Warum ist der Immobilienhandel über den Parketthandel nicht zwingend?

Weniger riskante Option für Kunden

In Fortsetzung der 6. Sitzung diskutiertedie Nationalversammlung am Morgen des 31. Oktober im Saal eine Reihe von Inhalten mit unterschiedlichen Meinungen zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung).

Bei der Vorstellung des Berichts zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung) sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh:

Hinsichtlich der Grundsätze des Wohnungsbaus und künftiger Bauarbeiten herrscht Einigkeit darüber, dass im Gesetzentwurf Regelungen zu Kautionen, Zeitpunkten des Kautionseingangs und Kautionshöhen erforderlich sind.

Einige Meinungen schlagen vor, eine Kautionsregelung hinzuzufügen, um die Vertragsunterzeichnung vor dem Zeitpunkt sicherzustellen, zu dem die künftigen Wohn- und Bauarbeiten in Betrieb genommen werden können. Einige Meinungen stimmen darin überein, Anzahlungen nur dann anzunehmen, wenn „das Haus oder Bauprojekt die Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt“ und „die Transaktionen ordnungsgemäß durchgeführt wurden“.

Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh.

Auf Grundlage der Meinungen der Regierung , der Abgeordneten der Nationalversammlung in der 5. Sitzung, der Delegationen der Nationalversammlung und der Behörden der Nationalversammlung schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung (NASC) zwei Optionen vor:

Option 1: „Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“

Diese Option ist für den Kunden, die schwächere Partei im Immobiliengeschäft, weniger riskant. Da die Anzahlung erst erfolgt, wenn die Immobilie für den Geschäftsbetrieb freigegeben ist und beide Parteien den Vertrag offiziell unterzeichnet haben, sind Streitigkeiten in Grenzen.

Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass der Investor keine Möglichkeit hat, Einlagen zu erhalten, um die Unterzeichnung von Verträgen mit potenziellen Kunden sicherzustellen.

Bei der Entgegennahme von Anzahlungen von Kunden, die Verträge über den Kauf, Mietkauf von Häusern oder zukünftige Bauarbeiten unterzeichnet haben, handelt es sich nicht um Anzahlungen zur Garantie der Vertragsunterzeichnung, sondern um Anzahlungen zur Garantie der Vertragserfüllung gemäß den Bestimmungen des Artikels 328 des Zivilgesetzbuches. Die Bedeutung einer Anzahlung ist nicht mehr so ​​groß, da der Vertrag bereits Regelungen über die Einziehung der Zahlung des Auftragswertes nach Fortschritt sowie Vertragsstrafenklauseln für den Fall enthält, dass die Parteien ihren Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommen.

Diese Option wurde von der Regierung und aufgrund der 15/40-Meinungen der Delegationen und Agenturen der Nationalversammlung gewählt.

Option 2: „Investoren für Immobilienprojekte dürfen gemäß der Vereinbarung mit Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.

Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses bzw. Bauvorhabens klar hervorgehen. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises der Wohnung oder der Bauarbeiten nicht überschreiten und muss die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Art von Immobilien gewährleisten.

Diese Option hilft Investoren, einen Anzahlungsvertrag zu unterzeichnen, um die Umsetzung der Vereinbarung mit potenziellen Kunden sicherzustellen, bevor die Immobilie für den gewerblichen Gebrauch freigegeben wird.

Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass mit dem Bau des Projekts noch nicht begonnen wurde, sodass der Kunde das Risiko tragen muss. Falls der Investor für die Durchführung der technischen Entwurfsschritte, die Erstellung von Konstruktionszeichnungen, die Beantragung einer Baugenehmigung und die Ausführung des Baus mehr Zeit benötigt als vereinbart, beeinträchtigt dies die Rechte des Kunden und kann zu Streitigkeiten führen. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schlug der Regierung vor, den Inhalt der Folgenabschätzung für den Plan zu ergänzen.

20/40 der Delegationen und Agenturen der Nationalversammlung entschieden sich für diese Option.

Risiko der Ausnutzung gesetzlicher Regelungen

Hinsichtlich der Bedingungen für die Durchführung zukünftiger Wohnungs- und Bauvorhaben wies Herr Thanh darauf hin, dass für die zu errichtenden Grundstücksflächen im Zusammenhang mit zukünftigen Wohnungs- und Bauvorhaben kein Landnutzungszertifikat erforderlich sei.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung akzeptiert und passt die Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 24 an und passt die Punkte c und d, Absatz 2, Artikel 14 technisch entsprechend an: Das in Immobilienprojekten verfügbare Unternehmen für Wohnungsbau und Bauarbeiten muss über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte für die mit dem Unternehmen errichteten Grundstücksflächen für Wohnungsbau und Bauarbeiten verfügen;

Für künftige Wohnungs- und Bauunternehmen ist kein Zertifikat für Landnutzungsrechte erforderlich, es besteht jedoch die Pflicht, finanzielle Verpflichtungen in Bezug auf das Land zu erfüllen, das mit den Wohnungs- und Bauunternehmen verbunden ist.

Abgeordnete der Nationalversammlung bei der Diskussionsrunde am Morgen des 31. Oktober.

In Bezug auf Immobilienhandelsflächen sprechen sich viele dafür aus, keine Regulierung zu fordern, sondern lediglich Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsflächen zu fördern.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung hat Folgendes angenommen und überarbeitet: Die Bestimmungen zu Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsflächen werden in Kapitel VII des Gesetzesentwurfs gestrichen. Ergänzende Klausel 7, Artikel 8 des Gesetzentwurfs zur staatlichen Politik hinsichtlich Immobilieninvestitionen und -geschäften lautet dementsprechend: „Der Staat ermutigt Organisationen und Einzelpersonen, Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, zum Leasing, zur Verpachtung von Häusern, Bauarbeiten und Landnutzungsrechten über Immobilienhandelsplattformen abzuwickeln.“

Die praktische Zusammenfassung der Umsetzung des Gesetzes über Immobiliengeschäfte im Jahr 2014 zeigt, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplattformen nicht in der Lage sind, die Rechtssicherheit von Transaktionen zu gewährleisten, und dass es viele Fälle gibt, in denen Immobilienhandelsplattformen den Markt störten.

„Die Forderung nach Transaktionen über Immobilienhandelsplattformen birgt das Risiko, gesetzliche Regelungen auszunutzen und nicht die Umsetzung der Aufgabe zu gewährleisten, einen gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln“, sagte Herr Thanh .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html