Gam màu tối – sáng trên thị trường địa ốc phía Nam

Năm 2024, lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM.

Thị trường nhiều gam màu sáng

Thị trường bất động sản phía Nam có nhiều gam màu sáng trong năm qua, với hàng chục dự án được mở bán.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có hơn 10.000 sản phẩm được các chủ đầu tư mở bán. Trong đó, Dự án Eaton Park tạo TP. Thủ Đức của Tập đoàn Gamuda Land có 2.000 sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp được mở bán từ đầu năm 2024 tới nay.

Tại khu Nam, mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long ra mắt Dự án chung cư Essensia Sky tại huyện Nhà Bè với 424 căn hộ chung cư cao cấp. Cũng tại Nhà Bè, Tập đoàn Khải Hoàn Land ra mắt và mở bán Dự án Khải Hoàn Prime với 1.296 căn hộ chung cư…

Tại Bình Dương, có hơn 10 dự án chung cư mở bán, với số lượng căn hộ chung cư lên tới hơn 20.000 sản phẩm. Đây cũng là thị trường có tốc độc cấp phép và xây dựng dự án chung cư nhanh và nhiều nhất tại các tỉnh phía Nam. Trong năm 2024, ngoài chung cư, thì đất nền, nhà phố, biệt thự cũng có lượng hàng ra khá ổn định. Điểm sáng nữa của thị trường này là giá bán được đánh giá là đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng, với mức 30 – 50 triệu đồng/m2.

Năm 2024, lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM.

Thị trường Long An cũng bắt đầu hồi phục, sau 2 năm vắng bóng dự án mới mở bán. Năm 2024, thị trường này có hơn 5.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền được mở bán.

Một thị trường có điểm sáng nữa là Bà Rịa – Vũng Tàu, với việc mở bán 3.000 sản phẩm chung cư Condotel, sau năm 2023 đóng băng. Bên cạnh đó, quý IV/2024, phân khúc biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng tại đây cũng có dấu hiệu hồi phục với sự xuất hiện của dự án mới.

Tại Đồng Nai, tuy không có dự án mới mở bán, song tín hiệu tích cực là nhiều dự án lớn được gỡ vướng về pháp lý, như Dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland, dự án của Nam Long…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, sau 2 năm bị ảnh hưởng từ dịch bệnh và khó khăn về tài chính, trong năm 2024, thị trường phục hồi khá tốt, với các dự án mới được ra hàng. Trong đó, riêng thị trường TP.HCM, kinh doanh bất động sản trong 11 tháng có thể đạt 250.000 tỷ đồng, tăng khoảng 9% so với năm trước đó.

“Số liệu này cho thấy, thị trường hồi phục tuy không mạnh, nhưng vững chắc, tạo tiền đề cho năm 2025 tăng trưởng trên 10%”, ông Châu nói.

Những gam màu tối

Thị trường bất động sản phía Nam năm 2024 cũng có những gam màu tối. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM và hiện tại, thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại. Việc này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản Thành phố thêm méo mó, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn.

Tiếp theo là việc chưa có dự án mới nào được “giải cứu” thành công và đưa vào xây dựng để bán hàng. Các dự án được công bố “giải cứu” trong năm 2024 của TP.HCM công bố là 8 dự án, nhưng các dự án này mới được giải cứu ở mức độ quy hoạch.

Một gam màu tối nữa của thị trường là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa hồi phục. Cụ thể, trong năm 2024, toàn bộ thị trường phía Nam chỉ có 3 dự án mới mở bán, với khoảng 1.000 sản phẩm, nhưng mức tiêu thụ chỉ đạt 20%, theo số liệu nghiên cứu của DKRA Group. Bên cạnh đó, các dự án được mở bán nhiều năm trước cũng vẫn “đắp chiếu”, chưa thể xây dựng trở lại, dẫn tới cảnh ảm đạm của thị trường này trong năm 2024.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa hồi phục trong năm 2024 chủ yếu do tài chính của doanh nghiêp địa ốc chưa thể hồi phục. Thêm vào đó, lực đẩy thị trường từ các dự án mới không có, lòng tin của khách hàng ở thị trường này cũng đang mất dần, nên năm 2025, phân khúc này vẫn là ẩn số và chưa có dấu hiệu hồi phục.

Một gam màu tối nữa của thị trường là phân khúc đất nền trong năm 2024 đã bị khách hàng quay lưng, không còn mặn mà như ở những năm trước. Số lượng dự án mới mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Một điểm tối nữa của thị trường 2024 được giới quan sát đưa ra là thị trường đã không đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, khi toàn thị trường phía Nam trong năm 2024 chỉ có 2 dự án (TP.HCM có 1 dự án và Bình Dương có 1 dự án). Các chính sách tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm này chưa có và những doanh nghiệp mong muốn phát triển nhà ở xã hội cũng bế tắc về vốn.

“Vướng mắc lớn nhất hiện nay trong thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ, đùn đẩy giữa các sở, ngành, quận, huyện, dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian”, ông Lê Hoàng Châu nói.