HABEN SIE ES SATT, AUF DIE GRUNDBUCHEINTRAGUNG ZU WARTEN?
Viele Bewohner der von der Dat Lanh Company errichteten Apartmentgebäude Thai An 3 und Thai An 4 (Bezirk Go Vap) berichteten uns, dass sie ihre Wohnungen vor zehn Jahren gekauft, aber noch immer keine Eigentumsurkunden erhalten haben. Frau D.L., eine Bewohnerin, erklärte, dass fast 800 Haushalte in diesen beiden Blöcken seit Jahren vergeblich mit dem Bauträger um die Ausstellung ihrer Eigentumsurkunden kämpfen. Neben den fehlenden Urkunden sehen sie sich auch mit zahlreichen anderen Problemen konfrontiert, beispielsweise hinsichtlich Instandhaltungsfonds, Gemeinschafts- und Privateigentum sowie der Einrichtung einer Hausverwaltung. Jahrzehntelang ohne Eigentumsurkunde in ihren Wohnungen zu leben, gibt ihnen das Gefühl, zur Miete zu wohnen.
„Die meisten Hauskäufer hier sind arme Arbeiter; sie haben ihr ganzes Leben lang gespart, um sich ein Haus zu kaufen. Deshalb sind alle besorgt und wollen unbedingt einen Eigentumsnachweis für das Grundstück, um beruhigt zu sein. Häuser ohne Eigentumsnachweis verlieren an Wert, und Banken vergeben ihnen mittlerweile keine Kredite mehr. Nach jahrelangen, erfolglosen Versuchen, den Eigentumsnachweis zu bekommen, haben wir die Hoffnung aufgegeben, denn wir haben gehört, dass die Firma aufgelöst wurde, das Geld wahrscheinlich weg ist und dieser Bauträger keine Projekte mehr realisiert“, sagte Frau D.L. verärgert.
Die Bewohner des Apartmentkomplexes Lexington (Thu Duc City) teilen ein ähnliches Schicksal: Sie warten seit Jahrzehnten auf ihre Eigentumsurkunden. Anfang 2021 veröffentlichte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein Dokument, in dem die Berechtigung der Wohnungen für die Urkunden bestätigt wurde, woraufhin die Bewohner eifrig Anträge einreichten. Ende 2021 teilte das Amt für Landverwaltung jedoch mit, dass die Urkunden noch nicht verfügbar seien, da der Bauträger seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Trotzdem bestand der Bauträger Novaland darauf, die vom Staat geforderten zusätzlichen Gebühren für die Landnutzung zu zahlen, um die Urkunden an die Kunden ausstellen zu können. Das Unternehmen bot sogar an, im Voraus zu zahlen, was von den Behörden jedoch abgelehnt wurde. Frau Ho Thi Vinh, eine Vertreterin der Bewohner von Lexington, erklärte, dass die Kunden beim Kauf ihrer Wohnungen den vollen Kaufpreis bezahlt hätten und wissen wollten, wo die verbleibenden Hindernisse lägen und wie die Urkunden ausgestellt werden könnten.
Ein Apartmentgebäude im 4. Bezirk ist seit vielen Jahren bewohnt, doch die Bewohner haben ihre Eigentumsurkunden noch nicht erhalten.
Im Apartmentkomplex Hung Ngan Garden (Bezirk 12) und im Projekt Saigon Home (Bezirk Binh Tan) ist die Situation für die Bewohner ähnlich. Sie haben ihre Wohnungen vor zehn Jahren gekauft, aber noch immer keine Eigentumsurkunden erhalten. Laut Anweisungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie des Volkskomitees des Bezirks Binh Tan ist die Saigon Home Company verpflichtet, die Mittel bereitzustellen und sich mit dem Volkskomitee des Bezirks Binh Tan abzustimmen, um die Entschädigung für die 161,66 m² große Fläche (außerhalb der geplanten Straßenbegrenzung) zu leisten, die gemäß der Landnutzungsberechtigung, der Hauseigentumsurkunde und anderer damit verbundener Vermögenswerte noch nicht entschädigt wurde. Obwohl es sich um einen relativ geringen Betrag handelt, hat der langwierige Prozess über viele Jahre die Fertigstellung der Unterlagen zur Ausstellung der Eigentumsurkunden an die Kunden verhindert.
Herr Bui Ngoc Minh, Direktor der Minh Thanh Company – dem Investor des Minh Thanh-Apartmentgebäudes (Bezirk 7) –, ist frustriert, da sein Unternehmen seit vielen Jahren geduldig daran arbeitet, Eigentumsurkunden für die Bewohner zu erhalten. Der Prozess stockt jedoch aufgrund von Schwierigkeiten bei der Einstufung des Grundstücks als Wohn- oder Gewerbeimmobilie. Trotz zahlreicher vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einberufener Treffen konnte keine Lösung erzielt werden.
Werden alle im Jahr 2023 veröffentlicht?
Als Reaktion auf öffentliche Bedenken erklärte Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Zahl der Anträge auf Landbesitzurkunden jährlich gestiegen sei. In den vergangenen acht Jahren habe das Amt 107.195 Anträge bearbeitet, 58.521 davon befänden sich derzeit noch in Bearbeitung. Zehntausende Wohnungen seien jedoch noch nicht vergeben, da Bauträger die Landbesitzurkunden der Projekte bei Banken verpfändet hätten, ohne die Freigabeverfahren abzuschließen. Daher gebe es keine Grundlage, die Anspruchsberechtigung der Käufer für die Vergabe von Landbesitzurkunden in 60 Projekten zu prüfen.
Ein weiterer Grund ist, dass der Bauträger das Projekt ohne die erforderlichen Genehmigungen und Planungen realisiert hat und somit die Voraussetzungen für die Projektabnahme, die Fertigstellung und die Ausstellung der Eigentumsurkunden nicht erfüllt hat. Darüber hinaus muss der Bauträger vor der Ausstellung der Eigentumsurkunden an die Käufer gemäß Regierungsverordnung 148 zusätzliche finanzielle Verpflichtungen für das Projekt erfüllen. Diese zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen entstehen jedoch aufgrund von Änderungen der Planungs- und Bauindikatoren während der Projektdurchführung oder aufgrund von Prüf- und Auditfeststellungen, die eine Überprüfung der finanziellen Verpflichtungen erforderlich machen.
Aktuell sind 39 Projekte mit 26.959 Wohneinheiten von diesem Problem betroffen. Ein weiterer Grund ist, dass Prüf- und Aufsichtsbehörden Dokumente anfordern und die Bearbeitung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken vorübergehend aussetzen; Statistiken zeigen, dass 18 Projekte mit insgesamt 9.413 Wohneinheiten betroffen sind. Schließlich spielen auch rechtliche Bestimmungen für neue Immobilientypen eine Rolle. Tatsächlich umfassen viele Projekte verschiedene Bauelemente, darunter auch solche, die für eine Mischnutzung konzipiert und genehmigt wurden, wie beispielsweise Mietwohnungen oder Büro- und Wohngebäude (Büro- und Wohngebäude mit angeschlossenen Apartments, Condotels und Geschäftshäusern).
Um Eigentumsurkunden für diese Häuser auszustellen, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt einen konkreten Plan erarbeitet und den Vorsitzenden des Stadtvolkskomitees Bericht erstattet, um die zuständigen Ministerien und Behörden zur Koordination bei der Lösung des Problems anzuweisen. Dementsprechend wurden verschiedene Projektgruppen mit Schwierigkeiten kategorisiert und Lösungsvorschläge sowie ein Fahrplan zur Behebung der Probleme entwickelt.
Für die 47 Projekte, die noch auf die Bestätigung der Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen warten (Gruppe 1), wird in Zusammenarbeit mit den Finanzbehörden und Unternehmen die Finanzierung beschleunigt, mit dem Ziel einer Lösung im Juni. Die Eigentumsurkunden werden unmittelbar nach Bestätigung der Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen durch die Finanzbehörden ausgestellt. Für die 30.061 Einheiten, bei denen Unternehmen die Anträge auf Eigentumsurkunden verzögert haben (Gruppe 2), wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den Unternehmen zusammenarbeiten, um die Antragsstellung zu beschleunigen. Für die 29 Projekte mit 10.019 Einheiten, die mit Problemen im Zusammenhang mit neuen, noch nicht rechtlich geregelten Immobilientypen konfrontiert sind (Gruppe 3), organisiert das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Schulung unter Beteiligung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt. Ziel ist es, die Ausstellung der Eigentumsurkunden für die verbleibenden Einheiten der Gruppen 2 und 3 bis Ende des dritten Quartals 2023 abzuschließen.
Von den 39 Projekten mit zusätzlichem Finanzierungsbedarf (Gruppe 4) werden derzeit 23 Projekte von Beratungsunternehmen bewertet. Nach Erhalt der Bewertungszertifikate werden diese dem städtischen Grundstücksbewertungsrat zur Prüfung und Bewertung vorgelegt. Für die verbleibenden 16 Projekte koordiniert das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt die Erstellung und Einreichung der Grundstückspreisvorschläge an den städtischen Grundstücksbewertungsrat in Zusammenarbeit mit dem Finanzamt. Der Umsetzungszeitraum erstreckt sich vom zweiten bis zum vierten Quartal 2023. Für die sechs weiteren Projekte mit Schwierigkeiten (Gruppe 5) wird das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt Lösungen erarbeiten und den zuständigen Behörden vorschlagen. Bei Überschreitung seiner Zuständigkeit wird es die zuständigen Behörden zur Prüfung und Entscheidung informieren. Der Umsetzungszeitraum erstreckt sich vom zweiten bis zum dritten Quartal. Für die 18 Projekte und 8.235 Einheiten, die sich derzeit in der Prüfung und Untersuchung befinden (Gruppe 6), erfolgt eine schriftliche Mitteilung an die zuständigen Behörden bezüglich der Möglichkeit, die Verfahren zur Ausstellung von Grundstückseigentumsurkunden für jedes einzelne Projekt fortzusetzen. Der Implementierungszeitraum erstreckt sich vom zweiten bis zum dritten Quartal.
Wir sind uns unserer Verantwortung bewusst, in dieser Angelegenheit Schwierigkeiten und Hindernisse für Unternehmen zu beseitigen, die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Bauvorhaben zu beschleunigen und die legitimen Rechte und Interessen von Wohnungskäufern zu schützen. Aus diesem Grund hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt den zuständigen Stellen klar und konkret Aufgaben übertragen, um die Ausstellung von Eigentumsurkunden zu beschleunigen.
Herr Nguyen Toan Thang , Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt
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