Luật Đất đai mới khi có hiệu lực về cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc trong thời gian qua, giúp cho người dân, doanh nghiệp, các tổ chức khai thác đất đai hiệu quả. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai mới cũng có một số vấn đề giao thoa với các luật khác về quyền sử dụng đất với dự án nhà ở thương mại (NƠTM) nên cần được quy định cụ thể để triển khai.
Từ ngày 1-1-2025, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, vẫn còn nhiều dự án NƠTM bị vướng vì nhà đầu tư chỉ có đất khác, không phải là đất ở. Trong đó, nhiều dự án có diện tích lớn thuộc trường hợp đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở nên dù phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng vẫn không được công nhận là chủ đầu tư dự án NƠTM.
Ví dụ, một khu công nghiệp khoảng 3 ngàn hécta được điều chỉnh giảm hơn 1 ngàn hécta chuyển thành khu đô thị dịch vụ có NƠTM. Có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1 ngàn hécta đất này để thực hiện dự án NƠTM phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, cả 3 nhà đầu tư đều không được công nhận là chủ đầu tư dự án NƠTM, vì các nhà đầu tư này thuộc trường hợp đang có quyền sử dụng đất khác, không phải là đất ở. Theo đó, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, nhà đầu tư không được thực hiện dự án NƠTM trên đất của mình do quy định tại khoản 6, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
Tại Đồng Nai cũng như các tỉnh, thành khác trên cả nước có nhiều nhà đầu tư dự án NƠTM rơi vào tình trạng trên. Vì thế, các doanh nghiệp trông đợi Chính phủ xây dựng “đề án thí điểm” thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác. Đồng thời, doanh nghiệp cũng mong muốn đề án quy định cụ thể trường hợp được phép thí điểm để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠTM. Bởi trong điểm b, khoản 3, Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠTM đối với nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.
“Đề án thí điểm” nếu được Chính phủ phê duyệt sẽ tháo gỡ vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại các địa phương, doanh nghiệp khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.
Khánh Minh
