Hết thời “bán lúa non” dự án bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023. Ở nghị định này, các điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai, ký hợp đồng mua bán và đặt cọc trong giao dịch BĐS được quy định chặt chẽ.

Khách tham quan Dự án Khu đô thị Aqua City, thành phố Biên Hòa. Ảnh: B.Mai

Việc này nhằm hạn chế tình trạng “bán lúa non” dẫn đến tranh chấp, rủi ro.

Chỉ được bán khi có xác nhận đủ điều kiện

Để khắc phục các bất cập trong mua bán BĐS, đồng thời đảm bảo khi luật có hiệu lực (từ ngày 1-8-2024) được áp dụng ngay vào cuộc sống, cuối tháng 7-2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 (Nghị định 96). Nghị định 96 quy định chi tiết các điều kiện đối với BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Đầu tiên, về công khai thông tin dự án, doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS trước khi ký hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS hay chuyển nhượng dự án BĐS phải công khai đầy đủ thông tin về dự án tại trang thông tin điện tử của DN, trụ sở ban quản lý dự án hoặc sàn giao dịch BĐS. Nội dung công khai gồm: loại BĐS, vị trí, thông tin về quy hoạch có liên quan, quy mô, thực trạng các công trình, tiến độ… Quy định này nhằm tránh trường hợp tự vẽ dự án “ma”, bán đất nền trên giấy như vụ Alibaba tại Đồng Nai.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua, chủ đầu tư dự án phải có văn bản gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi có dự án để được xác nhận điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh gồm: quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có văn bản xác nhận đủ điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Khi đó, chủ đầu tư mới được thông báo bán, ký hợp đồng với khách hàng. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng dự án chưa hoàn tất pháp lý và nghĩa vụ tài chính về đất, chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đã huy động vốn của khách hàng.

Bên cạnh các quy định trên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Nghị định 96 cũng giới hạn số tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không quá 5% giá bán. Các loại hợp đồng kinh doanh BĐS phải được xác lập, ký kết thông qua sàn giao dịch và sàn này phải được cơ quan quản lý nhà nước về BĐS cấp phép hoạt động. Chủ đầu tư dự án, DN kinh doanh BĐS hay DN dịch vụ địa ốc phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng.

Trưởng ban Điều hành Hội Môi giới BĐS Đồng Nai Nguyễn Văn Cường cho rằng, các quy định mới có hiệu lực sẽ góp phần thanh lọc dần các “tay ngang” chuyên thổi giá, mời chào làm nhiễu loạn thị trường BĐS. Bên cạnh đó, quy định điều kiện đối với việc thành lập và hoạt động của DN dịch vụ môi giới BĐS cũng góp phần hạn chế tình trạng làm ăn chụp giật, lừa đảo gây mất lòng tin của khách hàng. Các giao dịch BĐS với nhà đầu tư, chủ dự án thông qua sàn cũng minh bạch, an toàn hơn.

Hạn chế rủi ro, mâu thuẫn

Việc quy định chặt chẽ các điều kiện, hình thức trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai nhằm khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giao dịch, đồng thời hướng đến phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững thị trường BĐS.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Trần Thế Vinh cho hay, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh có xảy ra tình trạng dự án chưa đầy đủ pháp lý, chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối vẫn ký thỏa thuận và thu tiền của khách hàng. Đến khi không được giao đất, giao nhà như đã hứa, khách hàng mới quay ra tìm hiểu pháp lý dự án, làm đơn gửi đến ban tiếp công dân, các cơ quan chức năng của tỉnh nhờ hỗ trợ giải quyết. Điển hình một số dự án như: Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Long Tân và xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch (Mega City 2); Khu dân cư dịch vụ Giang Điền, huyện Trảng Bom (Viva City); Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Long Đức, huyện Long Thành (Gem Sky World)…

Liên quan vấn đề này, Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà chia sẻ, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh có trường hợp ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” khi nhà ở, BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng đã huy động vốn lên tới 90-95% giá trị. Sau đó xảy ra tranh chấp mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Đến khi được yêu cầu giải trình thì nhà đầu tư lấy lý do khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án, khó khăn về tài chính. 

Cũng theo ông Hà, các quy định hiện hành đã chặt chẽ hơn, cụ thể hơn trong công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án; ký hợp đồng, đặt cọc. Việc này nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng, hạn chế mâu thuẫn phát sinh. Chẳng hạn, quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi công trình đã đủ các điều kiện bán hàng giúp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng chỉ mới phát triển dự án đã nhận đặt chỗ, đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.

Ban Mai