Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Hemmnisse und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Ein wichtiges Thema des Forums war „Landmanagement und Landbewertung – Mängel in der Praxis und bei den Aktivitäten der staatlichen Rechnungsprüfung“. Den Vorsitz führten die stellvertretende Generalrechnungsprüferin Ha Thi My Dung und der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan.
Auf dem Forum beklagten sich nicht nur Vertreter von Immobilienentwicklern über Schwierigkeiten, sondern auch mehrere große Provinzen und Städte schilderten die Hindernisse, mit denen ihre jeweiligen Behörden konfrontiert sind.
Daher wird erwartet, dass der Workshop die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Ermittlung von Grundstückspreisen aufzeigt und anschließend in Zusammenarbeit mit dem staatlichen Rechnungsprüfungsamt Lösungen vorschlägt.
„Landmanagement und Landbewertung – Mängel in der Praxis und bei staatlichen Prüftätigkeiten“, unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalrechnungsprüferin Ha Thi My Dung und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.
Auch Provinzen und Städte stehen bei der Festlegung von Grundstückspreisen vor Schwierigkeiten.
Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi , dass es in jüngster Zeit die Dezentralisierung und die Delegation von Befugnissen umfassend umgesetzt habe, die proaktive Rolle der Volkskomitees auf Bezirksebene bei der Landbeschaffung, der Räumung von Grundstücken, der Festlegung konkreter Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigung und Umsiedlung sowie der zügigen Beseitigung von Hindernissen im Zusammenhang mit Landbeschaffung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und der Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3, Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) verstärkt habe.
Aufgrund praktischer Erfahrungen kommt das Volkskomitee der Stadt Hanoi zu dem Schluss, dass die Anwendung von Preisen für Wohngrundstücke zur Festlegung der Pachtpreise für Grundstücke für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die in die finanzielle Autonomie übergegangen sind, wie in Punkt d, Absatz 3 des Regierungsdekrets 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 festgelegt, unangemessen ist.
Unterdessen hat auch das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa Schwierigkeiten bei der "Korrektur von Fehlern" bei der Festlegung von Grundstückspreisen für viele frühere Projekte.
Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa stellte fest, dass die Landbewertung die Schätzung des Geldwertes von Land für einen bestimmten Zweck zu einem bestimmten Zeitpunkt darstellt. Die Landbewertung spielt eine entscheidende Rolle sowohl für die Wirtschaft als auch für die staatliche Landverwaltung.
Neben der Festlegung konkreter Grundstückspreise zur Erhebung von Nutzungsgebühren, Pachtgebühren und Entschädigungen für Umsiedlungen in der Provinz Khanh Hoa muss die Provinz auch Grundstückspreise zur Behebung von Verstößen in Projekten festlegen, die vom Zentralen Inspektionsausschuss und der staatlichen Aufsichtsbehörde festgestellt wurden. Dies stellt eine neue, besondere und sehr schwierige Aufgabe für die Grundstückspreisfestlegung der Provinz dar.
Diese Behörde teilte mit, dass die Arbeit zur Festlegung konkreter Grundstückspreise für die Behebung von Verstößen bei Projekten und für die Erhebung von Grundstücksnutzungsgebühren zwar vom Ständigen Parteikomitee der Provinz und dem Volkskomitee der Provinz engmaschig überwacht werde, aber aufgrund von Hindernissen immer noch langsam sei und die Anforderungen der Aufgabe nicht erfüllt würden: Projekte mit angepasster Planung, Strukturänderungen und Änderungen der Grundstücksnutzungsformen erforderten eine Neubewertung der Grundstückspreise; Hindernisse im Zusammenhang mit Rechtsdokumenten zu Investitionen, Grundstücken, Bauplanung, Details und Grundstücksarten; Mangel an Daten zu Marktpreisen für Grundstücke usw.
Die Abteilung für Landplanung und -entwicklung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für die Grundstückspreise und die Grundstückspreistabelle in Übereinstimmung mit den Vorschriften und unter Berücksichtigung der vorherrschenden Marktpreise für Grundstücke entwickelt wurden.
Die Ergebnisse der Überprüfung der Resolution Nr. 19-NQ/TW und der Überprüfung der Umsetzung des Landgesetzes von 2013 zeigen jedoch, dass einige Bestimmungen des Gesetzes über die Grundstückspreise in der Praxis nicht mehr wirksam sind. Es zeigen sich einige Einschränkungen, wie zum Beispiel, dass einige Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise nicht für die tatsächlichen Bedingungen hinsichtlich der Marktinformationen über die Landnutzungsrechte geeignet sind und dass sie für die staatliche Steuerung der Grundstückspreise im Kontext einer unvollständigen Grundstückspreisdatenbank ungeeignet sind.
Investoren beklagen Schwierigkeiten.
In seiner Rede auf dem Seminar präsentierte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung des aktuellen Stands der „Landbewertung“ zur „Festlegung konkreter Grundstückspreise“ gemäß dem Landgesetz von 2013.
Teilnehmer des Workshops „Landmanagement und Landbewertung – Mängel in der Praxis und bei staatlichen Prüftätigkeiten“ im Rahmen des Forums „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Hemmnisse und die Rolle der staatlichen Prüfung“. Foto: Hoang Tu.
Laut Herrn Le Hoang Chau legen das Landgesetz von 2013 und das Dekret 44/2014/ND-CP zwar „fünf Methoden der Landbewertung“ und deren „Anwendung“ fest, diese seien jedoch unvollständig, nicht präzise genug und nicht praxisnah. Einige Regelungen entsprächen nicht dem tatsächlichen Standard, beispielsweise die Angabe der „Abzugsmethode“, die lediglich eine Berechnungsmethode der „Vergleichsmethode“ darstelle; oder das Fehlen einer Bestimmung für „Massenbewertungsmethoden für Land“, obwohl der Staat diese in der Praxis zur Festlegung von Landpreisen im „Landpreisrahmen“ bzw. in der „Landpreistabelle“ anwendet; oder die Anwendung der „Landpreisanpassungskoeffizientenmethode“ gelte nur für Projekte, deren Grundstückswert laut „Landpreistabelle“ unter 30, 20 oder 10 Milliarden VND liegt, nicht aber für Projekte mit einem höheren Grundstückswert.
Die Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden garantiert nicht immer verlässliche Ergebnisse. Beispielsweise führt die Bewertung desselben Projekts durch dasselbe Grundstücksbewertungsunternehmen, jedoch unter Anwendung zweier unterschiedlicher Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise, häufig zu zwei voneinander abweichenden Ergebnissen mit einer Differenz von rund 20 %. Ebenso können zwei verschiedene Grundstücksbewertungsunternehmen, die dieselbe Methode zur Ermittlung der Grundstückspreise anwenden, zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtentwicklungsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Behörde den Wert des Grundstücks auf 900 Milliarden VND schätzte, eine zweite staatliche Behörde es inspizierte und auf 1.800 Milliarden VND schätzte und eine dritte staatliche Behörde es erneut inspizierte und auf über 3.000 Milliarden VND schätzte.
Da die Ermittlung von Grundstückspreisen für viele Investoren schwierig ist, betonte Herr Le Hoang Chau die entscheidende Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Prüfung der Prozesse zur „Grundstückspreisermittlung, Grundstückspreisbewertung und Grundstückspreisentscheidung“. Dies umfasst die „Festlegung konkreter Grundstückspreise zur Berechnung von Nutzungs- und Pachtgebühren für Grundstücksnutzungsprojekte“ sowie die „Bewertung und Überprüfung der Richtigkeit und Vollständigkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und Vermögenswerte, der Einhaltung der Gesetze und der Effektivität der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und Vermögenswerte“.
Selbst der Prüfungsprozess steht vor Schwierigkeiten.
Laut dem staatlichen Rechnungsprüfungsamt Region I gibt es derzeit fünf Methoden zur Grundstücksbewertung. Die Prüfungspraxis zeigt, dass die Kommunen bei der Entschädigung von Grundstücken hauptsächlich die Vergleichswertmethode zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise anwenden; die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken in Planungsgebieten; die Ertragswertmethode zur Bewertung landwirtschaftlicher Flächen; und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten für kleine, minderwertige Grundstücke.
In vielen Regionen kommt es zu Verzögerungen bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise; die Genehmigung der Grundstückspreise für die Erhebung von Nutzungsgebühren erfolgt oft viel später als die Zuteilung des Landes, wobei einige Projekte 2 bis 3 Jahre ohne Genehmigung des Grundstückspreises dauern.
In vielen Fällen werden die Grundstückspreise nicht oder nicht zeitnah angepasst, wenn planungsrechtliche Änderungen die Grundstückspreise beeinflussen oder die fünfjährige Stabilisierungsphase für Pachtpreise endet. Die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung führt dazu, dass die Einnahmen aus der Grundstücksnutzung nicht umgehend in den Staatshaushalt fließen.
Prüfungen haben ergeben, dass in vielen Projekten die Grundstückspreise unangemessen niedrig angesetzt wurden – deutlich niedriger als der Zuschlagspreis oder der marktübliche Referenzpreis zum Bewertungszeitpunkt. In vielen Fällen führte die Auswahl unähnlicher Vergleichsobjekte in Verbindung mit ungeeigneten quantitativen Anpassungen zur Berücksichtigung differenzierender Faktoren zu einer Minderung des Grundstückswerts.
Bei manchen Projekten werden Vergleichsobjekte zu einem Zeitpunkt ausgewählt, der weit vor dem Bewertungsstichtag liegt, ohne die Vergleichspreise an das Marktniveau zum Bewertungsstichtag anzupassen. Viele Projekte beziehen Preisinformationen für Vergleichsobjekte aus Kaufverträgen von Notaren, was die Zuverlässigkeit und Genauigkeit des Vertragspreises im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet.
Darüber hinaus entbehren viele Faktoren, die in die Bewertung einfließen, einer klaren Grundlage oder werden in Bezug auf die Realität unangemessen bestimmt, wie beispielsweise: Investitionskosten, Auslastungsgrad, angestrebte Gewinnspanne des Investors, Vertriebskostenquote, Cashflow-Diskontsatz usw.
Die Auswertung der praktischen Erfahrungen durch das staatliche Rechnungsprüfungsamt der Region I hat Schwierigkeiten und Mängel bei der Ermittlung der Entwicklungskosten mittels der Überschussmethode zur Grundstücksbewertung aufgezeigt. Die Prüfung ergab eine mangelnde Einheitlichkeit zwischen den einzelnen Kommunen: Einige Kommunen verwenden Investitionskostenschätzungen, andere detaillierte Kostenschätzungen, und wieder andere beginnen mit vorläufigen Berechnungen, denen anschließend detaillierte Endabrechnungen folgen.
Die Rolle des staatlichen Rechnungsprüfungsamtes
Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungszielen des staatlichen Rechnungshofs gehörten.
Die Prüfung dieses Inhalts muss sich eng an die Vorgaben der Zentralverordnung zur Abschaffung der Bodenpreisrahmen halten (der Bodenpreisrahmen, der im Dekret 96/2019/ND-CP festgelegt ist, dient derzeit den Ortschaften als Grundlage für die Veröffentlichung von Bodenpreistabellen für den Zeitraum 2020-2024). Außerdem müssen Mechanismen und Methoden zur Ermittlung der Bodenpreise nach Marktprinzipien festgelegt und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der mit der Ermittlung der Bodenpreise beauftragten Stellen definiert werden.
Dementsprechend wird die Zentralregierung Kriterien und Verfahren für die Prüfung und Überwachung der Kommunen bei der Erstellung von Grundstückspreislisten festlegen. Die Volksräte der Provinzen werden über die Grundstückspreise entscheiden und deren Umsetzung prüfen und überwachen.
„Das staatliche Rechnungsprüfungsamt prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit der Grundstücksbewertungsräte, die Leistungsfähigkeit der Beratungsunternehmen bei der Festlegung von Grundstückspreisen, die Kompetenz und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Transparenzvorschriften wie der öffentlichen Bekanntgabe von Grundstückspreisen, obligatorischen Transaktionen über Börsen, Zahlungen über Banken und bargeldlosen Transaktionen;…“ – Dr. Vu Dinh Anh erläuterte seine Ansichten zur Rolle des staatlichen Rechnungsprüfungsamtes bei der Festlegung von Grundstückspreisen.
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