Tham gia thảo luận tải tổ về dự án Luật này, ngoài việc nêu chứng kiến của mình, Đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách, Đoàn ĐBQH Đắk Nông thay mặt Đoàn đã chuyển tải nội dung tổng hợp góp ý dự án Luật của cử tri Đắk Nông đến Quốc hội.
Góp ý về một số vấn đề chung
Cử tri Đắk Nông đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại nội dung “cho thuê đất trả tiền một lần” và sửa thành “cho thuê đất” để đồng bộ với Điều 175 Luật Đất đai (hiện đang cho ý kiến lần hai). Để bảo đảm tính thống nhất, tránh phát sinh các bất cập, vướng mắc, đề nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh theo hướng thống nhất về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, đối với các dự án khác (không phải là dự án kinh doanh bất động sản) thì tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật về đầu tư hiện hành. Đối với huy động vốn cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, kiến nghị cho phép nhận đặt cọc nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ Luật Dân sự trước khi đủ điều kiện huy động vốn theo Luật Kinh doanh bất động sản, mức thu đặt cọc có thể hạn chế không quá 5% giá trị nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại điều 57 của Dự thảo luật, đặt ra rất nhiều băn khoăn khi áp đặt, bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ Luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch bất động sản. Không những vậy, dù Điều 57 quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối tượng “khuyến khích” ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề trên, đề nghị Ban soạn thảo cần làm rõ.
Những vấn đề cụ thể:
Thứ nhất, về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo dự thảo Luật, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 7 Điều 3 (giải thích từ ngữ) và mục 1 Chương VI (các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản), về quan điểm nội dung này, Đoàn ĐBQH tỉnh có ý kiến:
Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Bên cạnh đó, Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Từ những quy định trên có thể cho thấy, các nguyên tắc về tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong dân sự mà vấn đề cụ thể là hợp đồng được pháp luật tôn trọng, đảm bảo, chỉ cần đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản trong toàn bộ dự thảo để tạo sự thuận lợi, linh hoạt và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Nếu có quy định, chỉ quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản để các bên vận dụng.
Thứ hai, về sàn giao dịch bất động sản tại mục 2 chương VII của dự thảo, Nhà nước chỉ nên khuyến khích chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, chứ không bắt buộc theo khoản 1 Điều 57 của dự thảo. Vì việc thông qua sàn giao dịch sẽ phát sinh thêm một khâu trung gian, làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, tính hiệu quả trong thực tiễn khi thực hiện qua sàn giao dịch chưa được chứng minh; từ đó, nhà nước chỉ nên khuyến khích thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.
Tại điểm d, khoản 2, Điều 60 về hồ sơ đăng ký hoạt động có “bản sao có công chứng hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu về các chứng chỉ, giấy chứng nhận theo quy định của Luật này”, đề nghị chỉnh sửa “bản sao có công chứng” thành “bản sao có chứng thực” để phù hợp với quy định hiện hành.
Về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 61 có quy định về “các hoạt động khác theo quy định của pháp luật” (khoản 7), đề nghị làm rõ thêm nội dung này.
Thứ ba, về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trong thực tiễn, các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, liên quan đến quyền và lợi ích của các bên và dễ xảy ra tranh chấp; từ đó, cần có một bên xác thực để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh, phòng ngừa tranh chấp. Luật công chứng đã quy định rõ công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản; đồng thời, giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Từ đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, đề nghị trong hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được hoàn thành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (khoản 4 Điều 45 dự thảo):
Hiện nay, về hiệu lực của hợp đồng liên quan đến vấn đề này có một số quy định khác nhau, như: Điều 401 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”; Nghị định của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Luật Công chứng năm 2014 (khoản 1 Điều 5) thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Do đó, từ những vấn đề có liên quan đến hiệu lực hợp đồng, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng hơn thời điểm có hiệu lực để quy định trong Luật, tuyệt đối không để tranh chấp phát sinh trong thực tiễn khi Luật quy định về hiệu lực không chính xác.
Thứ tư, tại Khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. Theo đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Đối chiếu với Điều 57 dự thảo Luật, có các giao dịch không bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vậy, nếu giao dịch vừa thuộc trường hợp không phải công chứng, chứng thực, vừa thuộc trường hợp không phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ gây khó khăn cho Cơ quan Nhà nước trong việc quản lý, xác minh các giao dịch kinh doanh bất động sản, nhất là hoạt động thu thuế.
Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát dự thảo Luật với một số Dự án Luật liên quan đang lấy ý kiến, chuẩn bị trình Quốc hội xem xét như: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)…
Thứ năm, điểm c Khoản 2, Điều 60 dự thảo Luật quy định hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản bao gồm “Giấy tờ, tài liệu chứng minh về: địa điểm hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản có thể hoạt động theo hình thức: sàn giao dịch bất động sản trực tiếp và sàn giao dịch bất động sản điện tử (theo khoản 4 Điều 61 dự thảo Luật) nên quy định hồ sơ đăng ký hoạt động phải có “Giấy tờ chứng minh về địa điểm hoạt động hợp pháp” có cần thiết hay không?
Thứ sáu, tại Điều 61 dự thảo quy định: “giấy xác nhận giao dịch qua sản là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan”.
Qua nghiên cứu, Đoàn ĐBQH tỉnh cho rằng, quy định như vậy rất thiếu căn cứ bởi các lý do sau:
Sàn giao dịch bất động sản không thể áp đặt giá bán làm cơ sở tinh thuế. Bởi không thể khẳng định giá bán thông qua sản là giá mua bán thực tế của các bện vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sản thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.
Cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng, trong đó giao dịch bất động sản cần phải bảo đảm các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp. Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó.
Những vấn đề trên cho thấy quy định tại Điều 61 đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng nhiệm vụ của nó; chồng lấn và xung đột với các quy định khác của pháp luật, đặc biệt là quy định về công chứng, chứng thực. Đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại các quy định này cho phù hợp.
