Vororte legen neue Preisniveaus fest, schlagen eine zweite Grundsteuer vor und geben die Kaution für Thanh Oai-Grundstücksauktionen auf

Vorschlag für eine zweite Grundsteuer; Villen und Stadthäuser am Stadtrand von Hanoi werden allmählich immer begehrter, die Preise werden steigen; Viele Menschen haben ihre Grundstücksauktionseinlagen in Thanh Oai aufgegeben, es kommt zu Fällen von Umwandlung von Wohnraum in Wohnzwecke … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche. [Anzeige_1]

Immobilien: Versteigertes Land im Bezirk Hoai Duc, Hanoi. (Quelle: Vietnamnet)

Immobilien „fallen“ in die Hände der Reichen, die Preise steigen kontinuierlich

Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) kommt es immer häufiger zu verlassenen Häusern, Villen und Stadtgebieten. Sogar in Großstädten, wo Land knapp und die Bevölkerung dicht besiedelt ist, ist diese Situation noch weit verbreitet. Sie zeigt das Paradoxon zwischen verlassenem Land und verlassenen Häusern auf der einen Seite und dem Bild von Menschen, die ihr Leben lang arbeiten und dennoch nicht sicher sind, ob sie sich ein Stück Land oder ein Haus leisten können.

Laut VARS ist auch die Spekulationspolitik der Anleger weit verbreitet und kommt sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten vor. Sie horten Güter, wenn diese knapp sind und nicht verkauft werden können, und lassen sie dann unverkäuflich, während sie auf steigende Preise warten. Oder sie erzeugen künstliche Knappheit, um die Preise auf der Suche nach hohen Gewinnen in die Höhe zu treiben. Beeinflusst den Entwicklungsprozess des Landfonds sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und wirkt sich langfristig auf die Wirtschaft aus.

VARS ist der Ansicht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen und größere Häuser erhoben werden sollte. Es ist ganz natürlich, dass Menschen mit großem Vermögen und Vermögen, das kontinuierlich Gewinne abwirft, mehr Steuern zahlen. Tatsächlich handelte es sich bei den meisten Eigenheimkäufern der letzten Zeit um Zweit- oder Drittkäufer.

Dieser Vorschlag wurde vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise gemacht, bei denen keine Anzeichen einer Senkung erkennbar sind.

Den Daten dieser Einheit zufolge stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Segment wird immer knapper und mehr als 80 % des Angebots an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen liegen dieses Jahr bei über 50 Millionen VND/m2.

Nicht nur die Neubauprojekte, auch die Preise für Altwohnungen schossen in die Höhe. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden noch heute zu einem zwei- bis dreimal höheren Preis angeboten als zum Zeitpunkt des Erstverkaufs. Auch im Segment der Villen, Stadthäuser und vorstädtischen Grundstücke sind Preisanstiege zu beobachten, da einige Investorengruppen aus Profitgründen ein Scheinangebot und eine Scheinnachfrage schaffen.

Um den Markt zu regulieren und ihn in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung zu entwickeln, sodass die Grundstückspreise entsprechend dem Markt steigen und fallen, ist die Erlassung einer Grundsteuerpolitik laut VARS eine dringende Aufgabe, die nicht ignoriert werden kann.

VARS schlug eine Grundsteuerpolitik vor, die für zwei Personengruppen gilt, darunter Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, erhöht sich der Steuersatz schrittweise.

Wie in Singapur müssen Hauskäufer eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts für ein Zweithaus und 30 % für ein Dritthaus zahlen. Eigentümer, die ihr Haus im ersten Jahr verkaufen, müssen 6 % Steuern auf den Immobilienwert zahlen, im zweiten Jahr 8 %, im dritten Jahr 4 % und nach dem vierten Jahr werden keine Steuern oder Gebühren mehr erhoben.

VARS schlug außerdem vor, dass der Eigentümer auch dann die Grundsteuer zahlen muss, wenn er das Projekt nach Erhalt des Grundstücks nicht umsetzt. Diese Methode wird in Korea angewendet. Land, das seit mehr als zwei Jahren brach liegt oder sich in der Bodenverbesserung befindet, wird mit 5 % besteuert und der Steuersatz steigt schrittweise entsprechend der Anzahl der Jahre, in denen das Land brach liegt. Nach 5 Jahren beträgt der Steuersatz 8 %, nach 7 Jahren 9 % und nach mehr als 10 Jahren brachliegendem Land 10 %. In den USA wird auf verlassenes Land eine Steuer von 3 % erhoben …

Der Verband ist sich jedoch auch darüber im Klaren, dass der Einsatz steuerlicher Instrumente zur Regulierung des Marktes mit zahlreichen Herausforderungen verbunden ist. Insbesondere sind große Investitionen in Technologie und Personal erforderlich, denn um zu bestimmen, was ein Zweit- oder Drittwohnsitz ist … und um Steuerinstrumente effektiv und transparent einzusetzen, müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Fertigstellung von Informationssystemen und Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt fördern.

VARS empfiehlt außerdem, mögliche negative Auswirkungen zu berücksichtigen, wie etwa eine Besteuerung, die dazu führen könnte, dass die Kaufkraft der Menschen „erschöpft“ wird, was wiederum andere langfristige Folgen für die Wirtschaft hätte, oder die Schaffung von Gesetzeslücken, bei denen die Reichen immer noch Steuern vermeiden können, indem sie das Eigentum an Zweit- oder Drittvermögen auf Verwandte übertragen oder die Mieten steigen, um die Steuerkosten auszugleichen.

Angrenzende, vorstädtische Villen sind gefragt

Laut Vietnamnet haben Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi in den letzten Tagen ein „Fieber“ ausgelöst. Aufgrund der Marktentwicklung suchen viele Investoren und Immobilienkäufer nach Grundstücken für Villen und Stadthäuser in den Vororten synchroner Stadtgebiete. Bei der Betrachtung der Vororte von Hanoi ist das Angebot in diesem Segment recht knapp, die Zahl der zum Verkauf stehenden Villen- und Stadthausprojekte in Vororten ist gering und die Projekte sind schnell ausverkauft.

Im Westen kosten einige neue Villenprojekte zwischen 180 und fast 200 Millionen VND/m2.

In der südlichen Region sind 159 Him Lam Thuong Tin-Ladenhäuser ein seltenes Angebot, das zum Verkauf angeboten wird. Derzeit werden die fertiggestellten und als „Red Books“ gekennzeichneten Shophouses, 5-stöckige Stadthäuser mit jeweils zwei Vorder- und Rückfassaden, zu Preisen ab 100 Millionen VND/m2 auf den Markt gebracht.

Neben dem bestehenden Angebot erregte der Markt auch durch Informationen über ein Projekt in Dong Anh Aufmerksamkeit, das im vierten Quartal mit einem Preis von rund 300 Millionen VND/m2 starten soll ...

Das Angebot an Villen und Stadthäusern dürfte auf dem niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre liegen, was dazu geführt hat, dass die Verkaufspreise im Villen- und Stadthaussegment im letzten Jahr kontinuierlich gestiegen sind. In einigen Gegenden von Hoai Duc und Ha Dong erreichen die Villenpreise kontinuierlich neue Höhen und steigen im Vergleich zum Vorjahr um 30–50 %. Sogar in einigen potenziellen Gebieten ist die Zahl der interessierten Kunden sprunghaft angestiegen, was zu einem lokalen Preisfieber geführt hat.

Frau Le Thi Bich Ngoc, stellvertretende Generaldirektorin von Truong Son Land, sagte, dass der starke Anstieg der Wohnungspreise und die hohen Auktionspreise viele Investoren dazu veranlasst hätten, in Vororte abzuwandern. Dementsprechend wird sich das Flachbausegment weiter erwärmen. In naher Zukunft könnten die Preise für neue Produkte in Vorstadtgebieten ein neues Preisniveau etablieren, wenn das Bodengesetz am 1. August offiziell in Kraft tritt und die Kosten für Villen und Stadthäuser in die Höhe treibt.

Beobachtern zufolge wird die Liquidität im Villen- und Stadthaussegment kurzfristig zunehmen und die Preise auf der Zweitmarktebene werden voraussichtlich weiter steigen. „Bis zum Jahresende werden die Preise für Villen und Stadthäuser in Hanoi weiter steigen, da das Angebot knapp ist und die Nachfrage weiter steigt. Das Angebot wird sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte konzentrieren, und in der Innenstadt sind die Grundstücksfonds für neue Projekte erschöpft“, sagte Nguyen Hoai An, Direktorin von CBRE Hanoi.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, sind Villen und Stadthäuser in den Vororten immer noch die Wahl vieler Investoren, wenn es auf dem Immobilienmarkt in Ferienorten noch recht ruhig ist, Grundstücke in den Provinzen auf ihre Zeit warten und Wohnungen in der Innenstadt zu heiß sind, weil sie sowohl Stabilität gewährleisten als auch ein hohes Potenzial für Preissteigerungen haben. „Derzeit gibt es auf dem Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi keine innerstädtischen Angebote mehr, sodass sich die Nachfrage nach niedrigen Wohngebäuden in die Vororte verlagert. Dies wird auch in Zukunft die treibende Kraft für weitere Preissteigerungen in diesem Segment sein“, bekräftigte Herr Dinh.

Thanh Oai Auktionsland: 55/68 Grundstücke mit Anzahlung

Die Zahlungsfrist ist abgelaufen, aber nur 13/68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (Hanoi) sind ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen. 55 Grundstücke mit aufgegebenen Lagerstätten haben Zuschlagspreise zwischen 80 Millionen VND/m2 und über 100 Millionen VND/m2.

Gemäß den Vorschriften muss der Gewinner der Grundstücksauktion seine finanziellen Verpflichtungen innerhalb von 30 Tagen in zwei Raten erfüllen. Die Restzahlung für diese Auktion erfolgt am 14. September.

Aus Informationen, die das Thanh Oai District Land Fund Development Center der Presse zur Verfügung stellte, geht jedoch hervor, dass bis heute (16. September) trotz Ablauf der Zahlungsfrist nur 13 von 68 Grundstücken ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind. Unter den vollständig bezahlten Grundstücken kostet das teuerste Grundstück mehr als 55 Millionen VND/m2.

Grundstücke mit hohen Zuschlagspreisen ab 80 Millionen VND/m2, einschließlich der Person, die das Grundstück mit dem höchsten Preis von 100,5 Millionen VND/m2 ersteigert hat, haben nicht rechtzeitig bezahlt. Demnach seien 55 Grundstücke enteignet worden.

Zuvor hatte die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba im Dorf Thanh Than in der Gemeinde Thanh Cao für Aufsehen unter Immobilieninvestoren und in der Öffentlichkeit gesorgt, als mehr als 4.000 qualifizierte Bewerbungen von über 1.500 Kunden eingingen. Der Gewinnpreis ist 7-8 mal höher als der Startpreis. Der Startpreis lag bei 8,6–12,5 Millionen VND/m2, der höchste Zuschlagspreis lag bei über 100 Millionen VND/m2.

Insbesondere das Grundstück LK03-10 mit einer Fläche von fast 65 Quadratmetern hat den höchsten Zuschlagspreis von bis zu 100,5 Millionen VND/Quadratmeter, also das Achtfache des Startpreises.

Es ist bekannt, dass am 10. August eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao stattfand, bei der voraussichtlich mehr als 400 Milliarden VND erzielt werden. Da für 13 Grundstücke die finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, beliefen sich die Gesamteinnahmen auf knapp über 80 Milliarden VND oder 20 % des erwarteten Betrags.

Fälle der Umwandlung von Wohnfunktionen ab dem 1. August

Artikel 124 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt klar fest, in welchen Fällen eine Umwandlung von Wohnfunktionen möglich ist.

Zu den Fällen der Umwandlung von Wohnfunktionen zählen demnach:

Umwandlung von Umsiedlungswohnungen in Sozialwohnungen.

Wenn Sie eine öffentliche Wohnung oder Sozialwohnung nicht mehr benötigen, können Sie sie in eine Umsiedlungswohnung umwandeln.

Umwandlung von Wohnraum im Fall des § 13 Punkt d Abs. 1 Wohnungsgesetz 2023 in offiziellen Wohnraum oder Sozialwohnungen zur Miete.

Andere Fälle werden vom Premierminister auf der Grundlage des Vorschlags des Bauministeriums entschieden.

Hinweis: Die in Absatz 1 dieses Artikels beschriebene Umwandlung von Wohnfunktionen muss den folgenden Grundsätzen entsprechen:

Muss mit dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz im Einklang stehen und darf keinen Verlust öffentlicher Vermögenswerte verursachen.

Nach dem Umbau muss das Haus effektiv, bestimmungsgemäß und entsprechend den Normen und technischen Vorschriften des umgebauten Hauses genutzt werden.

Muss vom Bauministerium oder dem Volkskomitee der Provinz genehmigt werden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html