Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Eines der wichtigen Themen des Forums ist „Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüftätigkeiten“, unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalprüferin des Staates, Ha Thi My Dung, und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan.
Auf dem Forum „klagten“ nicht nur Vertreter von Immobilieninvestoren über Schwierigkeiten, auch einige große Provinzen und Städte berichteten von den Schwierigkeiten, mit denen diese Behörden konfrontiert waren.
Von dem Workshop wird daher erwartet, dass er Schwierigkeiten und Probleme bei der Bestimmung der Grundstückspreise „identifiziert“ und auf dieser Grundlage gemeinsam mit dem staatlichen Audit Lösungsvorschläge unterbreitet.
„Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüfungstätigkeiten“ unter Vorsitz der stellvertretenden Generalprüferin des Staates Ha Thi My Dung und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu
Auch Provinzen und Städte haben Schwierigkeiten, die Grundstückspreise festzulegen.
Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi, dass diese Behörde in jüngster Zeit eine umfassende Dezentralisierung und Delegation von Befugnissen umgesetzt habe, um die Initiative der Volkskomitees auf Bezirksebene bei der Landrückgewinnungsarbeit zu erhöhen. Rodung; Festlegung spezifischer Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigungen und Umsiedlungen; Probleme im Zusammenhang mit Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3 und Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) umgehend lösen.
Das Volkskomitee der Stadt Hanoi ist in der Praxis zu dem Schluss gekommen, dass die Anwendung der Wohngrundstückspreise zur Bestimmung der Grundstücksmieten für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die gemäß Punkt d, Klausel 3 des Dekrets 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 der Regierung auf finanzielle Autonomie umgestiegen sind, nicht angemessen ist.
Unterdessen kämpft das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auch damit, „Fehler zu korrigieren“, die bei der Festlegung der Grundstückspreise für viele frühere Projekte aufgetreten sind.
Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa erklärte, dass es sich bei der Grundstücksbewertung um eine Schätzung des Wertes von Grundstücken in Geldform für einen festgelegten Nutzungszweck zu einem festgelegten Zeitpunkt handele. Die Grundstücksbewertung spielt sowohl in der Wirtschaft als auch in den Bodenverwaltungsaktivitäten des Staates eine wichtige Rolle.
Neben der Festlegung spezifischer Grundstückspreise, die der Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten sowie Entschädigungen und Umsiedlungshilfen in dem Gebiet dienen, muss die Provinz Khanh Hoa gemäß den Schlussfolgerungen des Zentralen Inspektionsausschusses und der Regierungsinspektion auch Grundstückspreise festlegen, um bei Projekten, bei denen Verstöße festgestellt wurden, Abhilfe zu schaffen. Für das landesspezifische Bodenpreisermittlungswerk handelt es sich hierbei um eine neue, besondere und sehr anspruchsvolle Aufgabe.
Diese Agentur war an der Festlegung spezifischer Grundstückspreise beteiligt, um illegale Projekte und Projekte zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu unterbinden. Der Ständige Ausschuss des Provinzparteikomitees und des Provinzvolkskomitees hat dies eng geleitet, aber es geht immer noch langsam voran und aufgrund verbleibender Probleme kann es den Anforderungen der zugewiesenen Aufgaben nicht gerecht werden: Für Projekte aufgrund von Planungsanpassungen, Änderungen der Struktur und Form der Landnutzung müssen die Grundstückspreise neu festgelegt werden; Probleme mit Rechtsdokumenten zu Investitionen, Grundstücken, Bauplanungen, Einzelheiten und Grundstücksarten; Es liegen keine Daten zu Marktpreisen für Grundstücke vor,…
Die Abteilung für Planung und Entwicklung von Landressourcen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für Grundstückspreise und die Grundstückspreisliste den Vorschriften entsprechend erstellt wurden und dass dabei die üblichen Grundstückspreise auf dem Markt berücksichtigt wurden.
Aus den zusammenfassenden Ergebnissen der Resolution Nr. 19-NQ/TW, in der die Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 zusammengefasst wird, geht jedoch hervor, dass einige gesetzliche Bestimmungen zu Grundstückspreisen bis heute in der Praxis nicht mehr wirksam sind und einige Einschränkungen aufweisen, beispielsweise sind einige Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen nicht für die tatsächlichen Informationsbedingungen auf dem Markt für Landnutzungsrechte geeignet und nicht für die staatliche Verwaltung von Grundstückspreisen im Kontext unvollständiger Grundstückspreisdatenbanken geeignet.
Investoren „klagen“ über Schwierigkeiten
In seiner Rede auf dem Workshop gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung des aktuellen Status der „Grundstückspreisbestimmung“ zur „Festlegung konkreter Grundstückspreise“ gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2013.
Der Workshop „Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Kontrolltätigkeiten“ fand im Rahmen des Forums „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Engpässe und die Rolle der staatlichen Kontrolltätigkeit“ statt. Foto: Hoang Tu.
Laut Herrn Le Hoang Chau sind im Bodengesetz von 2013 und im Erlass 44/2014/ND-CP „5 Methoden zur Bodenbewertung“ und die „Anwendung von Methoden zur Bodenbewertung“ festgelegt, diese sind jedoch nicht vollständig, nicht spezifisch und nicht nah an der Praxis, und einige Bestimmungen sind nicht wirklich „Standard“, wie beispielsweise die „Subtraktionsmethode“, die lediglich eine Berechnungstechnik der „Vergleichsmethode“ ist. oder die „Massenbewertungsmethode für Grundstücke“ noch nicht geregelt hat, während der Staat in Wirklichkeit die „Massenbewertungsmethode für Grundstücke“ anwendet, um die Grundstückspreise des „Grundstückspreisrahmens“ oder der „Grundstückspreisliste“ zu ermitteln; oder die „Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten“ nur auf Projekte anwenden, bei denen das Land oder Grundstück einen Wert von weniger als 30 hat; 20; 10 Milliarden VND gemäß der „Landpreisliste“, die nicht für Projekte gilt, bei denen das Grundstück oder die Grundstücksfläche einen höheren Wert hat.
Die Anwendung von „Grundstücksbewertungsmethoden“ führt nicht zu zuverlässigen Ergebnissen. Beispielsweise wendet dieselbe Beratungseinheit für Grundstücksbewertung für dasselbe Projekt zwei verschiedene „Grundstücksbewertungsmethoden“ an, um den „Grundstückspreis zu bestimmen“, was häufig zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einem Wertunterschied von etwa 20 % führt. Oder ein Projekt von zwei Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertung, bei dem die gleiche „Grundstücksbewertungsmethode“ zur „Ermittlung des Grundstückspreises“ angewendet wird, führt ebenfalls zu zwei sehr unterschiedlichen Ergebnissen.
Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtgebietsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Agentur den Grundstückswert auf 900 Milliarden VND schätzte, die zweite staatliche Agentur den Grundstückswert inspizierte und auf bis zu 1.800 Milliarden VND schätzte und die dritte staatliche Agentur den Grundstückswert erneut inspizierte und auf über 3.000 Milliarden VND schätzte.
Da die Bestimmung der Grundstückspreise für viele Investoren Schwierigkeiten bereitet, schätzte Herr Le Hoang Chau die Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Wahrnehmung seiner Prüfungsaufgaben sehr ein. Er betonte, dass die Arbeit zur „Bestimmung der Grundstückspreise, zur Schätzung der Grundstückspreise und zur Festlegung der Grundstückspreise“ von entscheidender Bedeutung sei, um „konkrete Grundstückspreise zu bestimmen, Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Projekte zu berechnen, bei denen das Land genutzt wird“, und um „die Richtigkeit und Ehrlichkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen, öffentlicher Vermögenswerte, der Einhaltung der Gesetze und der Effizienz bei der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und öffentlicher Vermögenswerte zu bewerten und zu bestätigen“.
Sogar die Wirtschaftsprüfung ist ein Problem.
Ich sagte in der State Audit Region, dass es derzeit gemäß den Vorschriften fünf Methoden zur Grundstücksbewertung gibt. Aus der Prüfungspraxis geht hervor, dass bei der Entschädigung von Grundstücken überwiegend Kommunen das Vergleichsverfahren zur Ermittlung der grundstücksspezifischen Preise anwenden. Überschussverfahren zur Bodenbewertung von Planungsgebieten; Ertragswertverfahren bei der Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke und Verfahren des Bodenpreisanpassungskoeffizienten für kleine Grundstücke mit geringem Wert.
In vielen Gemeinden kommt es zu Verzögerungen bei der Bewertung von Grundstücken. Die Genehmigung der Grundstückspreise zur Erhebung von Landnutzungsgebühren erfolgt häufig viel später als die Landzuteilung. Es gibt Projekte, die 2 bis 3 Jahre ohne Genehmigung der Grundstückspreise auskommen mussten.
In vielen Fällen werden oder wurden die Grundstückspreise nicht rechtzeitig angepasst, wenn Planungsanpassungen die Grundstückspreise beeinflussen oder wenn der fünfjährige Zyklus zur Stabilisierung der Grundstücksmietpreise endet. Die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung führt dazu, dass die Landnutzungsgebühren nicht rechtzeitig in den Staatshaushalt fließen.
Prüfungen zeigen, dass die Grundstückspreise bei vielen Projekten nicht angemessen sind und deutlich unter dem Auktionspreis oder dem Marktreferenzpreis zum Zeitpunkt der Bewertung liegen. In vielen Fällen hat die Auswahl unähnlicher Vergleichsobjekte in Verbindung mit einer unangemessenen Quantifizierung und Anpassung verschiedener Faktoren den Wert des bewerteten Grundstücks gemindert.
Es gibt Projekte, bei denen die Auswahl vergleichbarer Vermögenswerte zu einem Zeitpunkt weit entfernt vom Bewertungszeitpunkt erfolgt, bei denen jedoch der Faktor der Anpassung des Vergleichspreises an das Niveau zum Bewertungszeitpunkt außer Acht gelassen wird. Bei vielen Projekten werden Preisinformationen zu vergleichbaren Vermögenswerten aus notariellen Kaufverträgen herangezogen, wodurch die Verlässlichkeit und Genauigkeit der Preisinformationen im Vertrag im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet ist.
Darüber hinaus fehlt vielen in die Bewertung einfließenden Faktoren eine klare Grundlage oder sie werden als nicht realistisch eingeschätzt, wie z. B.: Investitionsquote, Belegungsrate, Standardgewinnspanne des Investors, Vertriebskostenverhältnis, Cashflow-Diskontierungsfaktor usw.
Die Praxisbewertung der Staatlichen Kontrollbehörde Region I hat gezeigt, dass es bei der Ermittlung der Entwicklungsinvestitionskosten im Rahmen der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten gibt. Durch Prüfungen wurde festgestellt, dass zwischen den Kommunen keine Einheitlichkeit besteht: Einige Kommunen richten sich nach den Investitionsquoten, andere nach detaillierten Schätzungen. Es liegen örtliche Vorabschätzungen und detaillierte Abrechnungsvorgaben vor.
Die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung
Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungsthemen der staatlichen Rechnungsprüfung gehören.
Die Prüfungstätigkeiten für diesen Inhalt müssen den Anforderungen der zentralen Resolution zur Abschaffung des Rahmens für Grundstückspreise genau folgen (der im Dekret 96/2019/ND-CP festgelegte Rahmen für Grundstückspreise bildet die Grundlage für die Veröffentlichung von Grundstückspreislisten durch die Kommunen für den Zeitraum 2020–2024). Außerdem müssen Mechanismen und Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien vorhanden sein und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Grundstückspreise zuständigen Agentur festgelegt werden.
Dementsprechend entwickelt die Zentralregierung Kriterien und Verfahren zur Inspektion und Überwachung der örtlichen Behörden bei der Erstellung von Grundstückspreislisten. Die Volksräte der Provinzen entscheiden, kontrollieren und überwachen die Umsetzung der Grundstückspreise.
„Die staatliche Revisionsstelle prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit des Grundstücksbewertungsrates, die Leistungsfähigkeit der Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen, die Leistungsfähigkeit und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Vorschriften zur Gewährleistung von Öffentlichkeit und Transparenz, wie z. B.: Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld; …“ – Dr. Vu Dinh Anh äußerte sich zur Rolle der staatlichen Revisionsstelle bei der Bestimmung der Grundstückspreise.
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