua sắm và trải nghiệm dịch vụ cao cấp ngày càng tăng, đã tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực BĐS bán lẻ cao cấp. Thị trường BĐS bán lẻ cao cấp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong dài hạn với giá thuê hằng năm tiếp tục tăng trưởng hai chữ số, bất chấp những thách thức ngắn hạn.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills cũng khuyến nghị, thị trường này sẽ đối mặt với một số thách thức trong ngắn hạn. Bởi mặc dù có tốc độ phát triển nhanh nhưng mặt bằng bán lẻ Việt Nam vẫn còn khiêm tốn cả về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam, đặc biệt là các trung tâm thương mại cao cấp, vẫn còn tương đối khiêm tốn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia…

Điều này đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào hạ tầng, mở rộng nguồn cung mặt bằng chất lượng cao và nâng cao trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng để thu hút thêm các nhà đầu tư quốc tế, cạnh tranh với các quốc gia lân cận.

Trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng bán lẻ cao cấp tăng trưởng chậm trong khi nhu cầu của các nhãn hàng, thương hiệu quốc tế không ngừng tăng cao cũng sẽ khiến mức giá thuê mặt bằng tại các khu vực trung tâm ở Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội đang ngày càng tăng, tạo ra áp lực lớn cho nhiều nhà bán lẻ cao cấp.

Ngoài ra, sự biến động của nền kinh tế thế giới, lạm phát, và chi phí nguyên vật liệu tăng cao cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng mở rộng của các dự án BĐS bán lẻ cao cấp. Đơn cử như lạm phát tăng cao có thể làm giảm sức mua của người tiêu dùng, ảnh hưởng đến doanh số bán lẻ cao cấp. Đồng thời, chi phí xây dựng và vận hành các trung tâm thương mại cao cấp cũng sẽ gia tăng, tạo áp lực cho nhà phát triển BĐS.

Thậm chí, sự bất ổn của thị trường tài chính quốc tế cũng khiến các nhà đầu tư ngoại có thể trở nên thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô đầu tư vào phân khúc cao cấp.

Lộ diện vị trí 3 thành phố mới ở Hà Nội

Hà Nội đặt tầm nhìn trong giai đoạn năm 2045 hình thành thành phố (TP) phía Bắc với hạt nhân chính là quận Đông Anh; phát triển đô thị tại Hòa Lạc, Xuân Mai tiến tới hình thành TP phía Tây và phát triển đô thị tại Phú Xuyên, Thường Tín để hình thành TP phía Nam.

Nội dung trên được UBND TP Hà Nội nêu tại Chương trình phát triển đô thị TP Hà Nội giai đoạn đến năm 2035 (gọi tắt là Chương trình) vừa trình HĐND TP xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp chuyên đề dự kiến diễn ra vào cuối tháng 9/2024.

Theo đó, Chương trình đặt chỉ tiêu phấn đấu đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa toàn thành phố đạt khoảng 55-65% (hiện là 49,1%) và đến năm 2035 đạt khoảng 60-70%.

Về số lượng quận, dự kiến thành phố sẽ có 16 quận (12 quận hiện có và 4 huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì dự kiến thành lập quận).

Danh mục quận dự kiến điều chỉnh địa giới hành chính và quận, phường dự kiến thành lập mới được thực hiện theo đề án, kế hoạch sắp xếp đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã TP Hà Nội giai đoạn đến năm 2035, đảm bảo phù hợp với Quy hoạch Thủ đô, điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô, quy hoạch nông thôn, quy hoạch đô thị. Xác định rõ đối tượng, lộ trình sắp xếp và phải bảo đảm sự đồng thuận của nhân dân.

Số lượng đô thị, danh mục đô thị, đô thị dự kiến điều chỉnh địa giới hành chính và đô thị dự kiến thành lập mới thuộc thành phố trực thuộc Trung ương theo phân loại đô thị.

Trong đó, hoàn thành chỉ tiêu chất lượng đô thị của 16 quận nội thành tương đương đô thị loại đặc biệt theo quy định của Luật Thủ đô. Công nhận thành phố loại III – Sơn Tây trực thuộc Thủ đô.

Đáng chú ý, trong Chương trình, Hà Nội đặt ra tầm nhìn phát triển đô thị trong giai đoạn đến năm 2045, tiếp tục đẩy mạnh đầu tư xây dựng phát triển đô thị tại phía Bắc theo quy hoạch chung để tiến tới hình thành TP phía Bắc với hạt nhân chính là quận Đông Anh.

Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư xây dựng phát triển đô thị tại Hòa Lạc, Xuân Mai để tiến tới hình thành TP phía Tây.

Khu vực Phú Xuyên, Thường Tín cũng được đẩy mạnh đầu tư xây dựng phát triển đô thị để tiến tới hình thành TP phía Nam.

Ngoài ra, Hà Nội dự kiến, mật độ dân số toàn đô thị của thành phố đạt trên 3.000 người/km2. Mật độ dân số trong khu vực nội thành, nội thị, thị trấn giai đoạn đến năm 2035 đạt 12.000 người/km2.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực nội thành giai đoạn đến năm 2035 trung bình đạt khoảng 28m2 sàn/người (đã bao gồm diện tích nhà ở tăng thêm tương ứng với dân số dự báo). Trong đó, ưu tiên đầu tư tái thiết nhà chung cư cũ, nhà ở xã hội.

Thu nhập bình quân đầu người/năm so với cả nước đạt 1,4 lần…

Thành phố ưu tiên đầu tư hệ thống giao thông công cộng, thực hiện chiến lược chuyển đổi phương tiện giao thông cá nhân sang phương tiện giao thông công cộng phát thải thấp.

TPHCM cho áp dụng tạm bảng giá đất hiện hành để tính thuế

Chiều 21/9, UBND TPHCM đã có văn bản hướng dẫn các sở, ngành, UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện về việc giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế liên quan đến đất đai trên địa bàn.

Trong thời gian chưa điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024, UBND TPHCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành, tức bảng giá đất ban hành ngày 16/1/2020, như trước đây để giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai với các hồ sơ tiếp nhận kể từ ngày 1/8.

UBND TPHCM giao Cục Thuế TP phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), Sở Tài chính và các đơn vị liên quan giải quyết hồ sơ đất đai tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8 với các thủ tục như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất và các khoản thu từ đất.

Quyết định cho sử dụng bảng giá đất hiện hành trong khi chờ điều chỉnh của UBND TPHCM xuất phát từ đề xuất của Cục Thuế vào ngày 17/9 và ý kiến thống nhất tại cuộc họp của UBND TP diễn ra cùng ngày.

Cùng với đó, trên cơ sở kiến nghị của Sở TN-MT, UBND TP đã xin ý kiến Ban Cán sự Đảng TP chủ trương giải quyết vấn đề trên.

Thống kê từ ngày 1-30/8, Cục Thuế TPHCM tiếp nhận 8.893 hồ sơ liên quan đến thủ tục đất đai để cơ quan này xác định nghĩa vụ tài chính.

Trong đó, 4.711 hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế có phát sinh nghĩa vụ tài chính; 2.229 hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính; 1.669 hồ sơ cấp giấy chứng nhận; 284 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Những địa phương có lượng hồ sơ nhiều như TP Thủ Đức (1.878 hồ sơ), huyện Hóc Môn (1.772), huyện Củ Chi (1.095), quận Tân Phú (388)…

Theo Cục Thuế, kể từ khi Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 1/8, cơ quan này gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính cho các hồ sơ đất đai khi áp dụng bảng giá đất năm 2020.

Để có cơ sở giải quyết lượng lớn hồ sơ đất đai tiếp nhận sau ngày 1/8, Cục Thuế đã 3 lần kiến nghị UBND TP sớm ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất hiện hành và có hướng dẫn.

Như vậy, với việc UBND TPHCM cho phép sử dụng tạm bảng giá đất hiện hành, hàng ngàn hồ sơ đất đai tồn đọng từ ngày 1/8 trở đi sẽ được giải quyết.

Quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư

Tại Điều 110 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về việc lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư.

Theo đó, việc lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư như sau:

UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư theo quy định của pháp luật.

Khu tái định cư bảo đảm các điều kiện sau đây:

Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, trong đó: Đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường.

Hạ tầng xã hội khu tái định cư phải bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang.

Phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

Địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây: Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.

Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi đối với trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư.

Tại địa bàn khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư.

Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

Lưu ý: Khu tái định cư sau khi đã giao đất tái định cư mà còn quỹ đất thì ưu tiên giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024; trường hợp vẫn còn quỹ đất thì giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Như vậy, theo quy định nêu trên, người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại các địa điểm sau đây: Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.

Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi đối với trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư.

Tại địa bàn khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư. Trong đó, ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.