Reduzieren Sie das Risiko von Betrug und Schwindel
Im Rahmen der Fortsetzung des Sitzungsprogramms zwischen den beiden Sitzungen der 6. Sitzung gab der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung (NASC) am Nachmittag des 16. November Stellungnahmen zum Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) und zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) ab.
Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über eine Reihe wichtiger Punkte bei der Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) und sagte, dass der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses zu den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen bei der Ausübung von Immobiliengeschäften berichtete: „In der Realität ist die Bestimmung des Gewinnstrebens im Geschäftskonzept in Klausel 21, Artikel 4 des Unternehmensgesetzes von 2020 und des Konzepts des Immobiliengeschäfts in Klausel 1, Artikel 3 des Gesetzesentwurfs schwierig umzusetzen.“
Wenn es also keine Regelung zu den Kriterien für eine Abgrenzung nach Größenordnung gibt, wird dies dazu führen, dass für sämtliche Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Miete, der Verpachtung und dem Erwerb von Häusern und Bauarbeiten die Gründung eines Immobilienunternehmens erforderlich ist, was in der Praxis nicht umsetzbar ist.
Aus diesem Grund wird der Gesetzesentwurf in den Abschnitten 3 und 6 geändert und Abschnitt 4 zu Artikel 9 mit folgender Anweisung ergänzt: Organisationen und Einzelpersonen, die Häuser und Bauarbeiten nicht zu Geschäftszwecken verkaufen oder Häuser und Bauarbeiten in kleinem Umfang verkaufen, vermieten oder mit Leasingkauf betreiben, sind nicht verpflichtet, die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einzuhalten, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.
Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).
Im Falle eines Verkaufs oder Mietkaufs von Häusern oder Bauarbeiten zwischen Privatpersonen muss der Vertrag gemäß den Bestimmungen von Klausel 5, Artikel 43 notariell beglaubigt oder beglaubigt werden, um die Rechtssicherheit der Transaktion zu gewährleisten, das Risiko von Betrug, Täuschung und Irreführung zu begrenzen und Informationen zur Datenbank für Immobilientransaktionen zu ergänzen.
Einzelpersonen, die ein kleines Immobiliengeschäft betreiben, müssen kein Immobilienunternehmen gründen, unterliegen jedoch dem Geltungsbereich des Gesetzesentwurfs, müssen Steuern erklären und zahlen und andere Bestimmungen des Gesetzesentwurfs einhalten; Diese Regelung gilt nicht für Organisationen zur Sicherung der Professionalität und Erleichterung der staatlichen Verwaltungsarbeit;
In anderen Fällen müssen Organisationen und Einzelpersonen ein Immobilienunternehmen gründen; Zur Bestimmung des kleinmaßstäblichen Immobiliengeschäfts legt die Regierung Menge und Wert der einzelnen Immobilienarten im Einzelnen fest.
Darüber hinaus basieren die Bedingungen für Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte in Punkt b, Klausel 3, Artikel 9 des Gesetzesentwurfs, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung zur Stellungnahme vorgelegt wurde, auf den Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen mit dem Recht, Unternehmen in Vietnam zu gründen und zu leiten in Klausel 1 und Punkt e, Klausel 2, Artikel 17 des Unternehmensgesetzes von 2020.
Durch eine Überprüfung stellte der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses fest, dass es in der Realität Fälle gibt, in denen Personen zwar nicht die Voraussetzungen erfüllen, um gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes als Unternehmensgründer und -leiter zu gelten, aber dennoch berechtigt sind, Immobiliengeschäfte zu tätigen und zivilrechtliche Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien durchzuführen.
Daher wird der Gesetzesentwurf in Absatz 3, Artikel 9 überarbeitet, um die legitimen und gesetzlichen Rechte von Organisationen und Einzelpersonen nicht einzuschränken.
Anzahlungen dürfen nur bis zu einer Höhe von 5 % des Verkaufspreises erhoben werden.
Bezüglich der Anzahlung im Wohnungsbau und bei künftigen Bauvorhaben (Klausel 5, Artikel 23) wird in einigen Stellungnahmen die Option 1 befürwortet. In einigen Stellungnahmen wird die Option 1 befürwortet und vorgeschlagen, eine maximale Anzahlung von 5 % des Kauf- bzw. Mietkaufpreises festzulegen. Es besteht Einigkeit über Option 1 und es wird vorgeschlagen, eine maximale Einlagenhöhe festzulegen, die von der Regierung vorgegeben wird, jedoch 10 % nicht überschreiten darf. Es besteht Einigkeit über Option 1 und einen Vorschlag, die maximale Anzahlung auf 15 % festzulegen. Mit Option 1 besteht Einigkeit, konkretere Regelungen werden gefordert.
Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein. Einige Meinungen stimmten mit Option 2 überein und schlugen vor, den maximalen Einlagenzins auf 5 % zu senken.
Um die Echtheit der Anzahlung sicherzustellen und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Mieter, die oft die schwächere Partei sind, zu begrenzen, wird der Gesetzesentwurf in Absatz 5, Artikel 23 wie folgt geändert: „Investoren in Immobilienprojekte dürfen von Kunden Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises von Häusern und Bauarbeiten nur dann verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllt haben. Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses bzw. des Bauvorhabens klar ersichtlich sein.
Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises verlangen (Foto: Huu Thang).
Bezüglich der Zahlungen beim Kauf, Mietkauf von Häusern und zukünftigen Bauarbeiten (Absatz 3, Artikel 25) wird der Gesetzentwurf unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung in Absatz 3, Artikel 25 gemäß den folgenden zwei Optionen überarbeitet:
Option 1: „Wenn dem Käufer oder dem Mieter kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte erteilt wurde, darf der Verkäufer oder der Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einfordern; Der Restwert des Vertrags ist zu zahlen, wenn die zuständige staatliche Stelle dem Käufer oder Mietkäufer die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.
Mit dieser Option soll die Stabilität der aktuellen Politik sichergestellt werden. Der Kunde darf einen Teil des Vertragswertes einbehalten, während er auf die Ausstellung des Zertifikats wartet. Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass kein Eigentumsrecht begründet werden kann, wenn der Kunde das Risiko trägt, nicht 100 % des Vertragswerts zu zahlen. Teilweise kommt es vor, dass Kunden ihren Zahlungsverpflichtungen erst später nachkommen, weil sie das Zertifikat nicht sofort erhalten müssen, obwohl der Investor seiner Verpflichtung nachgekommen ist und die zuständige staatliche Stelle das Zertifikat ausgestellt hat.
Option 2: „Wenn dem Käufer oder Mieter kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, die Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte erteilt wurde, darf der Verkäufer oder Vermieter nicht mehr als 95 % des Vertragswerts einfordern. Der verbleibende Vertragswert wird vom Kunden auf das bei einem Kreditinstitut zur Verwaltung eröffnete Anlegerkonto überwiesen und der Anleger hat diesen Betrag nicht verwendet; Der aus diesem Betrag erzielte Erlös steht dem Kunden zu. Der Investor darf diesen Geldbetrag von jedem Kunden erst dann verwenden, wenn die zuständige staatliche Stelle dem Käufer oder Mieter des Hauses oder der Bauarbeiten eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt hat.
Ziel dieses Plans ist es, Konsistenz und Übereinstimmung mit den Bestimmungen zum Zeitpunkt der Entstehung von Eigentumsrechten im Gesetzesentwurf und im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) sowie mit den Bestimmungen zur Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Grundstücksgesetzes (geändert) sicherzustellen. die Zahlungsverpflichtungen des Kunden sicherzustellen.
Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass der Kunde die restlichen 5 % des Vertragswerts zahlen muss, solange das Zertifikat nicht ausgestellt wurde. Dieser Plan sieht jedoch gemäß der Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung vor, dass die Einnahmen aus diesem Geldbetrag dem Kunden zugute kommen.
Darüber hinaus wurden in Absatz 5, Artikel 80 des Gesetzesentwurfs Bestimmungen zur Verantwortung der Staatsbank hinzugefügt, die Verwaltung und Auszahlung von Gewinnen zu leiten, wie in Absatz 3, Artikel 25 vorgeschrieben.
Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses schlug vor, zwei Optionen beizubehalten und eine Abstimmung durchzuführen, um die Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen, die dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung als Grundlage für die Prüfung und Entscheidung dieser Frage dienen soll .
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