Auf dem Grundstücksmarkt in Hoc Mon und Cu Chi kommt es zu einer „Welle“ von Verlustsenkungen

Die Phase der Vermehrung ist vorbei

Während der Immobilienmarkt in den Bezirken Hoc Mon und Cu Chi Anfang 2021 noch recht „ruhig“ war, rückte dieser Ort Anfang 2022 in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit von Investoren. Bis Anfang 2022 erlebten Grundstücke in dieser Gegend Gewinnmitnahmephasen, die das Zwei- bis Dreifache des Kaufpreises betrugen, und wurden zu einem Highlight des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Viele Experten erklären dieses Fieber damit, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen durch ziemlich schockierende Preiserhöhungen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe getrieben werden. Seitdem hat auch der Markt in den Vorstadtbezirken an Dynamik gewonnen und beteiligt sich am Preissteigerungsrennen, da hier noch Entwicklungsspielraum besteht.

Darüber hinaus wird der geplante Ausbau des Bezirks Cu Chi zu einer Stadt im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Immobilienmarkt Auftrieb verleihen. Sofort wurden neue Preise festgelegt, die sich im Vergleich zum Vorjahreswert meist um das 1,2- bis 1,5-fache erhöhten.

Darunter gibt es einige „Hotspots“ von Cu Chi, die für viele Investoren von besonderem Interesse sind, wie beispielsweise das Gebiet der Nguyen Thi Ranh Straße (Gemeinde An Nhon Tay), das sich um das Zwei- bis Dreifache auf 8,2 – 8,5 Millionen VND/m2 erhöht hat; Die Grundstückspreise in der Bui Thi Diet Street (Gemeinde Nhuan Duc) stiegen um das Vierfache auf 7,2 Millionen VND/m2. Laut einigen Statistiken kostet Land in einigen Gebieten mit guter Infrastruktur im Bezirk Cu Chi sogar etwa 17,5 Millionen VND/m2.

Die Zeiten, in denen sich alle gegenseitig einluden, sich Grundstücke in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt anzusehen, sind vorbei.

In Hoc Mon steigen die Grundstückspreise seit 2020, als Informationen über den Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, die drei Bezirke Hoc Mon, Binh Chanh und Nha Be zu Bezirken aufzuwerten, weite Verbreitung fanden. Viele Investoren haben hier große Grundstücke günstig gekauft und die Preise dann durch Blitzangebote in die Höhe getrieben. Seitdem ist Hoc Mon zu einem der Epizentren des Landfiebers geworden. Die Grundstückspreise in Hoc Mon entlang von Straßen wie Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu usw. sind ziemlich in die Höhe getrieben worden.

Im Jahr 2020 lag der niedrigste Grundstückspreis in Hoc Mon in der Le Thi Ha Straße bei 25 – 27 Millionen VND/m2. Der Höchstpreis beträgt 45 Millionen VND/m². Bei einer Grundstücksfrontfläche von fast 3.000 m² ist dieses Grundstück bis zu 13,5 Milliarden VND wert. Auf anderen Routen wie der Parallelstraße 22 sowie der Tran Van Muoi-Straße und der Nguyen Thi Soc-Straße steigen die Grundstückspreise in Hoc Mon am schnellsten. Insbesondere auf der Parallelstrecke der Nationalstraße 22 ist der Preisanstieg von 13–14 Millionen VND/m² auf 17–18 Millionen VND/m² am geringsten.

Eckgrundstücke in Cu Chi, einer Gegend mit guter Verkehrsanbindung, waren einst bei Investoren begehrt und begehrt.

Neben diesem Preisanstieg führten auch Immobilienanzeigen in den Gebieten Cu Chi und Hoc Mon die Suchergebnisse auf den Online-Immobilienmärkten an. Laut Statistiken einiger Suchmaschinen sind nach dem chinesischen Neujahrsfest 2022 neben Grundstücken in Distrikt 2 und Distrikt 9 auch Hoc Mon und Cu Chi Schlüsselwörter, nach denen auf Handelsplätzen häufig gesucht wird.

Der starke Anstieg des Marktes löste damals Befürchtungen über einen bevorstehenden Crash aus. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte gegenüber der Presse, dass einige Personen Informationen aus den Treffen zu ihrem persönlichen Vorteil missbraucht hätten. Laut Herrn Chau sind es Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen, die die Grundstückspreise in den Distrikten Cu Chi und Hoc Mon in die Höhe getrieben haben.

Darüber hinaus warnen viele Experten auch vor Marktbetrug, der Grundstücksinvestoren zum Schaden zufügen kann, wenn der tatsächliche Wert des Grundstücks zu hoch angesetzt wird. Diese Warnung scheint sich bewahrheitet zu haben, denn derzeit gibt es zahlreiche Informationen, die darauf hinweisen, dass Land in dieser Gegend mit Verlust verkauft wird.

Verluste reduzieren aus vielen Gründen

In Bezug auf einige Immobilienmärkte sowie Maklergruppen in sozialen Netzwerken wurden zahlreiche Artikel mit den Phrasen „Liquidation von Waren zu erstickenden Preisen“, „schnelle Verlustbegrenzung“, „Verkauf von Grundstücken zur Tilgung von Bankschulden“ … veröffentlicht. Viele Verkäufer sind bereit, Verluste von 30–40 % des Grundstückswerts in Kauf zu nehmen, um Geld zurückzubekommen. Dies kann aus vielen verschiedenen Gründen geschehen, beispielsweise um Bankkredite abzuzahlen oder Geld in andere Gebiete zu überweisen, um einer Geldstrafe oder Liquidation zu entgehen.

Beispielsweise wird in der Nguyen Van Kha Straße ein 123 m² großes Grundstück vom Eigentümer zu einem Preis von 1,52 Milliarden VND verkauft, was mehr als 12 Millionen VND/m² entspricht. Der Grundbesitzer sagte, dass dies ein verlustbringender Preis von 500 Millionen VND sei, da es sich um ein schönes Grundstück in der Nähe des Industrieparks und anderer Annehmlichkeiten handele. Darüber hinaus können Käufer auch über einen besseren Preis verhandeln.

Solche Nachrichten über Schnittverluste sind in den Regionen Cu Chi und Hoc Mon keine Seltenheit.

Oder ein weiteres Eckgrundstück an der Provinzstraße 8 (Cu Chi-Stadt) mit einer Fläche von 90 m² wird ebenfalls mit einem Verlust von 1 Milliarde VND verkauft. Dieses Grundstück befindet sich ebenfalls in einem neuen Wohngebiet mit entwickelter Infrastruktur und vielen Annehmlichkeiten. Der Grundbesitzer sagte, er müsse das Grundstück billig verkaufen, weil er Geld brauche, um die Bank zu bezahlen. Er sei sogar bereit, hohe Provisionen für Makler zu zahlen, um schnell Käufer zu finden.

In Hoc Mon wurden in den letzten zwei Monaten einige Grundstücke, die im Zeitraum 2021–2022 mehr als 5 Milliarden VND wert wären, vom Grundbesitzer für 4 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, es gab jedoch noch keine Käufer. Dies ist auch die häufige Situation vieler anderer Investoren, die während der Hochkonjunkturphase Land gekauft haben.

Untersuchungen haben ergeben, dass der Grundstücksmarkt in diesen Gebieten im Zeitraum von Ende 2022 bis Januar 2023 um 5–15 % geschrumpft ist. Aktuell liegt der allgemeine Rückgang bei 20–35 % und es gibt Anzeichen dafür, dass er in der kommenden Zeit noch weiter ansteigen wird, da viele Grundbesitzer unter dem Druck der Banken stehen. Allerdings kam es zu einigen „Bottom Fishing“-Transaktionen, bei denen die Preise für Grundstücke stark sanken, in einigen Fällen um bis zu 50 %. Allerdings ist der Markt größtenteils illiquide, insbesondere bei großen Grundstücken.

Experten erklären diese Situation damit, dass sie teilweise auf den Einfluss des Immobilienmarktes im Allgemeinen zurückzuführen sei, da der Cashflow durch andere Investitionskanäle mit hoher kurzfristiger Rentabilität fließt. Insbesondere warten viele Anleger in der aktuellen Phase noch immer darauf, den Tiefpunkt zu erreichen, was dazu führt, dass sich die Liquidität nicht verbessert. Die Welle der Produktionsverluste breitete sich auch vom Zentrum Ho-Chi-Minh-Stadts auf die Randbezirke und benachbarten Provinzen aus, was zu einer Überfülle der Auswahl auf dem Markt führte, sodass es Gebiete gab, in denen es nicht einmal Liquidität gab.

Darüber hinaus war auch der Markt in Hoc Mon und Cu Chi stark betroffen, da das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2022 forderte, dass Vorstadtbezirke keine Anträge auf Anerkennung als Bezirke oder Städte stellen sollten. Dies hatte erhebliche psychologische Auswirkungen auf Investitions- und Handelsentscheidungen in diesem Bereich und führte zu einem starken Rückgang der Liquidität auf dem Immobilienmarkt.

Den Daten zufolge erzielen viele Anleger, die Aktien aus den Jahren 2019 und 2020 halten, trotz des aktuellen Kursrückgangs dennoch große Gewinne. Daher handelt es sich bei den zum Verkauf angebotenen Grundstücken mit Verlust nicht bei 100 % um tatsächliche Verlustgrundstücke, sondern es handelt sich lediglich um eine Gewinnminderung, um die Ware loszuwerden und die Finanzen für eine weitere Investitionsphase mit besseren Gewinnen vorzubereiten.

Quelle: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html