Ausblick für den Industrieimmobilienmarkt: Stetiges Wachstum

Trotz der Schwierigkeiten der in- und ausländischen Wirtschaft verzeichnete der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien im Jahr 2023 immer noch ein recht starkes Wachstum. Obwohl der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien in der kommenden Zeit mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert sein wird, schätzen die meisten Experten die mittel- und langfristigen Aussichten dieses Marktes sehr hoch ein.

Der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien wächst weiterhin recht stark. Illustrationsfoto: VNA

Die Auslastung ist gut

In dem am 3. November veröffentlichten Bericht „Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth“ erklärte Savills Vietnam: „Nach einem volatilen ersten Halbjahr verzeichnet Vietnam dank wichtiger Markttreiber ein stetiges Wachstum. Zu den Schlüsselfaktoren zählen eine junge und dynamische Belegschaft, wettbewerbsfähige Arbeitskosten, eine exportorientierte Wirtschaft, ein stabiles Geschäftsumfeld, die geografische Lage und Vietnams aktive Teilnahme an Freihandelsabkommen (FTAs).“

Laut Savills Vietnam werden im Jahr 2023 397 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 122.900 Hektar errichtet, von denen 292 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von mehr als 87.100 Hektar in Betrieb sind. Darüber hinaus befinden sich 106 weitere Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 35.700 Hektar im Bau. Die Industrieparks im ganzen Land weisen eine hohe Auslastungsrate von über 80 % auf, wobei die wichtigsten nördlichen Provinzen 83 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 91 % erreichen.

Die Northern Key Economic Zone verzeichnete 68 Industrieparkprojekte mit einer gepachteten Landfläche von 12.000 Hektar. Die Grundstücksmietpreise stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 30 % und erreichten einen Durchschnitt von 138 USD/m2/Mietzyklus. Die Mieter in diesem Bereich sind vor allem in den Bereichen Elektronik und Computer, Automobilmontage, Maschinen- und Anlagenbau sowie Solarenergiekomponenten tätig. Zu den bekanntesten im Norden tätigen Unternehmen zählen Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast.

Die Southern Key Economic Zone verzeichnete 122 Industrieparkprojekte mit einer gepachteten Landfläche von 24.883 Hektar. Die Pachtpreise für Grundstücke stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 15 % und erreichten einen Durchschnitt von 174 USD/m2/Mietdauer. Die Mieter sind hauptsächlich in den Bereichen Lebensmittel- und Getränkeverarbeitung, Baumaterialien, Textilien sowie Gummi- und Kunststoffprodukte tätig. Zu den namhaften Mietern zählen unter anderem LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola und Kumho Tires.

Die Knight Frank Vietnam Company teilt diese Ansicht und erklärte in ihrem jüngsten Bericht, dass die Belegungsrate der Industrieparks derzeit sehr gut sei: In den Vororten von Hanoi liege sie bei 78 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 78 %. Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt 92 %. Auch die Mietpreise für Industriegrundstücke in den beiden größten Städten des Landes werden im Zeitraum 2022–2023 stark ansteigen, und zwar um 14 % in den Vororten von Hanoi und um 58 % in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho Chi Minh

Laut Knight Frank Vietnam zieht der Markt für Fertigfabriken und -lagerhäuser (RBF und RBW) seit 2018 viel ausländisches Investitionskapital an und die Zahl der Investoren hat sich bis heute verfünffacht. Die Herausforderungen, die sich aus diesem Boom ergeben, betreffen insbesondere die Vororte der Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Angebot an fertigen Lagerhallen 2,1 Millionen Quadratmeter erreicht, hat zur Entstehung eines mieterfreundlichen Marktes beigetragen, mit durchschnittlichen Mietpreisen von etwa 4,5 USD/Quadratmeter/Monat im Süden und 4,7 USD/Quadratmeter/Monat im Norden.

„Dieser Trend wurde erwartet und stellt keine Bedrohung für den Markt für Industrieimmobilien dar. Dies wird dazu beitragen, in naher Zukunft wettbewerbsfähige Mieten aufrechtzuerhalten, während der Markt reift und expandiert, um mit anderen Ländern der Region, insbesondere Thailand, zu konkurrieren. Dort wird das Angebot an Fertiglagerhallen von 2021 bis 2024 voraussichtlich mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 6,6 % wachsen, verglichen mit 15 % in Vietnam“, sagte Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam.

Unterdessen wird laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE Vietnam die Absorptionsrate für fertige Fabriken und fertige Lagerhäuser im dritten Quartal 2023 aufgrund der Nachfrage von US-amerikanischen, europäischen und japanischen Unternehmen steigen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete der südliche Markt 450.000 m2 neue Fabriken und Lagerhallen. Aufgrund des reichlichen neuen Angebots sind die Mietpreise für beide Typen in den Provinzen und Städten der Stufe 1 (Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Long An) im Süden relativ stabil; Der durchschnittliche Lagermietpreis beträgt 4,5 USD/m2/Monat und der Fabrikmietpreis 4,9 USD/m2/Monat.

Gleichzeitig lag die Belegungsrate der Fertiglager (ohne Servicelager) bei 56 %, womit sich der Abwärtstrend aufgrund des neuen Angebots fortsetzt. Gleichzeitig blieb die Auslastung der fertigen Fabriken mit 91 % auf einem guten Niveau. Mieter aus China, Vietnam, Japan, den USA und der Europäischen Union sind aktive Investoren, die auf dem vietnamesischen Markt nach Industriegrundstücken, Lagerhallen und Fabriken suchen. Sie machen etwa 70–80 % der Suchanfragen von CBRE aus.

„Da Vietnam in letzter Zeit die Zusammenarbeit mit umfassenden strategischen Partnern wie den USA, Südkorea und China weiter verstärkt, ist zu erwarten, dass Mieter aus diesen Ländern auch in Zukunft die Nachfrage auf dem vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt anführen werden“, sagte ein Vertreter von CBRE Vietnam.

Langfristiger Ausblick

Laut Savills Vietnam zeigt der Anstieg des PMI-Index für das verarbeitende Gewerbe und die Industrieproduktion, wie vielversprechend der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien ist. Darüber hinaus verzeichnen Berater wie Savills auch eine Zunahme der Anfragen und Standortbesichtigungen seitens multinationaler Unternehmen aus den Bereichen Fertigung, Logistik und E-Commerce, was die steigende Nachfrage nach Industrieprodukten widerspiegelt.

Industriepark im Bezirk Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Allerdings wies John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter der Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, auch auf einige Herausforderungen hin, die für den vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt in der kommenden Zeit bevorstehen.

Insbesondere sei die Qualität der Gewährleistung eines reibungslosen Betriebs der gesamten Verkehrsinfrastruktur in Vietnam laut Herrn Campbell noch immer geringer als in anderen Ländern der Region. Obwohl die Verkehrsinfrastruktur rasch ausgebaut wird, hat die Entwicklung nicht mit dem wirtschaftlichen und sozialen Wachstum Schritt gehalten. Der Infrastrukturbedarf wird vor allem durch das schnelle Wachstum der städtischen Bevölkerung und des Güterverkehrs getrieben, während die Kapazitäten der Häfen und Seehäfen noch nicht ihr volles Potenzial erreicht haben.

Andererseits, so Campbell, werde die Nachfrage nach qualifizierten Arbeitskräften steigen, da sich Vietnams Schwerpunkt auf die Ansiedlung von Industrien mit hoher Wertschöpfung und die Steigerung der Produktivität verlagere, um mit den Mitbewerbern in der Region gleichzuziehen. Obwohl die Arbeitskosten in Vietnam nur ein Drittel der Kosten in China betragen, ist die Produktivität auf dem gleichen Niveau auch niedriger.

Darüber hinaus treten Ende 2022 strenge neue Brandschutzbestimmungen in Kraft, die für Industrieentwickler, Hersteller und Logistikunternehmen Hürden mit sich bringen. Große ausländische Investoren haben Schwierigkeiten, die entsprechenden Zertifizierungen zu erhalten und einige Projekte haben sich aufgrund dieses Problems verzögert.

Um die bestehenden Herausforderungen zu bewältigen, müsse die vietnamesische Regierung laut Campbell weiterhin in die Infrastruktur investieren und die Qualifikation der vietnamesischen Arbeitskräfte verbessern, um Produktivität und Effizienz zu steigern. Darüber hinaus sind die Förderung unterstützender Industrien, die Stärkung der Lieferketten, die Vereinfachung von Investitions- und Landnutzungsverfahren sowie die Anwendung der Digitalisierung allesamt Schlüsselbereiche der vietnamesischen Industrie.

Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam, wies seinerseits auf einige abweichende Trends in der Industrieimmobilienbranche hin und sagte, dass die Kapitalisierungsrate von Betriebsvermögen aufgrund hoher Finanzierungskosten, verkürzter Nutzungsdauern für Grundstücke und der Konkurrenz durch andere Märkte mit deutlich günstigeren Mieten im asiatischen Raum unter Deflationsdruck stehe. Aufgrund des zusätzlichen Angebots aus hochwertigen Fertigfabriken und Lagerhallen (RBF und RBW) im ganzen Land steigen die Kapitalisierungsraten in Vietnam derzeit von 9 auf 12 %.

In seiner Prognose für den Industrieimmobiliensektor bis 2024 stellte Alex Crane fest, dass globale Mindeststeuersätze und hohe Logistikkosten Hindernisse für Hersteller darstellen werden, die in Vietnam investieren möchten. Obwohl Vietnam zahlreiche bilaterale und multilaterale Freihandelsabkommen unterzeichnet hat, haben steigende Arbeits- und Baukosten den Kostenvorteil des Landes etwas beeinträchtigt.

Laut Knight Frank Vietnam lässt sich dies deutlich an den Grundstückspreisen ablesen. Beispielsweise liegt der Mietpreis für Industriegrundstücke in den Vororten von Bangkok (Thailand) derzeit bei 82–164 USD/m2/Pachtdauer und ist damit viel niedriger als in den Vororten von Hanoi (80–250 USD/m2/Pachtdauer) und den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt (80–250 USD/m2/Pachtdauer). Ho-Chi-Minh-Stadt (95–280 USD/m2/Mietdauer). Herr Alex Crane betonte, dass Industrie- und Verarbeitungsimmobilien in Vietnam noch immer Schlüsselmärkte seien, es aber im Jahr 2024 viele Herausforderungen geben werde, Investitionen anzuziehen und bereits fertige Flächen zu füllen.

Der Vertreter von Knight Frank Vietnam äußerte sich jedoch optimistisch hinsichtlich der langfristigen Entwicklungsaussichten, da sowohl der Internationale Währungsfonds (IWF) als auch die HSBC Bank prognostizieren, dass Vietnam im Jahr 2023 eine BIP-Wachstumsrate von etwa 4,7 % bis 5 % erreichen wird. Laut Alex Crane gehört Vietnams Engagement für Ausgaben und Investitionen in die Infrastruktur zu den stärksten in der Region und auch der Rechenzentrumsmarkt ist je nach Lockerung rechtlicher Hürden und Konzentration auf die Infrastruktur bereit für einen Wandel./.

Thanh Hai