Paare mit einem Einkommen von 30 Millionen VND/Monat haben Schwierigkeiten, in Hanoi eine Wohnung zu kaufen

(Dan Tri) – Einer Umfrage des Allgemeinen Statistikamts zufolge haben auch die höchsten Einkommensgruppen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Schwierigkeiten, ein Eigenheim zu erwerben, was bedeutet, dass die unteren Einkommensgruppen kaum eine Chance haben.

Das Problem des Hauskaufs für die höchste Einkommensgruppe

Die Population Living Standards Survey 2023 des General Statistics Office (GSO) gab die Einkommensniveaus von fünf Bevölkerungsgruppen in größeren Ortschaften bekannt.

Demnach verfügt die Gruppe mit dem höchsten Einkommen, die 20 % der Bevölkerung ausmacht (Gruppe 5), in Hanoi über ein durchschnittliches monatliches Pro-Kopf-Einkommen von 14,47 Millionen VND; 13,8 Millionen VND in Da Nang; 13,26 Millionen VND in HCMC; 13,9 Millionen VND in Dong Nai und 18,38 Millionen VND in Binh Duong.

Nach Einschätzung der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) handelt es sich dabei voraussichtlich um eine Gruppe, die in der Lage sein wird, in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt Häuser zu besitzen, ohne auf staatliche Unterstützung angewiesen zu sein. In der Realität stößt jedoch selbst diese Gruppe in den beiden oben genannten Großstädten bei der Frage des Wohneigentums auf zahlreiche Hindernisse.

Diese Einheit geht von einem Haushalt mit zwei Personen im erwerbsfähigen Alter aus, die beide der höchsten Einkommensgruppe angehören. Dann beträgt das Durchschnittseinkommen dieser Familie etwa 30 Millionen VND/Monat. Jährliches Einkommen entspricht 360 Millionen VND.

Eine gängige Finanzregel, die von Experten häufig zur Gewährleistung finanzieller Sicherheit empfohlen wird, lautet, dass die Wohnkosten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen sollten. So sollte eine zweiköpfige Familie mit hohem Einkommen in der Umfragegruppe maximal 180 Millionen VND für Wohnkosten ausgeben.

Mittlerweile liegt der Preis für eine Gewerbewohnung in den oben genannten Großstädten je nach Gebiet und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m2. Eine kleine Wohnung mit etwa 60 Quadratmetern kostet etwa 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Wenn sich der oben genannte Haushalt für den Kauf einer 60 m² großen Wohnung für etwa 3,5 Milliarden VND entscheidet und 70 % des Hauswerts von der Bank leiht, also 2,45 Milliarden VND, mit einem Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre. Somit beträgt die monatliche Rate etwa 25–27 Millionen VND, was mehr als 300 Millionen VND pro Jahr entspricht. VARS kam zu dem Schluss, dass diese Gruppe mit einer Höchstzahlung von 80 Millionen VND/Jahr kaum in der Lage ist, ein Haus zu kaufen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).

Immobilienpreise jenseits der Erschwinglichkeit

Zur Erklärung des starken Rückgangs der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den letzten Jahren nannte diese Einheit drei Hauptgründe.

Erstens haben die Immobilienpreise in den Großstädten die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mehrheit der Bevölkerung bei weitem übertroffen und sind um ein Vielfaches schneller gestiegen als das Einkommenswachstum.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen, in Großstädten wie Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % über dem von 2019 liegt.

Unterdessen stieg das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in städtischen Gebieten im Jahr 2023 im Vergleich zur GSO-Statistik von 2019 nur um etwa 4 %. Das Durchschnittseinkommen der höchsten Einkommensgruppe in Hanoi und Da Nang stieg im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 nur um 3 % bzw. 7 %.

Sogar das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete eine negative Wachstumsrate von 8 %. Dies hat die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Der zweite Grund ist der Mangel an geeignetem Wohnraum. Das derzeitige Wohnungsangebot konzentriert sich vor allem auf das mittlere und gehobene Segment. Obwohl die Nachfrage in diesem Segment ebenfalls sehr groß ist, ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum die Hauptnachfrage des Marktes. Nur sehr wenige Wohnungsbauprojekte kosten weniger als 30 Millionen VND/m2, sodass die Mehrheit der Menschen, selbst die Gruppe mit dem höchsten Einkommen, keine geeigneten Optionen hat.

VARS ist außerdem der Ansicht, dass einige Investoren die Knappheit des Marktangebots ausnutzen, um die Verkaufspreise unangemessen zu erhöhen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise selbst in Gebieten ohne große Infrastrukturvorteile führt. Dies erschwert auch den Erwerb einer Wohnung für Menschen mit echtem Bedarf.

Der dritte Grund ist auf spekulatives Verhalten zurückzuführen. Da andere Anlagekanäle weiterhin starken Schwankungen unterliegen, führt die Psychologie der Vermögenshortung und die Erwartung weiter steigender Immobilienpreise dazu, dass viele Menschen Immobilien kaufen, ohne die Absicht, diese auch tatsächlich zu nutzen. Diese Leute kaufen Immobilien und lassen sie dann verlassen, nutzen sie nicht und warten auf steigende Preise, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch gravierender wird.

Ein weiterer Faktor, der weniger erwähnt wird, aber ebenso große Auswirkungen hat, sind die finanziellen Kosten. Obwohl die Zinssätze gesunken sind, müssen Eigenheimkäufer nach Anreizen immer noch variable Zinssätze von etwa 10 % oder mehr zahlen. Dies führt auch zu einem erheblichen finanziellen Druck.

Die Finanzierungskosten sowie die Investitions- und Grundstückskosten steigen kontinuierlich an, was sich auf den Projektentwicklungsprozess von Immobilienunternehmen auswirkt und unmittelbar zu höheren Immobilienpreisen führt.

Auf lange Sicht ist VARS davon überzeugt, dass neben der weiteren Erforschung und Anwendung günstigerer Politiken in Bezug auf Grundstücke, Steuern und Darlehen auch soziale Wohnungsbauprojekte und bezahlbarer Gewerberaum gefördert werden sollten. Der Staat muss die Verbesserung der Verbindungsinfrastruktur weiter vorantreiben und die Stadtentwicklung nach dem TOD-Modell – einem Stadtentwicklungsmodell mit Schwerpunkt auf dem öffentlichen Verkehr – ausbauen. Dies ist ein unvermeidlicher Trend zur Lösung des Wohnungsproblems der städtischen Vietnamesen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm