Doanh nghiệp địa ốc vượt qua lằn ranh sinh tử

Trái ngọt sau chặng đường tái cấu trúc

Thay vì tập trung vào việc phát triển dự án, 2 năm qua, Tập đoàn Novaland đã bền bỉ tái cấu trúc toàn diện, từ nợ vay, bộ máy nhân sự, đến chiến lược phát triển… Năm 2022, tập đoàn này có gần 213.000 tỷ đồng nợ phải trả, chiếm 83% tổng nguồn vốn. Dư nợ trái phiếu vượt hơn 44.000 tỷ đồng, chiếm 68% tổng nợ vay của doanh nghiệp.

“Vũng lầy” nợ nần cùng với những đại dự án bị trì hoãn về pháp lý kéo dài từ TP.HCM đến Đồng Nai, Bình Thuận, khiến nhiều người mất niềm tin vào ngày Novaland có thể tự đứng lên.

Nhưng đến thời điểm hiện tại, Novaland đã thoát ra khỏi “tâm bão” nhờ các chính sách của Chính phủ về tháo gỡ pháp lý dự án. Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland tự tin khẳng định, về cơ bản, Tập đoàn hoàn thành tái cấu trúc các khoản nợ và trái phiếu, tài sản của Tập đoàn vẫn cân đối với công nợ.

Thời gian tới, Novaland sẽ tiếp tục tái cấu trúc về tài chính và nguồn lực, hoàn thiện pháp lý, thay đổi chiến lược, tập trung vào lõi kinh doanh… Riêng trong năm nay, đối với các dự án đã xây dựng hoàn thành hơn 50%, Novaland sẽ tập trung triển khai để có thể bàn giao sản phẩm cho khách hàng, dự kiến vào cuối năm 2024, nửa đầu năm 2025.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia cũng ghi nhận nhiều trái ngọt sau thời gian nỗ lực tái cấu trúc. Từ năm 2020 đến năm 2023, An Gia mua lại trước hạn và đúng hạn hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu. Đến cuối quý I/2024, Công ty còn gần 315 tỷ đồng dư nợ trái phiếu; trong tháng 4 vừa qua, Công ty đã thanh toán 17,7 tỷ đồng dư nợ. Với dư nợ còn lại, An Gia dự kiến thanh toán toàn bộ trong quý II năm nay, đưa dư nợ về 0. Dòng tiền chi trả đến từ việc bán các sản phẩm còn lại của dự án tại TP.HCM và Bình Dương.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt vượt dốc thành công nhờ cơ cấu lại danh mục đầu tư, đẩy mạnh thu hồi nợ, phát hành cổ phiếu riêng lẻ và thoái vốn ở một số doanh nghiệp; đàm phán để tiếp cận các nguồn huy động vốn cho nhu cầu tái phát triển và đưa dư nợ trái phiếu về 0.

Với Tập đoàn Đất Xanh, trong giai đoạn khó khăn vừa qua cũng tái cấu trúc toàn diện. Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024, Chủ tịch HĐQT Lương Trí Thìn tuyên bố, Tập đoàn đã cơ cấu toàn bộ tài chính từ ngắn hạn sang dài hạn. Các đối tác, ngân hàng sẵn sàng tài trợ để thực hiện dự án.

Tiến trình hồi phục còn dài

Kết quả tái cấu trúc đang đem lại hy vọng mới cho Novaland. Năm 2024, Novaland đặt mục tiêu doanh thu thuần hợp nhất là 32.587 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.079 tỷ đồng, lần lượt gấp 6,9 lần về doanh thu và gấp 2,2 lần về lợi nhuận so với mức nền thấp trong năm 2023. Song, kế hoạch tham vọng này phụ thuộc rất lớn vào chuyển động pháp lý liên quan đến các dự án mà Tập đoàn triển khai.

“Do vướng mắc pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện và giải quyết triệt để tại các dự án, mặc dù đã bàn giao, đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển, đã dẫn đến việc thực hiện cam kết với khách hàng chưa được như kỳ vọng, một số trường hợp khách hành đã đẩy lên thành bức xúc”, đại diện Novaland chia sẻ trước những ồn ào gần đây về dự án Aquacity (Đồng Nai) của Tập đoàn.

Dư nợ trái phiếu vẫn là thách thức đối với Novaland thời điểm này. Tính đến hết quý I/2024, nợ phải trả của Tập đoàn mới chỉ giảm 2%, về gần 191.800 tỷ đồng. Nợ vay tài chính hơn 58.232 tỷ đồng, gấp 1,3 lần vốn chủ sở hữu. Dư nợ trái phiếu gần như không đổi, khoảng 38.500 tỷ đồng.

Dù đã nhiều đối tác đồng ý giãn, hoãn nợ, giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn, nhưng “chỉ khi những khó khăn sớm được tháo gỡ mới là tiền đề quan trọng để doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan, tái tục triển khai”, đại diện doanh nghiệp cho biết.

Đánh giá thị trường đã có nhiều khởi sắc, song bà Đinh Thị Nhật Hạnh, Tổng giám đốc Khải Hoàn Land cho rằng, vẫn cần thận trọng. Trong năm nay, Khải Hoàn Land chỉ tập trung phát triển các dự án đang trong quá trình đầu tư và đẩy mạnh chính sách bán hàng. Nếu khả quan hơn, Khải Hoàn Land sẽ ký thêm các dự án do chính mình là nhà phát triển hoặc độc quyền phân phối.

Được biết, năm 2024, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.600 tỷ đồng và lãi sau thuế 256 tỷ đồng. Tuy tăng mạnh so với kết quả năm 2023, nhưng chỉ bằng 1,5 lần kế hoạch đề ra của năm ngoái. Theo bà Hạnh, kế hoạch năm 2024 được đưa ra trên giả định thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thật sự ổn định như các năm trước, do đó, Ban lãnh đạo phải đặt mục tiêu thấp, dù Công ty có giỏ hàng đa dạng, có dự án được phát triển và phân phối độc quyền.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) nhận định, nhiều công ty bất động sản đặt kế hoạch doanh thu ngàn tỷ năm nay, phản ánh sự kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp về những tín hiệu khởi sắc của ngành. Tuy nhiên, điều này không dễ thực hiện và chỉ một số doanh nghiệp có quỹ dự án thuộc phân khúc bất động sản nhà ở như căn hộ, đất nền, nhà phố, có mức giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực, thì mới có khả năng đạt mục tiêu.

“Hiện các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu. Năm 2024 là năm có áp lực đáo hạn trái phiếu cao nhất trong 3 năm. Do đó, doanh nghiệp cần thận trọng trong việc triển khai kinh doanh, cân nhắc xu hướng dòng tiền để có thể vừa giải được bài toán nguồn thu vào, vừa xử lý được nợ vay”, ông Thắng nói thêm.