In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Vietnam um ein Dutzend Mal gestiegen.

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Begrenztes Angebot treibt die Immobilienpreise in die Höhe

Seit 2018 haben die Politik im Zusammenhang mit Kapitalquellen und die Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes zu einem starken Rückgang des Angebots an Wohnimmobilien geführt.

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt ständig, wodurch das Angebot unter Druck gerät und die Immobilienpreise immer neue Höchststände erreichen.

Daten der Vietnam Association of Realtors (VARs) zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Dutzend Mal gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stiegen die durchschnittlichen Hauspreise zweistellig, sogar um ein Vielfaches im Vergleich zum gleichen Zeitraum.

In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Vietnam um ein Vielfaches gestiegen. — In Märkten mit Angebotsknappheit dürften die Immobilienpreise steigen, insbesondere bei stark nachgefragten Immobilienarten. (Foto: LD)

Niedrige Zinsen und eine rekordhohe Inflation tragen zum starken Anstieg der Eigenheimpreise bei, doch der Kern des Problems ist ein Mangel an Angebot.

Nach Angaben des Bauministeriums müssen angesichts der aktuellen Bevölkerungswachstumsrate und des Wohnungsbedarfs jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum geschaffen werden. Bei der derzeitigen Angebotsentwicklung wird es in Vietnam nach Schätzungen von VARS jedes Jahr zu einem Mangel von etwa 300.000 Wohneinheiten kommen, da neue städtische Haushalte entstehen, insbesondere aufgrund der Notwendigkeit, „getrennt von der Großfamilie“ zu leben.

Dieser gravierende Mangel wird die Immobilienpreise sicherlich noch weiter in die Höhe treiben. Allerdings ist dieser Mangel nicht in allen Segmenten spürbar, sodass nicht alle Immobilienpreise in gleicher Weise betroffen sind.

Tatsächlich kommt es nur in bestimmten Bereichen und Segmenten zu Angebotsengpässen.

Während demnach im ländlichen Raum, in den Randgebieten führender Städte oder in Städten des Typs III und IV ein ausreichendes oder sogar ein Überangebot besteht, stehen städtische Gebiete aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum unter Überlastungsdruck.

Insgesamt betrachtet ist das Angebot an Wohnimmobilien, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, zwar knapp und wird es voraussichtlich auch in Zukunft bleiben, doch im Bestandsportfolio der meisten Immobilienriesen sind hochwertige Ferienimmobilien vorhanden.

Die Preise werden weiterhin langsamer steigen

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, sagte, dass die Immobilienpreise als stark lokalisiertes Produkt in unterschiedlichen Regionen und Märkten unterschiedlich schnell steigen würden, hauptsächlich abhängig vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Allerdings ist bis 2024 nicht damit zu rechnen, dass die Immobilienpreise insgesamt stark steigen werden.

Tatsächlich haben sich drastische Maßnahmen zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt als wirksam erwiesen. Die Angebotsseite des Marktes hat Zugang zu Kreditströmen. Allerdings ist bei der Vergabe von Wohnungsbaukrediten ein Abwärtstrend zu beobachten.

Denn angesichts der wirtschaftlichen Schwierigkeiten haben Eigenheimkredite zur Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs für die Menschen derzeit nicht die höchste Priorität. Zudem entspricht das bestehende Angebot auf dem Markt nicht den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit.

Gleichzeitig zwingen „strenge“ und schwer zu erfüllende Kreditbedingungen sowie ein risikoreiches Investitions- und Geschäftsumfeld die Anleger zu größerer Vorsicht, was zur Folge hat, dass auch die Zahl potenzieller Kunden, die am Markt teilnehmen, sinkt. Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten, einschließlich der Abwicklung von Investitionsverfahren, der Kapitalbeschaffung, Verkäufen usw., wirken sich auch direkt auf die Immobilienpreise aus, da sie den Fortschritt der Wohnungsübergabe und des Baus beeinträchtigen.

„Je länger es dauert, die oben genannten Inputprobleme zu beheben, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Immobilienpreise weiter steigen“, sagte Herr Dinh.

In letzter Zeit ist das Risiko uneinbringlicher Forderungen gestiegen, was die Banken dazu zwingt, kontinuierlich Tausende von Immobilienprodukten zu verkaufen, um ihre Schulden einzutreiben. In der kommenden Zeit werden voraussichtlich Millionen durch Immobilien besicherte Kredite fällig.

Die Ergebnisse der Kredite und die Art und Weise, wie der „Schuldner“ mit diesen Finanzen umgeht, können sich auf die Immobilienpreise auswirken. Unabhängig davon, ob sich Kreditnehmer für den Verkauf ihrer Häuser entscheiden oder ob eine Zwangsvollstreckung gegen sie erfolgt, wird dies das Angebot an Häusern erhöhen und so den Preisanstieg auf dem Markt verlangsamen.

In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Vietnam um ein Vielfaches gestiegen. Bild 2 — VARs empfehlen Kreditrichtlinien, die Spekulationen einschränken. (Foto: DM)

VARS prognostiziert jedoch, dass das Wohnungssegment in Großstädten weiterhin stetig wachsen wird, da das Angebot noch nicht mit der Nachfrage von Kunden und Investoren Schritt halten kann.

Gleichzeitig sind die meisten der anstehenden Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in Bezirken angesiedelt, die weit vom Zentrum entfernt sind und in denen es noch reichlich Landkapital gibt. Die sich stetig verbessernde Infrastruktur wird das Preisniveau dieser Projekte auch in Zukunft weiter in die Höhe treiben.

Um den Zugang der Menschen zu sicherem und bezahlbarem Wohnraum im Kontext des Bevölkerungswachstums und der Urbanisierung zu verbessern, müsse Vietnam laut Herrn Dinh das wichtigste Problem in der Kette der steigenden Immobilienpreise lösen: den Mangel an Angebot aufgrund nicht optimal genutzter Grundstücke.

Gleichzeitig ist es für eine substanzielle Marktentwicklung notwendig, Instrumente zur Regulierung von Angebot und Nachfrage einzusetzen.

Laut VARS ist es zunächst notwendig, die Disziplin bei Planung, Bewertung, Genehmigung und Umsetzung zu verschärfen. Die zuständigen Behörden müssen die Instrumente zur Erstellung und Anpassung von Planungs- und Flächennutzungsplänen wirksam einsetzen und das Angebot regulieren, indem sie gleich bei der Erstellung der Planungsplanung Landmittel für die Wohnraumentwicklung zuteilen.

Gleichzeitig muss den Menschen die Möglichkeit gegeben werden, sich in die Raumordnungsplanung und die Planungen einzubringen und Ideen einzubringen. Land zweckgerecht und wirtschaftlich zu nutzen und seinen „Gebrauchswert“ zu maximieren.

Zweitens ist es notwendig, die „ausgesetzte“ Planung aufzuheben und einen separaten Rechtskorridor für den Landhandel in geplanten Gebieten zu schaffen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Managementerfahrung und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Auftragnehmers streng zu kontrollieren, um den Projektfortschritt sicherzustellen und finanzielle Verluste sowie die Verschwendung von Ressourcen zu vermeiden.

Je größer die spekulative Nachfrage ist und je außer Kontrolle gerät, desto höher steigen die Immobilienpreise und schwanken mit großer Amplitude, wodurch die Menschen weniger Zugang zu Wohnraum haben. Daher muss die Möglichkeit geprüft werden, einen Steuersatz anzuwenden, der dem angesammelten Vermögen entsprechend der Menge und Größe des Immobilienbesitzes angemessen ist, um den Anreiz zur Spekulation zu verringern.

Darüber hinaus sollte es Kreditrichtlinien geben, um Spekulationen einzuschränken, beispielsweise durch die Anwendung höherer Zinssätze beim Kauf einer zweiten, dritten usw. Immobilie.

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