Warum sind Eigenheimkäufer vorsichtig und trauen sich nicht, Geld anzuzahlen, obwohl die Bankzinsen deutlich gesunken sind?

Wohnungsbaudarlehen schleppend, langsames Wachstum

Obwohl die Vergabe von Eigenheimkrediten in den letzten Monaten des Jahres voraussichtlich die treibende Kraft für die Beschleunigung der Bankkreditvergabe sein wird, verläuft sie schleppend und erholt sich langsamer als erwartet.

Die Immobilienpreise sind zu hoch, die Liquidität gering und die Kreditzinsen steigen, was Investoren und Eigenheimkäufer vorsichtig macht und sie davor zurückschrecken lässt, Geld anzuzahlen.

Frau Nguyen Duc Thach Diem, Generaldirektorin der Sacombank , sagte, dass die Bankkredite in den ersten neun Monaten des Jahres nicht den Erwartungen entsprochen hätten. Einer der Gründe für diese Situation sei, dass die Einkommen der Immobilienkäufer gesunken seien, während das Angebot an Wohnraum zu vernünftigen Preisen nicht der Nachfrage entspreche, heißt es in der Zeitung Dau Tu.

Laut Analysten der VCBS Securities Company hat sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise (vor allem die Preise für Wohnungen in zentralen Lagen) in letzter Zeit stark gestiegen, was bei Investoren und Eigenheimkäufern Besorgnis auslöst. Im ersten Halbjahr dieses Jahres stiegen die Immobilienkredite für Unternehmen um mehr als 10 %, während die Hypothekenkredite für Verbraucher lediglich um mehr als 1 % zunahmen.

Schwache Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen führt zu einer Verlangsamung des Kreditwachstums im gesamten System

Angesichts niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen dürften Eigenheimkredite in der kommenden Zeit der wichtigste Wachstumsmotor für Privatkredite sein.

„Wir gehen davon aus, dass Immobilien- und Baukredite in der kommenden Zeit, wenn das Angebot besser ist, weiter stark zunehmen werden. Projekte werden nach den Bemühungen zur Stützung der Zinssätze und rechtlichen Fragen, insbesondere nach Inkrafttreten neuer Immobiliengesetze, weiter beschleunigt. Gleichzeitig stimulieren niedrige Kreditzinsen die Kreditnachfrage von Immobilienunternehmen und Eigenheimkäufern“, so die Analysten von VCBS.

Allerdings teilte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group, gegenüber Vnexpress mit, dass die Realität nicht wie erwartet aussehe. „Viele Immobilienmakler glauben, dass niedrige Zinsen den Cashflow in Immobilien ankurbeln. Tatsächlich fließt das ungenutzte Kapital jedoch nicht in Immobilien, sondern zurück in die Banksparkassen. Die Immobilienpreise sind zu hoch, der Markt ist in einer Situation, in der es schwierig ist, Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen. Dies führt zu einem Rückgang der Immobilientransaktionen und führt nicht zu Cashflow“, sagte Herr Long.

Private Wohnungsbaudarlehen zählen heute zu den profitabelsten Segmenten für Banken. Auf diesen Sektor entfällt auch ein großer Teil der ausstehenden Schulden in den Kreditportfolios der Banken. Daher sind die Banken sehr daran interessiert, dass sich die Kreditvergabe in diesem Segment bald erholt.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), haben derzeit jedoch viele Eigenheimkäufer „Angst“, Geld von Banken zu leihen, teilweise weil sie die schmerzhafte Erfahrung gemacht haben, im Jahr 2023 auf dem Immobilienmarkt festzustecken.

Den Menschen fällt es schwer, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen

Die Zahl der Eigenheimkredite nahm in den Jahren 2021 und 2022 stark zu, was teilweise auf die günstigen Kreditzinsen der Banken während der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Allerdings stiegen die variablen Zinssätze danach stark an, und gleichzeitig geriet der Immobilienmarkt in eine Liquiditätskrise, was viele Anleger dazu zwang, ihre Anlagen zu verkaufen und ihre Verluste zu begrenzen, um die Zinslast zu senken.

Immobilien im Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Umsiedlungsgebieten, Wohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken im Bezirk Binh Chanh, August 2024. Foto: Quynh Tran

Obwohl die Zinsen für Eigenheimdarlehen derzeit gesunken sind, sind die Kreditnehmer nach wie vor besorgt über variable Zinssätze nach dem Ende des Anreizes. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen zu hoch, was die Menschen weiterhin vorsichtig macht und sie nicht traut, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen.

Laut Frau Phuong (Oberschwester eines Krankenhauses im Bezirk 1 von Ho-Chi-Minh-Stadt) beträgt ihr Budget für den Kauf eines Hauses etwa 3 Milliarden VND, wovon etwa 2 Milliarden Ersparnisse sind und weitere 1 Milliarde VND von der Bank geliehen sind. Sie wollte eine 2-Zimmer-Wohnung in der Gegend um den 7. Bezirk kaufen. Nach einer Woche der Besichtigung fand sie mehrere Wohnungen, die ihren Kriterien entsprachen, aber sie zögerte, weil sie den Preis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung immer noch für hoch hielt.

„Vielleicht werden die Immobilienpreise aufgrund des aktuellen Angebotsmangels in die Höhe getrieben. Ich möchte warten, bis sich die Marktlage verbessert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Auswahl zu haben“, sagte sie laut Vnexpress zu den Gründen, warum sie den Kauf zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen hat.

Tatsächlich steigen die Immobilienpreise in letzter Zeit kontinuierlich an, insbesondere im Wohnungssegment. Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) gab bekannt, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal im Vergleich zu 2019 um 58 % bzw. 27 % gestiegen ist. Mehr als 80 % des in diesem Jahr zum Verkauf stehenden Angebots kosten 50 Millionen VND oder mehr pro Quadratmeter. Die Immobilienpreise in den Vororten liegen zwischen 40 und 80 Millionen VND pro Quadratmeter, während sie im Zentrum bei über 100 Millionen VND pro Quadratmeter liegen.

Um einen Kredit für den Kauf einer Wohnung im erschwinglichen Segment unter 2 Milliarden VND aufzunehmen, muss jede Familie laut VARS über ein Einkommen von mindestens 35 bis 40 Millionen VND pro Monat verfügen, um die Schuldentilgung und die monatlichen Lebenshaltungskosten sicherzustellen. Während das derzeitige Einkommen städtischer Familien lediglich 10–20 Millionen VND pro Monat beträgt. Niedrige Preise und Liquidität stellen Barrieren dar, die verhindern, dass Cashflow wie erwartet in Immobilien fließt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, analysierte weiter, dass die treibende Kraft des Kreditwachstums vom Immobiliensektor abhängt, insbesondere von der Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen. Um die Kreditvergabe in diesem Bereich anzukurbeln, bedarf es daher einer Politik, die die Immobilienpreise an das Einkommensniveau der Menschen anpasst. Darüber hinaus ist es notwendig, rechtliche Hürden für Unternehmen abzubauen, um Kosten zu senken und die Kreditbedingungen flexibler zu gestalten, um den Kapitalfluss zurück in den Immobiliensektor anzuregen.

Auch auf Kreditnehmerseite raten Wirtschaftsexperten zu einer sorgfältigen Kalkulation der Geldausgaben für den Immobilienkauf in dieser Phase. Laut dem Immobilienexperten Le Quoc Kien muss der Kreditnehmer bei der Aufnahme eines Kredits zum Kauf eines Hauses zunächst über ein stabiles Gehaltseinkommen und mindestens 40–50 % Eigenkapital verfügen. Der Rest muss von der Bank finanziell unterstützt werden, um die Fähigkeit zur Rückzahlung der Schulden aufrechtzuerhalten und Forderungsausfälle zu vermeiden.

Herr Kien erklärte, dass Eigenheimkäufer normalerweise nur maximal 40 % ihres gesamten monatlichen Einkommens für die Wohnung ausgeben sollten, um die Kosten für andere Grundbedürfnisse des täglichen Lebens decken zu können. Daher müssen Eigenheimkäufer bei der Auswahl eines geeigneten Kreditpakets nicht nur die Hypothekenzinsen verschiedener Banken vergleichen, sondern auch ihren Cashflow und ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung sorgfältig prüfen. Monatliche Zins- und Tilgungszahlungen können, wenn sie nicht sorgfältig und vernünftig geplant werden, eine große finanzielle Belastung und Belastung für das Leben darstellen.

Die Immobilienpreise sind zu hoch, während die Liquidität gering ist. Dies macht es Käufern nicht nur unmöglich, zu spekulieren und ihr Kapital für lange Zeit zu vergraben, sondern erschwert es Käufern auch, hohe Gewinnspannen zu erwarten. Hohe Immobilienpreise verringern außerdem die Gewinne aus der Immobilienvermietung (die nur etwa 3 % des gesamten Investitionswerts ausmacht und damit weit unter den Bankzinsen liegt). Dies sei auch der Grund, warum das Geld in Ersparnisse fließt, statt in Immobilien, heißt es in der Zeitung Dau Tu .

Analysten der VPBank Securities Company sagten, das Verhältnis der Immobilienpreise zum Einkommen der Vietnamesen sei gestiegen und liege etwa vier- bis fünfmal höher als das empfohlene Verhältnis. Obwohl die Hypothekenzinsen im letzten Jahr deutlich gesunken sind, bleiben die Immobilienpreise hoch, was es vielen Menschen schwer macht, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

KHANH LINH (t/h)

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm