Warum sind Eigenheimkäufer vorsichtig und trauen sich nicht, Geld anzuzahlen, obwohl die Bankzinsen deutlich gesunken sind?

Träge Hypothekendarlehen, langsames Wachstum

Obwohl die Kreditvergabe an Eigenheimbesitzer in den letzten Monaten des Jahres voraussichtlich die treibende Kraft für eine Beschleunigung der Bankkredite sein wird, verläuft sie schleppend und erholt sich langsamer als erwartet.

Die Immobilienpreise sind zu hoch, die Liquidität gering und die Kreditzinsen steigen. Dies führt dazu, dass Investoren und Eigenheimkäufer vorsichtig sind und sich nicht trauen, eine Anzahlung zu leisten.

Frau Nguyen Duc Thach Diem, Generaldirektorin der Sacombank, sagte, dass die Bankkredite in den ersten neun Monaten des Jahres nicht den Erwartungen entsprochen hätten. Einer der Gründe für diese Situation sei, dass das Einkommen der Immobilienkäufer gesunken sei, während das Angebot an Wohnraum zu vernünftigen Preisen nicht der Nachfrage entspreche, heißt es in der Zeitung Dau Tu.

Laut Analysten der VCBS Securities Company hat sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise (vor allem für Wohnungen in zentralen Lagen) in letzter Zeit stark gestiegen, was bei Investoren und Immobilienkäufern Besorgnis auslöst. Im ersten Halbjahr dieses Jahres stiegen die Geschäftskredite für Immobilien um mehr als 10 %, während die privaten Hypothekenkredite lediglich um mehr als 1 % zulegten.

Schwache Nachfrage nach Eigenheimkrediten verlangsamt systemweites Kreditwachstum

Angesichts niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen dürften Eigenheimkredite in der kommenden Zeit der wichtigste Wachstumsmotor für den Privatkundenkreditmarkt sein.

„Wir glauben, dass Immobilien- und Baukredite in der kommenden Zeit, wenn das Angebot positiver ist, weiterhin stark zunehmen werden, wobei Projekte nach Bemühungen zur Stützung der Zinssätze und bei rechtlichen Fragen, insbesondere nach Inkrafttreten neuer Immobiliengesetze, weiter beschleunigt werden. Gleichzeitig stimulieren niedrige Kreditzinsen die Kreditnachfrage von Immobilienunternehmen und Eigenheimkäufern“, sagten die Analysten von VCBS.

Allerdings sagte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group, auf Vnexpress , dass die Realität nicht wie erwartet aussehe. „Viele Immobilienmakler glauben, dass niedrige Zinsen den Cashflow in Immobilien ankurbeln werden, doch in Wirklichkeit fließt ungenutztes Geld nicht in Immobilien, sondern zurück in die Bankeinlagen. „Die Immobilienpreise sind zu hoch, auf dem Markt herrscht eine Situation, in der es schwer ist, zu kaufen oder zu verkaufen. Dadurch gehen die Immobilientransaktionen zurück und es kommt nicht zu Cashflows“, sagte Long.

Private Wohnungsbaudarlehen zählen heute zu den lukrativsten Segmenten der Banken. Auf diesen Sektor entfällt zudem ein Großteil der ausstehenden Schulden in den Kreditportfolios der Banken. Deshalb möchten die Banken unbedingt eine baldige Erholung der Kreditvergabe in diesem Segment erreichen.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), haben derzeit jedoch viele Eigenheimkäufer „Angst“, Geld bei Banken zu leihen, teilweise weil sie bereits die schmerzhafte Erfahrung gemacht haben, im Jahr 2023 auf dem Immobilienmarkt festzustecken.

Den Menschen fällt es schwer, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen

In den Jahren 2021 und 2022 nahmen die Eigenheimkredite stark zu, was teilweise darauf zurückzuführen ist, dass die Banken während der Covid-19-Pandemie günstige Kreditzinsen anwandten. Allerdings stiegen die variablen Zinssätze danach stark an und der Immobilienmarkt geriet in eine Liquiditätskrise. Viele Anleger waren daher gezwungen, ihre Immobilien zu verkaufen und ihre Verluste zu begrenzen, um die Zinslast zu senken.

Immobilien im Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Umsiedlungsgebieten, Wohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken im Bezirk Binh Chanh, August 2024. Foto: Quynh Tran

Obwohl die Hypothekenzinsen derzeit gesunken sind, sind Eigenheimkäufer nach wie vor besorgt über variable Zinssätze nach dem Ende der Anreize. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen zu hoch, was die Menschen nach wie vor vorsichtig macht und sie nicht traut, sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen.

Laut Frau Phuong (Oberschwester eines Krankenhauses im Bezirk 1 von Ho-Chi-Minh-Stadt) beträgt ihr Budget für den Kauf eines Hauses etwa 3 Milliarden VND, wovon etwa 2 Milliarden Ersparnisse sind und weitere 1 Milliarde VND bei der Bank geliehen sind. Sie wollte eine 2-Zimmer-Wohnung in der Gegend um den 7. Bezirk kaufen. Nach einer Woche der Besichtigung fand sie mehrere Wohnungen, die ihren Kriterien entsprachen, aber sie zögerte, weil sie den Preis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung immer noch für hoch hielt.

„Vielleicht werden die Hauspreise wegen des derzeitigen Angebotsmangels in die Höhe getrieben. Ich möchte warten, bis sich der Markt verbessert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Optionen zu haben“, sagte sie laut Vnexpress zu den Gründen, warum sie den Kauf zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen hat.

Tatsächlich steigen die Immobilienpreise in letzter Zeit kontinuierlich an, insbesondere im Wohnungssegment. Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) gab an, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal im Vergleich zu 2019 um 58 % bzw. 27 % gestiegen sei. Mehr als 80 % des in diesem Jahr zum Verkauf stehenden Angebots kosten 50 Millionen VND oder mehr pro Quadratmeter. Die Immobilienpreise in den Vororten liegen zwischen 40 und 80 Millionen VND pro Quadratmeter, während sie im Zentrum bei über 100 Millionen VND pro Quadratmeter liegen.

Um einen Kredit für den Kauf einer Wohnung im erschwinglichen Segment unter 2 Milliarden VND aufzunehmen, muss jede Familie laut VARS über ein Einkommen von mindestens 35–40 Millionen VND pro Monat verfügen, um die Schuldentilgung und die monatlichen Lebenshaltungskosten zu decken. Während das derzeitige Einkommen städtischer Familien lediglich 10–20 Millionen VND pro Monat beträgt. Niedrige Preise und Liquidität sind Barrieren, die verhindern, dass Cashflows wie erwartet in Immobilien fließen.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, analysierte weiter, dass die treibende Kraft des Kreditwachstums vom Immobiliensektor abhängt, insbesondere von der Nachfrage nach Eigenheimdarlehen. Um die Kreditvergabe in diesem Bereich anzukurbeln, bedarf es daher politischer Maßnahmen zur Regulierung der Immobilienpreise, um sie dem Einkommensniveau der Bevölkerung anzupassen. Darüber hinaus ist es notwendig, rechtliche Hindernisse für Unternehmen abzubauen, Kosten zu senken und flexiblere Kreditbedingungen zu schaffen, um den Kapitalzufluss zurück in den Immobiliensektor anzuregen.

Auch auf Kreditnehmerseite raten Wirtschaftsexperten zu einer sorgfältigen Kalkulation der Geldausgaben für den Immobilienerwerb in dieser Phase. Laut dem Immobilienexperten Le Quoc Kien muss der Kreditnehmer bei der Aufnahme eines Kredits zum Kauf eines Hauses zunächst über ein stabiles Gehaltseinkommen und mindestens 40–50 % Eigenkapital verfügen, der Rest muss von der Bank finanziell unterstützt werden, um die Fähigkeit zur Rückzahlung der Schulden aufrechtzuerhalten und Forderungsausfälle zu vermeiden.

Herr Kien teilte mit, dass Eigenheimkäufer normalerweise nur maximal 40 % ihres gesamten monatlichen Einkommens für die Wohnung ausgeben sollten, um die Ausgaben für andere Grundbedürfnisse des täglichen Lebens sicherstellen zu können. Daher müssen Eigenheimkäufer nicht nur die Hypothekenzinsen verschiedener Banken vergleichen, um ein geeignetes Kreditpaket auszuwählen, sondern auch ihren Cashflow und ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung sorgfältig berücksichtigen. Monatliche Zins- und Tilgungszahlungen können, wenn sie nicht sorgfältig und vernünftig geplant werden, eine große finanzielle Belastung und Belastung für das Leben darstellen.

Die Immobilienpreise sind zu hoch und die Liquidität gering. Das macht es Käufern nicht nur unmöglich, zu spekulieren und ihr Kapital für lange Zeit zu vergraben, sondern erschwert es Käufern auch, hohe Gewinnspannen zu erwarten. Hohe Immobilienpreise reduzieren außerdem die Gewinne aus der Immobilienvermietung (die nur etwa 3 % des gesamten Investitionswertes ausmacht und damit deutlich unter den Bankzinsen liegt). Dies sei auch der Grund, warum das Geld in Ersparnisse fließt, statt in Immobilien, heißt es in der Zeitung Dau Tu .

Analysten der VPBank Securities Company sagten, das Verhältnis der Immobilienpreise zum Einkommen der Vietnamesen sei gestiegen und liege etwa vier- bis fünfmal höher als das empfohlene Verhältnis. Obwohl die Hypothekenzinsen im letzten Jahr deutlich gesunken sind, bleiben die Immobilienpreise hoch und machen es vielen Menschen schwer, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

KHANH LINH (t/h)

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm