Bài 2: ‘Hồi sinh’ các đại dự án – Nhìn từ ‘điểm nóng’ Đồng Nai

Việc Quốc hội xem xét để 3 dự án luật: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực thi hành đồng thời từ 1-8-2024 – sớm hơn gần nửa năm so với quy định là minh chứng sinh động, điển hình cho tinh thần “lập pháp chủ động”.

Đây là các dự án luật có tác động đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, mà dễ thấy nhất là lĩnh vực bất động sản vốn đang gặp nhiều bế tắc và là điểm nghẽn phát triển của nhiều địa phương trong cả nước – trong đó có “điểm nóng” Đồng Nai.

Dự án Bất động sản thương mại tại thành phố Long Khánh, Đồng Nai bị vướng hoán đổi quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội.

Trước thời điểm 3 dự án luật nói trên được thông qua, tại Đồng Nai có 181 dự án bất động sản phải tạm dừng các hoạt động xây dựng, kinh doanh vì các vướng mắc liên quan đến thủ tục giao đất, cho thuê đất; điều chỉnh, chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc này gây thiệt hại lớn cho chủ dự án, nhà đầu tư thứ cấp cũng như phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Đồng Nai Đặng Minh Đức cho hay, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn không quy định cụ thể, nhiều dự án bất động sản đáp ứng quy hoạch nhưng lại không đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất. Để dự án tiến triển, nhà đầu tư phải ứng tiền thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sau đó, nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị giao đất, tỉnh thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể làm cơ sở để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính và giao đất.

Tuy nhiên, Kiểm toán Nhà nước lại cho rằng, sau khi nhà đầu tư hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì khu đất đó lại là “đất sạch” và việc giao đất phải thực hiện theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Do các quan điểm áp dụng pháp luật nhau nên hàng loạt dự án phải tạm dừng.

Một dự án bất động sản tại thành phố mới Nhơn Trạch ‘đứng im’ nhiều năm nay.

Chủ tịch UBND tỉnh Võ Tấn Đức cho rằng, khoảng 70-80% dự án bất động sản phải tạm dừng trên địa bàn tỉnh là do vướng mắc về pháp lý, các vướng mắc này phát sinh kể từ năm 2019, khi hoạt động thanh tra, kiểm tra, kiểm toán được đẩy mạnh. Hệ quả kéo theo là nhà đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính, nợ thuế, thậm chí nguy cơ phá sản. Nguồn cung nhà ở cho người dân không có hoặc rất ít, áp lực nhà ở gia tăng. Khách hàng đầu tư vào dự án lao đao. Kinh tế – xã hội ở nơi có dự án không phát triển được.

Cũng theo Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, thời gian qua, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ, sự vào cuộc tích cực từ Tổ công tác của Chính phủ, các đoàn kiểm tra, giám sát của trung ương và bộ, ngành, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ hoặc có hướng xử lý. Tính đến thời điểm hiện tại, còn khoảng 130 dự án bất động sản tỉnh đang tiếp tục phân loại khó khăn, chủ động làm việc với các bộ, ngành để tháo gỡ cũng như chờ kết luận từ Kiểm toán Nhà nước.

Hiện tại, Đồng Nai đã cơ bản ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền để các chính sách mới, đột phá từ 3 dự án luật nói trên và các thông tư, nghị định, quyết định hướng dẫn thi hành luật phát huy hiệu quả thực tế. Điều này giúp doanh nghiệp, người dân và cả cơ quan quản lý nhà nước tháo gỡ các vướng mắc, giải phóng nguồn lực. Trước mắt là nỗ lực để các dự án đang tạm dừng được tiếp tục triển khai và hoàn thiện.

Đoàn công tác của Quốc hội giám sát dự án bất động sản Aqua City Đồng Nai. Ảnh: HOÀNG LỘC

Novaland là tập đoàn đầu tư và phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam. Tại Đồng Nai, tập đoàn này sở hữu dự án bất động sản lớn nhất, ở vị trí đắc địa nhất là Aqua City tại thành phố Biên Hòa.

Vào tháng 2-2023, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland chia sẻ, Aqua City là dự án “sống còn” của Novaland trong thời điểm đó. Tháo gỡ pháp lý cho “đại dự án” này chính là đầu mối tháo gỡ toàn bộ khó khăn của Novaland, để doanh nghiệp hoàn thiện dự án, thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, ngân hang, khách hàng… và có cơ sở triển khai các dự án khác của tập đoàn tại nhiều địa phương khác.

Và vướng mắc pháp lý mà Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland nhắc đến chính là sự thiếu đồng bộ, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản luật và dưới luật; không đồng bộ giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng và quy hoạch tổng thể; thủ tục nhiều và phức tạp ảnh hưởng đến thời hạn triển khai dự án; quy định về giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất tiềm ẩn nhiều rủi ro…

Một phần dự án Aqua City của Novaland tại thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. Ảnh: HOÀNG LỘC

Về bản chất, Aqua City là dự án được chuyển nhượng lại, đầy đủ cơ sở pháp lý, đã đóng tiền sử dụng đất và đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Vướng mắc phát sinh khi chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường thì lại không đồng bộ với quy hoạch phân khu và phải chờ điều chỉnh.

Trong phiên thảo luận tổ ngày 23-5-2024 của Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Phó bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quản Minh Cường cho rằng, các vướng mắc về pháp lý đã gây tổn hại lớn cho doanh nghiệp, lãng phí nguồn lực xã hội. Dẫn chứng là ở dự án Aqua City, chủ đầu tư đã bỏ vào khoảng 5 tỷ USD, dự án hoàn toàn hợp pháp, đất không có tranh chấp, đã đóng thuế nhưng vì vướng điều chỉnh quy hoạch và sai lệch một số vị trí xây dựng mà cả dự án phải tạm dừng.

Ngày 9-7-2024, báo cáo với đoàn giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, ông Nguyễn Duy Tấn, Giám đốc Điều hành dự án Aqua City cho rằng, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành và tỉnh Đồng Nai đã có nhiều chỉ đạo, thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho dự án của Novaland. Đến nay, nhiều vướng mắc đã được giải quyết.

Tín hiệu đáng mừng và cũng là kết quả sau những nỗ lực từ các cơ quan chức năng của Trung ương và tỉnh là cuối tháng 7-2024, Tập đoàn Novaland đã tiếp tục khởi động thi công hoàn thiện cụm công trình nhà ở và tiện ích tại phân khu River Park 2 – một trong 9 phân khu của dự án.

Tiếp đó, đầu tháng 10-2024, Ngân hàng Quân đội (MB Bank) ký cam kết giải ngân 1,1 ngàn tỷ đồng để Novaland và các nhà thầu hoàn thiện dự án. Tính đến hết tháng 10-2024, hơn 500 sản phẩm của dự án đã được bàn giao cho khách hàng, dự kiến đến hết năm 2024 sẽ bàn giao thêm khoảng 900 căn nhà các loại.

Ví dụ sinh động ở dự án “sống còn” của tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam đã cho thấy, sự vào cuộc kịp thời của các cơ quan chức năng từ trung ương đến địa phương đã từng bước hóa giải khó khăn cho doanh nghiệp. Đây cũng là “nút thắt” mà nhiều doanh nghiệp, địa phương cần tháo gỡ hoàn thiện các dự án dang dở, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Khoảng 4 năm trở lại đây, tác động “kép” của vướng mắc pháp lý, dịch bệnh Covid-19 và nền kinh tế vĩ mô gặp khó khăn, không ít nguồn lực bị “chôn chặt” ở các dự án bất động sản. Cũng từ đây, nhiều mâu thuẫn và bức xúc xã hội gia tăng.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn địa ốc Kim Oanh, một trong số những nhà đầu tư bất động sản lớn ở Đồng Nai chia sẻ, thời gian qua, các dự án bất động sản của Kim Oanh gặp khó khăn về điều chỉnh chủ trương đầu tư, đất đai, giao thông kết nối, gia hạn tiến độ… dẫn đến phải lùi thời gian xây dựng và hoàn thành dự án. Vì dự án phải lùi thời gian nên sản phẩm không bàn giao được cho khách hàng như cam kết, không thu được tiền… Nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng để đóng thuế đất, lãi ngân hàng khiến chi phí bị đội lên. Điều này đồng nghĩa hiệu quả đầu tư dự án giảm, ảnh hưởng đến duy trì hoạt động của doanh nghiệp. Còn khách hàng thì bức xúc, khiếu nại, khiếu kiện vì chậm nhận được đất, nhà.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn địa ốc Kim Oanh. Ảnh: HOÀNG LỘC

Cùng ý kiến về vấn đề này, đại diện Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, chủ đầu tư dự án hơn 92 hécta tại huyện Long Thành cho rằng, khi dự án gặp vấn đề về pháp lý thì cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều chịu thiệt hại vì dòng tiền không lưu thông được trong khi lãi suất ngân hàng vẫn phải đóng. May mắn là sau nhiều nỗ lực từ chủ đầu tư, các cơ quan chức năng của tỉnh, những khúc mắc dần được tháo gỡ. Đến nay, gần 1 ngàn khách hàng đã được trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này giúp khơi thông nguồn lực cho chủ dự án, cho khách hàng đồng thời giảm bớt bức xúc xã hội.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Đỗ Thành Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, tình trạng “mua hứa, bán hứa”, “mua bán trên giấy” dự án, sản phẩm bất động sản thời gian qua gây ra nhiều hệ lụy. Không ít trường hợp vỡ nợ vì đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, luật hiện hành đã quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng dự án, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này góp phần giảm lừa đảo, giảm mâu thuẫn, khiếu kiện.

Đoàn giám sát của Quốc hội đi thực tế dự án nhà ở xã hội sắp hoàn thiện tại thành phố Biên Hòa. Ảnh: HOÀNG LỘC

Còn Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Đồng Nai Nguyễn Thanh Lâm thì đánh giá, các dự án luật mới có hiệu lực, đặc biệt là Luật Nhà ở (sửa đổi) với những cơ chế thông thoáng sẽ giải quyết một trong 3 vấn đề bức thiết nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía là nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ông Lâm dẫn chứng, luật đã bổ sung đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội; bỏ điều kiện về cư trú; nghị định hướng dẫn thi hành luật nâng mức thu nhập của người mua, thuê mua nhà từ 11 lên 15 triệu đồng/ tháng… Các điểm mới này tạo cơ hội tiếp cận nhà cho người dân, đồng thời cũng là cơ hội bán sản phẩm cho doanh nghiệp bất động sản.

Có thể thấy, 3 dự án luật và các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành luật liên quan đến dự án bất động sản đã cơ bản tháo gỡ các tồn tại trong thực tế, trong thể chế và trong tổ chức thực hiện. Các chính sách này đều lấy quyền lợi của người dân làm trung tâm các mối quan hệ, đề cao hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.

Dự án nhà ở xã hội tại thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. Ảnh: HOÀNG LỘC

Hiện tại, trên địa bàn Đồng Nai có 232 dự án bất động sản thương mại đang triển khai với tổng diện tích gần 7,8 ngàn hécta. Có gần 270 dự án bất động sản thương mại với tổng diện tích đất hơn 14,2 ngàn hécta đã được các địa phương và chủ đầu tư đề xuất. Bên cạnh đó, tỉnh có quỹ đất tái định cư gần 700 hécta, quỹ đất làm nhà ở xã hội khoảng 1 ngàn hécta. Điều này cho thấy, Đồng Nai có sức hút lớn với các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, do cộng hưởng của nhiều yếu tố: vướng mắc pháp lý, dịch bệnh Covid-19, kinh tế khó khăn, thanh tra, kiểm toán… nên thị trường bất động sản những năm qua gần như đóng băng. Kỳ vọng của Đồng Nai khi các dự án luật mới đi vào cuộc sống là khó khăn được tháo gỡ, kinh tế phục hồi, hạ tầng giao thông, trong đó lớn nhất là dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành tiến dần về đích sẽ giúp thị trường bất động sản trên địa bàn sôi động trở lại, khơi thông nguồn lực kinh tế.

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, 3 dự án luật quan trọng nói trên có hiệu lực là căn cơ để tháo gỡ các vướng mắc và tạo đà phục hồi thị trường bất động sản cả nước. Ông Bình đánh giá cao Quốc hội trong việc kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, khắc phục những sơ hở, bất cập trong cơ chế, chính sách về nhà ở bằng luật, nghị quyết để kiến tạo nguồn lực cho phát triển. Bên cạnh đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao việc ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật, không để luật “chờ” nghị định, nghị định “chờ” thông tư, văn bản của địa phương “chờ” văn bản của trung ương.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Đồng Nai Nguyễn Ngọc Thường phân tích, Luật Đất đai (sửa đổi) và các nghị định hướng dẫn thi hành đã cụ thể các căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, giúp địa phương dễ thực hiện hơn. Hay luật bỏ khung giá đất 5 năm thay bằng bảng giá đất hàng năm góp phần tạo sự đồng thuận cao thu hồi đất, từ đó, khắc phục chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, góp phần đảm bảo tiến độ các dự án.

Công ty CP Đầu tư kinh doanh BĐS Hà An trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng sau khi dự án được tháo gỡ một phần vướng mắc. Ảnh: HOÀNG LỘC

Còn Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà thì cho rằng, quy định mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi), tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng nguồn lực đất đai. Quy định này cũng giúp địa phương thu hút kiều hối chuyển về nước đầu tư vào các dự án bất động sản, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Dẫn chứng khác là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định cụ thể tiêu chí, điều kiện hành nghề hoạt động môi giới là phải có chứng chỉ hành nghề, phải đăng ký ở trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch nhất định, không được hành nghề độc lập như trước. Điều này hạn chế được lừa đảo, mua bán sản phẩm ở dự án chưa rõ ràng pháp lý dẫn đến kiện tụng, mất an ninh trật tự, an toàn xã hội.