Angesichts des bevorstehenden Marktwandels ist die aktuelle Zeit eine goldene Zeit für Investitionen. Die Preise für Wohnungen im Süden steigen „still“ an, das Stadtgebiet mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi wird bekannt gegeben … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Seit Jahresbeginn verzeichnet der Immobilienmarkt in Hanoi kontinuierliche Preissteigerungen für die meisten Immobilienarten. (Quelle: DN&TT) |
Der Markt etabliert ein neues Preisniveau
Die Anpassung der Grundstückspreise in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi setzt ein starkes Signal für einen flächendeckenden Preissteigerungstrend. Die neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt ist seit Oktober 2024 gültig. Der höchste Preis liegt in Bezirk 1 bei 687,2 Millionen VND/m². In Hanoi ist der Preis im Bezirk Hoan Kiem aufgrund der angepassten Grundstückspreisliste inzwischen auf über 695 Millionen VND/m² gestiegen und liegt damit deutlich höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Im Vergleich zur alten Preisliste ist die angepasste Grundstückspreisliste in Hanoi zwei- bis sechsmal höher.
Gemäß dem überarbeiteten Bodengesetz soll die nationale Bodenpreisliste ab Anfang 2026 offiziell gelten. Dies ist ein wichtiger Wendepunkt, denn noch nie zuvor waren die Bodenpreise nach jeder Veröffentlichung einer neuen Preisliste gesunken.
Beispielsweise stiegen im Zeitraum 2015–2019, als der neue Rahmen für Grundstückspreise in Kraft trat, die Grundstückspreise in Hanoi um 10–20 %. Ebenso wurde im Zeitraum 2020–2024 ein durchschnittlicher Anstieg von etwa 15 % verzeichnet, als der nationale Rahmen für Grundstückspreise angepasst wurde. Dieser Trend lässt darauf schließen, dass der neue Grundstückspreisspiegel im Jahr 2026 ein höheres Preisniveau als heute festlegen wird. Dies wird die Anlageentscheidungen vieler Menschen erheblich beeinflussen.
Da sich der Markt auf einen Wandel vorbereitet, ist die aktuelle Zeit der beste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Bis zur offiziellen Geltung des neuen Bodenpreisspiegels bewegen sich die Immobilienpreise noch auf einem vergleichsweise günstigen Niveau. Für Anleger ist dies eine großartige Gelegenheit, Immobilien zu niedrigeren Preisen zu erwerben und so dem Druck durch Preiserhöhungen im Zuge der neuen Rahmenbedingungen für Grundstückspreise zu entgehen.
Investitionen in dieser Phase tragen auch dazu bei, den Vermögenswert schnell zu steigern. Tatsächlich wird der Immobilienwert der Erstinvestoren dramatisch steigen, wenn die Grundstückspreise an den neuen Preisrahmen angepasst werden. Dies stellt einen klaren Wettbewerbsvorteil dar, insbesondere wenn der Markt durch den Markteintritt neuer Investoren an Fahrt gewinnt.
Darüber hinaus sind Gebiete mit großem Potenzial für Infrastruktur und wirtschaftliche Entwicklung oft attraktive Ziele für Investoren. So profitieren etwa die Nachbarprovinzen von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Dong Nai, Binh Duong oder Long An enorm von wichtigen Infrastrukturprojekten. Diese Gebiete steigern nicht nur den Immobilienwert, sondern schaffen dank der boomenden Wohnungsnachfrage auch zahlreiche großartige Gewinnmöglichkeiten.
Südliche Wohnungen steigen „leise“ im Preis
Seit Jahresbeginn verzeichnet der Immobilienmarkt in Hanoi kontinuierliche Preissteigerungen für die meisten Immobilienarten. Anders als bei den Wohnungen in Hanoi gab es bei den Wohnungsbauprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin stabile Preisanstiege, wobei einige Projekte sogar ein starkes Wachstum erlebten.
Laut dem Bericht Q3/2024 von CBRE Vietnam ist in Ho-Chi-Minh-Stadt das Neuangebot gering, aber die Absorptionsrate verbessert sich. Konkret standen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal weniger als 130 neue Wohnungen zum Verkauf. Diese stammten aus der nächsten Phase der zum Verkauf freigegebenen Projekte und lagen in weit vom Zentrum entfernten Bezirken.
Auch wenn das offizielle Angebot zum Verkauf gering ist, gibt es in jüngster Zeit einen Lichtblick auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt: In Thu Duc City, Bezirk 7, wurden fast 300 Wohnungen aus Projekten wieder angeboten, deren Verkauf in den letzten ein bis zwei Jahren vorübergehend eingestellt wurde. Außerdem werden für rund 2.700 Wohnungen, die noch nicht offiziell zum Verkauf freigegeben wurden, Reservierungen angenommen. Der Verkauf soll in naher Zukunft beginnen.
Darüber hinaus verzeichneten die meisten Projekte mit Restbestand zum Verkauf positive Verkaufsraten: Im Quartal wurden über 2.000 Wohnungen erfolgreich abgewickelt, fast doppelt so viele wie im Vorquartal. Investoren wenden weiterhin viele Verkaufsrichtlinien an, wie etwa Rabatte je nach Zahlungsmethode, diversifizierte Zahlungspläne, Unterstützung bei Darlehenszinsen, Mietverpflichtungen usw.
Einige Projekte in der Buchungsphase mit hohen erwarteten Verkaufspreisen veranlassen Käufer auch dazu, benachbarte Projekte mit zum Verkauf stehenden Primärprodukten ähnlicher Qualität, aber niedrigeren Verkaufspreisen und früherer Übergabe in Betracht zu ziehen.
Im dritten Quartal 2024 erreichte der Primärverkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 66 Millionen VND/m2 Nettofläche, ein Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorquartal und fast 8 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass alte Projekte ihre Verkaufspreise in der Neueröffnungsphase angepasst haben, wie etwa D-Homme (Bezirk 6), D-Aqua (Bezirk 8) und Lavida Plus (Bezirk 7), die alle ihre Primärverkaufspreise im Vergleich zu den Verkaufspreisen der vorherigen Phase um 10 – 30 % nach oben korrigiert haben.
Der Sekundärmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete in diesem Quartal weiterhin ein leichtes Wachstum, und zwar im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 3 % und im Vergleich zum Vorjahr um 5 %. Im dritten Quartal lag der Durchschnitt bei 48 Millionen VND/m2 Nettogeschossfläche. In den meisten Wohnungssegmenten wurde in diesem Quartal ein Anstieg der Sekundärverkaufspreise verzeichnet.
Besonders hervorzuheben ist hier das Saigon-Pearl-Projekt mit beeindruckenden Preissteigerungen von bis zu 34 % im vergangenen Jahr. Derzeit schwankt der übliche Verkaufspreis laut Daten von Batdongsan.com.vn um 83,2 Millionen VND/m2.
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| Perspektive des Sozialwohnungsgebiets auf dem Grundstück CT3 – neues Stadtgebiet Kim Chung, Bezirk Dong Anh, Hanoi. (Quelle: Investor) |
In Hanoi wird es bald über 1.000 bezahlbare Wohneinheiten geben.
Das Joint Venture der Investoren Handico und Viglacera plant, Anfang 2025 mit dem Bau des CT3-Projekts im Rahmen des sozialen Wohnungsbau-Investitionsprojekts auf den Grundstücken CT3 und CT4 – Kim Chung New Urban Area, Bezirk Dong Anh (Hanoi) zu beginnen.
Informationen des Projektmanagementausschusses zufolge beschleunigt das Volkskomitee des Bezirks Dong Anh die Räumung des Geländes im Dezember 2024. Es wird erwartet, dass das Volkskomitee von Hanoi im Januar 2025 eine Entscheidung über die Zuteilung von Land an den Joint-Venture-Investor treffen wird, damit dieser die erforderlichen Schritte zum Start des Projekts unternehmen kann.
Gemäß der genehmigten Planung sollen auf dem Grundstück CT3 drei Wohnhochhäuser mit jeweils 12 Stockwerken + 1 Dachgeschoss errichtet werden. Die gesamte Baufläche beträgt über 109.000 m2, mit insgesamt 1.104 Wohnungen und einer Bevölkerung von fast 4.000 Menschen.
Auf dem Grundstück CT4 wurden die Bauinvestitionen für das Sozialwohnungsprojekt abgeschlossen und es wurde seit dem vierten Quartal 2021 mit einem 12-stöckigen Mehrfamilienhaus + 1 Dachgeschoss in Betrieb genommen, insgesamt 484 Wohnungen, die den Wohnbedarf von mehr als 1.500 Menschen decken.
Bezüglich des Projekts auf dem Grundstück CT5 sagte der Vertreter des gemeinsamen Investors, dass man sich aktiv mit dem Volkskomitee des Distrikts Dong Anh abstimmte, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Entschädigung und Räumung des Geländes zu beseitigen und Umsiedlungsland für die Menschen bereitzustellen.
Andererseits prüft das Konsortium einen Bericht der Stadt, der die Umstellung von einem Arbeiterwohnungsprojekt auf Sozialwohnungen ermöglichen soll, um den Zugang zu dieser für die Mehrheit der Menschen erschwinglichen Art von Sozialwohnungen noch weiter zu erweitern.
Aufdeckung des Stadtgebiets mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi
Laut Hanois bereinigter Grundstückspreisliste ist das Stadtgebiet Tay Ho Tay (Bezirk Tay Ho) mit über 113 Millionen VND/m2 das Stadtgebiet mit dem höchsten Grundstückspreis.
Der oben genannte Preis gilt für die schönste Lage des Stadtgebiets (Lage 1) mit einem 60 m langen Straßenabschnitt, Teil des Bezirks Tay Ho, und entspricht einer Steigerung von 225 % gegenüber der 2019 veröffentlichten Grundstückspreisliste (34,8 Millionen VND/m2).
Ebenfalls im Stadtgebiet Tay Ho Tay liegt der Preis für eine Lage mit 60 m Straßenfront, allerdings im Bezirk Bac Tu Liem, bei fast 108 Millionen VND/m², eine Steigerung von 210 %.
Laut Hanois bereinigter Grundstückspreisliste gibt es an den Hauptstraßen fünf Stadtgebiete mit Grundstückspreisen von über 100 Millionen VND/m2.
Neben dem Stadtgebiet Tay Ho Tay (Handelsname: Starlake) beträgt der Preis im Stadtgebiet Nam Trung Yen mit einer Straßenfront von 40 m 109,3 Millionen VND/m², im Stadtgebiet Thanh Pho Giao Luu mit einer Straßenfront von 50 m liegt der Preis bei knapp 104,3 Millionen VND/m², im Gebiet des Diplomatischen Korps kostet es bei 60 m Straßenfront fast 108 Millionen VND/m² und im Stadtgebiet My Dinh - Me Tri bei einer Straßenfront von 20-30 m fast 101 Millionen VND/m².
Auch die Grundstückspreise in den Vororten der Städte stiegen im Durchschnitt um 175–200 %. So stieg beispielsweise der Wert im Stadtgebiet Lideco (Bezirk Hoai Duc) von 18,8 Millionen VND auf fast 54,7 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von fast 190 % entspricht.
Der niedrigste Preis für städtisches Land in der neu angepassten Tabelle in Hanoi liegt unterdessen im Wohngebiet Phu Thinh in der Stadt Son Tay mit einem Preis von 11,38 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 175 % gegenüber der alten Preisliste entspricht.
Allerdings liegen die oben genannten Preise immer noch deutlich unter den jüngsten An- und Verkaufspreisen auf dem Markt.
Bei einer Untersuchung des Marktes und der Immobilienhandelsplätze werden die Preise für Immobilien im Stadtgebiet von Tay Ho Tay sowie in anderen Stadtgebieten drei- bis viermal so hoch zum Verkauf angeboten. Im Stadtgebiet Tay Ho Tay beispielsweise liegen die Preise für zum Verkauf angebotene Villen und Stadthäuser üblicherweise bei 350–400 Millionen VND/m2, und Wohnungen kosten über 100 Millionen VND/m2. Hier gibt es Villen mit Preisen von über 500 Millionen VND/m2.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html
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