Begrenztes Angebot treibt die Immobilienpreise in die Höhe
Seit 2018 haben die Politik in Bezug auf Kapitalquellen sowie die Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes zu einem starken Rückgang des Angebots an Wohnimmobilien geführt.
Die Nachfrage nach Wohnraum steigt ständig, wodurch das Angebot unter Druck gerät und die Immobilienpreise immer neue Höchststände erreichen.
Daten der Vietnam Association of Realtors (VARs) zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Dutzend Mal gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stiegen die durchschnittlichen Hauspreise zweistellig, sogar um ein Vielfaches im Vergleich zum gleichen Zeitraum.
In Märkten mit Angebotsknappheit dürften die Immobilienpreise steigen, insbesondere bei stark nachgefragten Immobilientypen. (Foto: LD)
Niedrige Zinsen und eine Inflation in Rekordhöhe tragen zum starken Anstieg der Immobilienpreise bei, der Kern des Problems ist jedoch ein Mangel an Angebot.
Nach Angaben des Bauministeriums müssen angesichts des aktuellen Bevölkerungswachstums und Wohnungsbedarfs jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum geschaffen werden. Bei der aktuellen Angebotsentwicklung wird es in Vietnam nach Schätzungen von VARS jedes Jahr zu einem Mangel von etwa 300.000 Wohneinheiten kommen, da neue städtische Haushalte entstehen, insbesondere aufgrund des Bedarfs der jungen Generation, „getrennt von ihren Großfamilien“ zu leben.
Dieser gravierende Mangel wird die Immobilienpreise sicherlich noch weiter in die Höhe treiben. Allerdings ist dieser Mangel nicht in allen Segmenten spürbar und daher sind auch nicht alle Immobilienpreise gleichermaßen betroffen.
Tatsächlich kommt es nur in bestimmten Bereichen und Segmenten zu Angebotsengpässen.
Während demnach auf dem Land, in den Randgebieten bedeutender Städte oder in Typ-III- und Typ-IV-Städten ein ausreichendes oder sogar ein Überangebot an Wohnraum besteht, kommt es in den Städten aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum zu einem Überlastungsdruck.
Insgesamt betrachtet ist das Angebot an Wohnimmobilien, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, zwar knapp und wird es wahrscheinlich auch in Zukunft bleiben, doch im Bestandsportfolio der meisten großen Immobilienkonzerne sind hochwertige Urlaubsimmobilien vorhanden.
Die Preise werden weiterhin langsamer steigen
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, sagte, dass die Immobilienpreise als stark lokalisiertes Produkt in unterschiedlichen Regionen und Märkten unterschiedlich schnell steigen würden, hauptsächlich abhängig vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Allerdings dürften die Eigenheimpreise insgesamt bis 2024 kaum ansteigen.
Tatsächlich haben sich drastische Maßnahmen zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt als wirksam erwiesen. Die Angebotsseite des Marktes hat Zugang zu Kreditströmen. Allerdings ist bei den Wohnungsbaukrediten ein Abwärtstrend zu beobachten.
Denn angesichts der schwierigen Wirtschaftslage haben Eigenheimdarlehen zur Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs für die Menschen derzeit nicht die höchste Priorität. Zudem entspricht das bestehende Angebot auf dem Markt nicht den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit.
Gleichzeitig zwingen „strenge“ Kreditbedingungen, die schwer zu erfüllen sind, sowie ein riskantes Investitions- und Geschäftsumfeld die Anleger zu größerer Vorsicht, was dazu führt, dass die Zahl der potenziellen Kunden, die am Markt teilnehmen, sinkt. Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten, einschließlich der Abwicklung von Investitionsverfahren, der Kapitalbeschaffung, des Verkaufs usw., wirken sich auch direkt auf die Wohnungspreise aus, da sie den Fortschritt der Übergabe und des Wohnungsbaus beeinträchtigen.
„Je länger es dauert, die oben genannten Inputprobleme zu beheben, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Immobilienpreise weiter steigen“, sagte Herr Dinh.
In jüngster Zeit ist das Risiko uneinbringlicher Forderungen gestiegen und die Banken sind gezwungen, zur Eintreibung ihrer Forderungen kontinuierlich Tausende von Immobilienprodukten zu veräußern. Im kommenden Zeitraum werden voraussichtlich mehrere Millionen durch Immobilien besicherte Kredite fällig.
Die Ergebnisse der Kredite und die Art und Weise, wie der Kreditnehmer mit der Finanzierung umgeht, können sich auf die Immobilienpreise auswirken. Ob Kreditnehmer sich entscheiden, ihre Häuser zu verkaufen oder ob ihre Häuser zwangsversteigert werden, erhöht das Angebot an Häusern und verlangsamt die Preissteigerung auf dem Markt.
VARs empfehlen Kreditrichtlinien, die Spekulationen einschränken. (Foto: DM)
VARS prognostiziert allerdings, dass das Wohnungssegment in Großstädten weiterhin stetig wachsen wird, da das Angebot noch nicht mit der Nachfrage von Kunden und Investoren Schritt halten kann.
Gleichzeitig sind die meisten der künftigen Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in Bezirken angesiedelt, die weit vom Zentrum entfernt sind und in denen noch reichlich Landkapital vorhanden ist. Die sich stetig verbessernde Infrastruktur wird das Preisniveau dieser Projekte auch in Zukunft weiter in die Höhe treiben.
Um den Zugang der Menschen zu sicherem und bezahlbarem Wohnraum im Kontext von Bevölkerungswachstum und Urbanisierung zu verbessern, müsse Vietnam laut Dinh das wichtigste Problem in der Kette steigender Immobilienpreise lösen: den Angebotsmangel aufgrund nicht optimaler Landnutzung.
Gleichzeitig ist der Einsatz von Instrumenten zur Regulierung von Angebot und Nachfrage erforderlich, damit sich der Markt substanziell weiterentwickeln kann.
Laut VARS ist es zunächst notwendig, die Disziplin bei Planung, Beurteilung, Genehmigung und Umsetzung zu stärken. Die zuständigen Behörden müssen die Instrumente zur Erstellung und Anpassung von Planungs- und Flächennutzungsplänen wirksam einsetzen und das Angebot regulieren, indem sie gleich bei der Erstellung der Planungspläne Landmittel für die Wohnraumentwicklung zuweisen.
Gleichzeitig muss den Bürgern die Möglichkeit gegeben werden, sich über die Raumordnung und Planungen zu informieren und ihre Ideen einzubringen. Grundstücke bestimmungsgemäß und wirtschaftlich zu nutzen und ihren „Gebrauchswert“ zu maximieren.
Zweitens ist es notwendig, die „aufgeschobene“ Planung aufzuheben und einen separaten Rechtskorridor für den Landhandel in geplanten Gebieten zu schaffen. Gleichzeitig ist eine strenge Kontrolle der Managementerfahrung und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Auftragnehmers erforderlich, um den Projektfortschritt sicherzustellen und finanzielle Verluste sowie eine Verschwendung von Ressourcen zu vermeiden.
Je größer die spekulative Nachfrage ist und je unkontrollierbarer sie ist, desto höher steigen die Immobilienpreise und desto stärker schwanken sie, wodurch die Menschen weniger Zugang zu Wohnraum haben. Daher muss die Möglichkeit geprüft werden, einen angemessenen Steuersatz auf das angesammelte Vermögen anzuwenden, der sich nach der Menge und dem Umfang des Immobilienbesitzes richtet, um den Anreiz zur Spekulation zu verringern.
Darüber hinaus bedarf es einer Kreditpolitik, die Spekulationen einschränkt, etwa durch die Anwendung höherer Zinssätze beim Kauf einer zweiten, dritten usw. Immobilie.
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