Kỳ 2: Dễ bán, nhà nước ủng hộ, nhưng doanh nghiệp vẫn không mặn mà

Thực tế là hầu hết các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đều “cháy hàng” trước khi hoàn thiện. Đây cũng là phân khúc bất động sản mà Chính phủ, các địa phương kêu gọi, khuyến khích đầu tư. Thế nhưng, doanh nghiệp chưa mặn mà.

Nghịch lý này dẫn đến người cần thì không có nhà để mua, còn nhà “xịn” thì liên tục kêu giải cứu.

Thành phố Biên Hòa là địa phương có nhu cầu NƠXH cao nhất tỉnh nhưng 3 năm qua chưa có sản phẩm cung cấp ra thị trường. Cuối năm 2023, ngay khi dự án NƠXH A6-A7 tại phường Quang Vinh công bố đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, nửa triệu hồ sơ bán ra chỉ trong “một nốt nhạc”. Những ngày sau đó, hàng trăm người đến từ 5-6 giờ sáng chờ nhưng có người không mua được hồ sơ vì chủ đầu tư giới hạn chỉ bán 500 bộ/ngày.

Khách hàng kiểm tra phiếu trước khi bốc thăm quyền mua nhà tại dự án Nhà ở xã hội A6-A7, phường Quang Vinh, thành phố Biên Hòa. Ảnh: Hoàng Lộc

Đầu tháng 12-2023, chủ đầu tư dự án NƠXH A6-A7 tổ chức bốc thăm lựa chọn người được quyền mua nhà. Hơn 700 người tham gia bốc thăm trong khi số lượng căn hộ bán ra chưa đến một nửa số đó. Nhiều người tiếc nuối vì đã đúng đối tượng, đủ điều kiện nhưng không may mắn phần bốc thăm.

Dự án Khu nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom. Ảnh: Hoàng Lộc

Lý giải nguyên nhân NƠXH luôn trong tình trạng “cháy hàng”, ông Huỳnh Tấn Lộc, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, lực lượng lao động ngoại tỉnh chưa có nhà ở tại Đồng Nai rất lớn nhưng số lượng dự án hoàn thành xây dựng để mở bán chưa nhiều. Tâm lý chung của người Việt Nam là “an cư lạc nghiệp”, ai cũng mong sớm được sở hữu một căn nhà.

Nhà ở công nhân, NƠXH là phân khúc thị trường Đồng Nai rất cần. Nhiều năm qua, tỉnh kêu gọi đầu tư nhưng ít dự án được triển khai, tiến độ chậm; chưa nhiều doanh nghiệp quan tâm làm nhà lưu trú, ký túc xá cho người lao động. Thêm vào đó, giá đất trên địa bàn tỉnh, nhất là các địa phương phát triển công nghiệp và đô thị rất cao, người lao động ít có khả năng mua. Đây là lý do dự án nhà ở giá rẻ nào mở bán cũng đắt hàng.

NƠXH là phân khúc bất động sản mà Chính phủ, các địa phương kêu gọi, khuyến khích đầu tư nhằm đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện cho phát triển bền vững. Thế nhưng, loại hình này chưa thực sự thu hút nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Việt Quang, Phó chủ tịch Tập đoàn VinGroup (trụ sở Thành phố Hà Nội), đơn vị có các dự án NƠXH tại nhiều tỉnh, thành phố cho rằng, thủ tục triển khai dự án NƠXH quá nhiều và mất nhiều thời gian.

Ông Quang dẫn chứng, ngoài các thủ tục chung giống như làm nhà ở thương mại là: phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư; giao đất, cho thuê đất… thì dự án NƠXH phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận đối tượng được mua, thuê; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê NƠXH. “Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án NƠXH từ lúc bắt đầu đến khi khởi công thường khoảng 2 năm, quá lâu” – ông Quang nói.

Hàng trăm người xếp hàng mua hồ sơ mua nhà ở dự án Nhà ở xã hội A6-A7, phường Quang Vinh, thành phố Biên Hòa. Ảnh: Hoàng Lộc

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng bày tỏ, có những dự án chủ đầu tư đã có đến 20-30 con dấu vẫn không tài nào triển khai. “Tôi có cảm giác Trung ương “trải thảm” còn địa phương “rải đinh” về thủ tục pháp lý. Việc xây dựng 5 ngàn hay 10 ngàn căn NƠXH không phải là vấn đề lớn nhưng cơ quan chức năng cần xem doanh nghiệp như đối tác, khách hàng để phục vụ, bàn bạc, trao đổi” – nhà đầu tư này kiến nghị.

Còn ông Nguyễn Tấn Kiệt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn thiết kế và xây dựng Thành Thắng (thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai) thì cho rằng, với các dự án NƠXH, lợi nhuận thấp và pháp lý rắc rối là những trở ngại lớn.

Về lợi nhuận, dự án NƠXH bị khống chế mức dưới 10%, trong khi vẫn phải xây công viên, trường học và các hạ tầng khác như một dự án bất động sản bình thường. Về thủ tục, cho đến khi chủ đầu tư thực hiện xong dự án, đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai vẫn phải bổ sung pháp lý, làm kéo dài thời gian thu hồi vốn.

TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, một trong những rào cản của NƠXH là quỹ đất. Nhà nước có sẵn quỹ đất công đưa cho doanh nghiệp làm NƠXH thì rất thuận lợi, sản phẩm có ngay và có nhiều. Nhưng thực tế, đất công rất ít, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp của người dân, rồi đền bù và phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch thì rất lâu và có thể không làm được.

Để “trợ lực” cho các nhà đầu tư lẫn người mua nhà NƠXH, năm 2023 nhóm 4 ngân hàng thương mại lớn đã triển khai gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng. Đến nay mới có 68 dự án đủ điều kiện vay, các ngân hàng cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7 ngàn tỷ đồng và mới chỉ 8 dự án được giải ngân hơn 640 tỷ đồng. So với nhu cầu, việc được chấp thuận cho vay và giải ngân gói tín dụng ưu đãi này còn ít.

Dự án Nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh có tổng cộng hơn 1 ngàn căn nhà, trong đó 200 căn đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Ảnh: Hoàng Lộc

Được công bố đủ điều kiện vay gói tín dụng 120 ngàn tỷ nhưng chủ đầu tư dự án NƠXH quy mô hơn 1 ngàn căn tại thành phố Long Khánh, Đồng Nai đã từ chối khoản vay này. Lý do chủ đầu tư đưa ra là lãi suất từ gói tín dụng 120 ngàn tỷ thấp hơn thị trường 1,5-2% là vẫn còn cao so với các nguồn vay khác, thời gian vay 3 năm là ít. “Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần hạ lãi suất, gói vay tín dụng này cũng cần điều chỉnh lãi suất giảm thì doanh nghiệp mới vay được” – Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn thiết kế và xây dựng Thành Thắng chia sẻ.

Trưởng phòng Đầu tư kinh doanh Công ty Cổ phần Thống Nhất (huyện Trảng Bom) Phan Trọng Đạt cho biết, công ty đang triển khai dự án Nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Bàu Xéo quy mô hơn 600 căn. Công ty không có nhu cầu vay vốn từ gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng bởi vì lãi suất cao. Tương tự, khách hàng của dự án cũng không có nhu cầu vay gói này vì Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay lãi suất thấp hơn. “Nếu lãi suất thấp chúng tôi sẽ cân nhắc vay để dự án được triển khai nhanh hơn” – ông Đạt cho hay.

Hiện nay, gói tín dụng tốt hơn, doanh nghiệp và người mua nhà cần hơn là gói từ nguồn ngân sách trung ương thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8%/năm, thời gian vay có thể dài đến 25 năm. Tuy nhiên, nguồn để phân bổ về cho

các địa phương là không nhiều, điều kiện vay ngặt nghèo. Quan trọng hơn, Trung ương chưa bố trí nguồn cho năm 2024 và 2025 để chuyển về các tỉnh. Thế nên, chủ đầu tư và người mua nhà chỉ nghe nói đến vốn ưu đãi “ở trên tivi”, trên báo chí.

Chị Nguyễn Thị Hường (ở trọ phường Xuân An, thành phố Long Khánh) là người được mua NƠXH nhưng phải từ bỏ vì không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Chị Hường cho biết, chị đã được mua NƠXH nhưng thủ tục chứng minh chưa có đất, nhà để đủ điều kiện vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh Đồng Nai quá khó. Để có thủ tục này, chị phải tách hộ gia đình với bố mẹ chồng, trong khi đất gia đình chồng nằm trong diện quy hoạch không tách được. “Tôi rất mong được vay tiền mua căn nhà để ở… nhưng thủ tục khó quá” – chị Hường nói.