Bài 2: Khơi thông cho các dự án bất động sản còn đang ‘đắp chiếu’

Đồng Nai nằm trong vùng đầu tàu kinh tế của Việt Nam và là nơi có rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) phải “đắp chiếu”do vướng về cơ chế, chính sách. Do đó, trong năm 2024, Quốc hội đã chọn Đồng Nai thực hiện một số cuộc giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) từ năm 2015 đến năm 2023.

Mục đích nhằm nắm bắt những khó khăn, vướng mắc để đó có những sửa đổi, bổ sung các luật kịp thời, khơi thông cho các dự án để phát triển. Sau các đợt giám sát, cùng với việc 3 dự án luật là: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS và các thông tư, nghị định có hiệu lực thi hành đồng thời từ ngày 1-8-2024, không ít vướng mắc đã được tháo gỡ hoặc có hướng tháo gỡ.

Đồng Nai là địa phương phát triển “nóng” BĐS ở phía Nam. Giai đoạn 2015-2023, UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư 136 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị lớn. Các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đều tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư.

Tuy nhiên, do các yếu tố như: pháp luật qua từng thời kỳ thay đổi, công tác giải phóng mặt bằng chậm, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư gặp vấn đề, thị trường BĐS đóng băng… đến nay mới có 10 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, tương đương 7% và 93% dự án còn lại chưa hoặc đang triển khai. Điều này ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế – xã hội của khu vực có dự án và toàn tỉnh.

Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà cho biết, thời gian qua, nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn do vướng về pháp lý. Cụ thể, các dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, đến thời điểm hiện tại, thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư là UBND cấp tỉnh, tuy nhiên, do văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước đây không ghi cụ thể tên nhà đầu tư, quy mô, tiến độ, tổng mức đầu tư… nên UBND tỉnh chưa có cơ sở để điều chỉnh.

Cũng liên quan đến pháp lý, các dự án BĐS được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chậm triển khai do vướng mặt bằng, năng lực nhà đầu tư có hạn, song pháp luật chưa quy định cụ thể thủ tục cũng như điều kiện để tỉnh thu hồi giao cho nhà đầu tư khác.

Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến năm 2023 giám sát dự án nhà ở xã hội tại thành phố Biên Hòa vào tháng 6-2024. Ảnh: Hoàng Lộc

Dự án Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù Lao Tân Vạn của Công ty Tín Nghĩa Á Châu tại phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa là một điển hình đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép hoán đổi quỹ đất làm NƠXH, được UBND tỉnh gia hạn chủ trương đầu tư 2 lần nhưng khó hoàn thành vào tháng 8-2025.

Chia sẻ với đoàn giám sát của Quốc hội ngày 13-6-2024, ông Nguyễn Hiếu Lộc, Tổng giám đốc Công ty Tín Nghĩa Á Châu, chủ đầu tư dự án trên cho hay, dự án có quy mô 48 hécta, được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2016 với mục tiêu ban đầu là hình thành khu nhà ở cao cấp cho thuê, khu sân golf, dịch vụ giải trí,du lịch, khu dịch vụ văn phòng gắn với cảnh quan đặc thù sông nước với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

Năm 2020, dự án được UBND tỉnh cho gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng. Tiếp đó, dự án được được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chuyển đổi quỹ đất NƠXH của dự án sang khu vực khác (sẽ làm NƠXH ở vị trí khác ngoài dự án). Cuối tháng 2-2024, dự án tiếp tục được UBND tỉnh gia hạn thêm 471 ngày do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh Covid-19 trong 2 năm 2020 và 2021.

Cũng theo Tổng giám đốc Công ty Tín Nghĩa Á Châu Nguyễn Hiếu Lộc, vướng mắc hiện tại của dự án này là thành phố Biên Hòa chưa tìm được quỹ đất phù hợp để làm NƠXH dẫn đến phần đất 20% của dự án đã đầu tư hạ tầng nhưng chưa được đưa vào kinh doanh. Hiện pháp luật chưa quy định trách nhiệm, thời gian địa phương phải hoàn thành tìm quỹ đất phù hợp cho các dự án nhà ở thương mại được hoán đổi quỹ đất làm NƠXH như Cù lao Tân Vạn nên cũng chưa biết khi nào thì được đưa vào kinh doanh.

Dự án Khu đô thị Aqua City trong tổng thể Dự án Khu đô thị sinh thái Kinh tế mở Long Hưng tại thành phố Biên Hòa nằm trong danh sách ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các bộ, ngành và tỉnh Đồng Nai nhưng cũng chậm hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Ông Nguyễn Trọng Tấn, Giám đốc Điều hành dự án Khu đô thị Aqua City cho biết, thời điểm Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova nhận chuyển nhượng dự án này đã được chấp thuận chủ trương, được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, được giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất và được cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, do có sự khác biệt giữa các quy hoạch tại phân khu C4, thành phố Biên Hòa mà nhiều dự án tại Khu đô thị sinh thái Kinh tế mở Long Hưng, trong đó có các dự án của Tập đoàn Novaland phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh. Một tồn tại khác theo nhà đầu tư là thời điểm dịch bệnh Covid-19 xảy ra, một số hạng mục công trình tại dự án được thi công xây dựng nhưng “lệch” với quy hoạch chi tiết.

Dự án Khu đô thị Aqua City tại thành phố Biên Hòa. Ảnh: Hoàng Lộc

Năm 2024, nhờ sự chỉ đạo tháo gỡ tích cực từ phía Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng; sự chỉ đạo sau đợt giám sát và lắng nghe ý kiến doanh nghiệp của Quốc hội; sự nỗ lực của tỉnh Đồng Nai, không ít tồn tại, vướng mắc ở dự án Khu đô thị Aqua City đã được tháo gỡ.

Cuối tháng 7-2024, dự án đã tiếp tục thi công hoàn thiện cụm công trình nhà ở và tiện ích tại phân khu River Park 2. Tháng 9-2024, Ngân hàng Quân Đội đã ký cam kết giải ngân gói tài chính lên đến 1.100 tỷ đồng cho chủ đầu tư và các nhà thầu thi công, đảm bảo triển khai đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và tiếp tục xây dựng hoàn thiện các công trình nhà ở thấp tầng.

Dự án bất động sản đang trong quá trình triển khai tại huyện Nhơn Trạch. Ảnh: Hoàng Lộc

Một dự án khác chưa hoàn thành và đưa vào sử dụng dù đã hơn 10 năm là Khu dân cư Tiến Lộc Garden tại huyện Nhơn Trạch. Ông Lưu Viết Đồng, đại diện Tiến Lộc Group cho biết, đơn vị có dự án khu dân cư tại huyện Nhơn Trạch. Đây là dự án đất nền, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2011 và duyệt quy hoạch chi tiết năm 2013. Sau đó, dự án ách tắc cho đến nay do khi Thủ tướng ký ban hành Quyết định số 455/QĐ-TTg vào năm 2016 về phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 dự án không được cập nhật vào quy hoạch này. Chính vì nguyên nhân khách quan này, nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn và nguy cơ phá sản cao, nguồn lực xã hội bị lãng phí nhiều năm nay.

Từ năm 2015-2023, nhằm cụ thể hóa kịp thời chủ trương, chính sách của Đảng, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương về quản lý thị trường BĐS và nhà ở, UBND tỉnh đã ban hành và trình HĐND tỉnh thông qua 9 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS.

Các văn bản này đã được ban hành kịp thời, đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống văn bản pháp luật và khả thi cao; đúng quy định pháp luật và đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước tại địa phương, góp phần giữ vững ổn định chính trị và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở cũng như kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh liên quan.

Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến năm 2023 giám sát dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai vào tháng 6-2024. Ảnh: Hoàng Lộc

Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà đánh giá, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách về thị trường BĐS ngày càng hoàn thiện, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước; hệ thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức xã hội và người dân trên địa bàn tỉnh đã tích cực hưởng ứng và triển khai thực hiện có hiệu quả các chính sách pháp luật về thị trường BĐS.

Tuy nhiên, theo ông Hà, do phát triển “nóng” trong giai đoạn ngắn; cơ sở dữ liệu và thông tin về thị trường BĐS từ khâu quy hoạch lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch BĐS chưa đồng bộ, đầy đủ; chính sách pháp luật về đất đai, đầu tư có nhiều thay đổi, công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất còn chậm tại nhiều dự án, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư còn hạn chế, việc bố trí cơ cấu nguồn vốn cho các dự án còn chậm, hạn chế; hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến phát triển chưa bền vững.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi thì cho rằng, thời gian qua, tỉnh đã có các giải pháp quy hoạch, thu hút, phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu cho người dân. Tuy nhiên, do các vướng mắc, tồn tại nói trên nên sản phẩm nhà ở chưa nhiều, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp

UBND tỉnh cũng kiến nghị đoàn giám sát của Quốc hội báo cáo, đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, nhất là điều chỉnh quy hoạch cục bộ để gỡ vướng cho dự án BĐS, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thành viên đoàn giám sát đánh giá, các nhóm vướng mắc của các dự án BĐS Đồng Nai đang gặp phải là: pháp lý, hướng dẫn thực hiện quy định; quy hoạch; giao đất, cho thuê đất; triển khai hạ tầng xã hội… cũng là vướng mắc chung của nhiều địa phương. Hiện tại, nhiều vướng mắc đã được tháo gỡ ở các luật, nghị định, thông tư liên quan đến dự án BĐS mới có hiệu lực thi hành.

Các vướng mắc chưa được các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh sẽ được tổng hợp, báo cáo Quốc hội để có giải pháp về cơ chế để tháo gỡ kịp thời trên tinh thần vì lợi ích chung, không hợp thức hóa vi phạm.

Cũng theo ông Hiếu, đợt giám sát lần này là nhằm đánh giá toàn diện, khách quan các kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế, trong ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NƠXH.

Trên cơ sở đó, xác định nguyên nhân, trách nhiệm, bài học kinh nghiệm, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NƠXH…