Vietnam ist ein attraktives Ziel für M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich.
PV: In letzter Zeit haben eine Reihe von Maßnahmen zu einer allmählichen Verbesserung des Immobilienmarktes geführt. Wie beurteilen Sie die Immobiliensituation im Jahr 2024?
Dr. Nguyen Minh Phong: Obwohl der Immobilienmarkt noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat und die Erholung in den einzelnen Marktsegmenten ungleichmäßig verläuft, hat der Immobilienmarkt meiner Meinung nach insgesamt die schwierigste Phase überstanden.
Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2024 positive Entwicklungen sowohl beim Gesamtangebot als auch bei der Gesamtnachfrage, sowohl beim Input als auch beim Output, verzeichnen; sowohl auf Makro- als auch auf Mikroebene, kurzfristig und mittelfristig in der Politik sowie in der Betriebs- und Geschäftspraxis …
Ökonom, Dr. Nguyen Minh Phong.
In der kommenden Zeit werden die Durchdringung und Wirksamkeit der Aufhebung der Richtlinien und der Verbesserung des rechtlichen Umfelds anhand einer Reihe neuer Gesetzesentwürfe deutlich werden, wie etwa dem Wohnungsbaugesetz (geändert), dem Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und dem Immobiliengesetz (geändert), die viele Neuerungen enthalten werden.
Die Ergebnisse der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei Projekten nehmen zu. Im Jahr 2023 beseitigte Hanoi 58,8 % der Projekte mit Schwierigkeiten und Hindernissen; Ho-Chi-Minh-Stadt hat 37,2 % gelöst. Die bereits realisierten und in der Umsetzung befindlichen Projekte werden auch in der kommenden Zeit zur Versorgungssicherung und Marktförderung beitragen.
Engpässe bei der Projektgenehmigung im Neubaubereich werden behoben und das Marktangebot steigt. Der Markt für sozialen Wohnungsbau wird dank eines starken Anstiegs des Angebots aus großen Projekten des staatlichen und privaten Sektors im ganzen Land viele positive Entwicklungen erleben.
Das Segment der Industrieimmobilien wird dank der Umsetzung von Infrastrukturprojekten im ganzen Land und verstärkten Aktivitäten des FDI-Sektors an Dynamik gewinnen. Das Segment der gehobenen Gewerbeimmobilien wird sich langsamer erholen, da es dort bislang noch nicht zu einer starken Nachfragesteigerung gekommen ist. Der Immobilienmarkt erhält und erhält auch künftig neue Impulse durch die Ergebnisse der Umsetzung öffentlicher Investitionskapitalien und der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen. Generell wird der Immobilienmarkt ab Ende 2024 lebendiger sein und die Transaktionen werden zunehmen.
Alle oben genannten Faktoren wirken sich positiv aus, erhöhen das Vertrauen in und die Stärke des Immobilienmarktes und greifen auf über 40 andere Branchen der Volkswirtschaft über.
PV: Viele Meinungen sagen, dass das Potenzial des Immobilienmarktes riesig ist. Wird Vietnam Ihrer Meinung nach im Jahr 2024 zu einem Lichtblick für ausländische Investoren?
Dr. Nguyen Minh Phong: Eine neue Welle der Erholung des Tourismus, wobei die Leistungskennzahlen der Hotels in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder das Niveau vor der Covid-19-Pandemie erreichen. Dies zeigt, dass die Umstrukturierungsmaßnahmen stärker ausfallen werden und dass nur Unternehmen mit sicheren und nachhaltigen Entwicklungsstrategien, die sich auf Segmente konzentrieren, die einen echten Bedarf decken und über ausreichende Finanzkraft verfügen, Chancen haben. Gleichzeitig gilt es, inkompetente Einheiten, die ihre Geschäfte nach dem Motto „quick and dirty“ abwickeln, sukzessive zu eliminieren.
Für die Jahre 2024 bis 2026 wird eine explosionsartige Zunahme des ausländischen Kapitalzuflusses in den vietnamesischen Immobilienmarkt prognostiziert, insbesondere aus asiatischen Ländern wie Korea, Singapur, Malaysia und Thailand sowie von Investoren aus dem Nahen Osten. Meiner Ansicht nach liegen die Investitionsziele nach wie vor darin, saubere Landfonds (mit rechtlichem Eigentum, vollständiger Entschädigung und Räumung) mit guter Qualität, realem Wert und Entwicklungspotenzial zu finden.
Immobilienprojekte mit Expansionspotenzial und Anpassung an inländische und regionale Nachfragetrends sowie Änderungen in den globalen Lieferketten werden weiterhin die Aufmerksamkeit sowohl inländischer als auch ausländischer Investoren auf sich ziehen. Vietnam bleibt ein attraktives Ziel für M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich, da die vietnamesischen Rechtsvorschriften den Verkauf unvollendeter Immobilienprojekte erlauben (während dies in anderen Ländern nicht möglich ist – PV).
Das Potenzial für Industrie-, Wohn- und Hotelimmobilien ist riesig. Für M&A-Aktivitäten im Bereich Industrieimmobilien ergeben sich erhöhte Chancen, da sie von zahlreichen Freihandelsabkommen (FTAs) profitieren können. Darüber hinaus bringen inländische Unternehmen umfangreiche Einrichtungen und unterstützende Industrien sowie weitreichende Erfahrungen und Kenntnisse des vietnamesischen Marktes in die Kooperation mit ausländischen Partnern ein.
Der High-End-Büromarkt mit Öko-Zertifizierung weist hohe Belegungsraten und stabile Mietwachstumsraten auf, was ihn auf dem Immobilien-M&A-Markt noch attraktiver macht.
Obwohl es immer attraktive Gelegenheiten gibt, sind der Immobilien-M&A-Markt im Besonderen und das Immobiliengeschäft im Allgemeinen nicht für jeden Investor ein Geschäftsfeld. Ich bin davon überzeugt, dass nur Unternehmen erfolgreich sein können, die in der Lage sind, den Markt einzuschätzen und zu analysieren und über ein starkes finanzielles Potenzial verfügen.
Beschleunigen Sie den Prozess der Beseitigung von Verwaltungsverfahren
PV: Obwohl der Immobilienmarkt im Jahr 2024 viele Chancen für einen Durchbruch hat, steht er weiterhin vor Schwierigkeiten und Herausforderungen. Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung, um dem Immobilienmarkt zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu verhelfen?
Dr. Nguyen Minh Phong: In der kommenden Zeit sind größere Anstrengungen von Seiten der relevanten Parteien, insbesondere der Unternehmen, erforderlich, um das Vertrauen der Verbraucher zurückzugewinnen, das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten zu verbessern und die Cashflows aus Quellen wie dem Anleihenmarkt und vorausbezahltem Kapital von Kunden zu klären.
Der Immobilienmarkt beginnt, anzuziehen (Illustrationsfoto).
Um die Schwierigkeiten für den Markt zu beseitigen, muss die Staatsbank die Anweisung des Premierministers zur Beseitigung der Schwierigkeiten bei der Kreditkapitalbeschaffung für Unternehmen auf der Sitzung am 7. Dezember 2023 strikt umsetzen. Dementsprechend muss auf Folgendes geachtet werden: Die Kreditzinsen müssen stark gesenkt werden; Fortsetzung der Umschuldung; Verbesserung der Bedingungen für neue Kredite; Stärkung des Managements und Beseitigung uneinbringlicher Forderungen aufgrund von Spekulation und Betrug; Fortsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Kapital, Steuern, Gebühren und öffentliche Investitionen zur Unterstützung der Geldpolitik …
Insbesondere müssen die Kommunen die Erstellung und Genehmigung von Plänen beschleunigen, die als Grundlage für die Umsetzung von Immobilienprojekten dienen. Veröffentlichen Sie die Liste der Immobilienprojekte, für die Investoren im Rahmen von Ausschreibungen ausgewählt werden müssen, damit sich die Unternehmen umfassend informieren, proaktiv recherchieren und sich öffentlich und transparent für die Teilnahme registrieren können …
Den Prozess der Beseitigung verwaltungstechnischer Hürden im Zusammenhang mit Immobilienprojekten weiter beschleunigen; Verstärken Sie die Inspektionen und Prüfungen, um Schwierigkeiten und Probleme bei der Abwicklung von Verwaltungsverfahren für Unternehmen und Privatpersonen zu vermeiden. Stärkere Dezentralisierung durch Volkskomitees auf Provinzebene, die Strategien und Mechanismen für den sozialen Wohnungsbau erlassen, die den Gegebenheiten vor Ort Rechnung tragen.
Auf der Immobilienseite ist eine Neustrukturierung der Produktsegmente und Preise notwendig; Verbessern Sie die Projektqualität und stärken Sie das Vertrauen der Investoren. Gleichzeitig müssen Unternehmen die Kapitalmobilisierung durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen an der Börse fördern.
PV: Vielen Dank für das Interview!
N. Giang
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