2,7 Milliarden Dollar in 3 Jahren verloren

In den letzten Handelssitzungen des Drachenjahres verlief der Aktienmarkt weiterhin ruhig und die Liquidität war sehr niedrig. Bei schwachen Immobilienaktien tendieren die Preise zu sinkenden Preisen.

Die NVL-Aktien der No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland) unter dem Vorsitz von Herrn Bui Thanh Nhon fielen in der vierten Handelssitzung in Folge, verloren fast 5,7 % und erreichten einen historischen Tiefstand von rund 8.950 VND/Aktie.

Zuvor war NVL am 10. Januar zum ersten Mal seit der Börsennotierung Ende 2016 unter den Nennwert gefallen und hatte die Marke von 10.000 VND/Aktie verloren. Das sehr starke Unterstützungsniveau von 10.000 VND wurde durchbrochen. NVL fiel schnell auf unter 9.000 VND/Aktie. Der Verkaufsdruck nahm sehr stark zu, pro Sitzung wurden 10-16 Millionen Einheiten transferiert.

Der NVL sank, nachdem der Vorstand den Preis und den Umrechnungskurs für das internationale Anleihenpaket im Wert von 300 Millionen USD zum fünften Mal angepasst hatte, und zwar von 40.000 VND/Aktie auf 36.000 VND/Aktie. Damit liegt er jedoch immer noch mehr als viermal höher als der Preis vom 14. Januar.

Im vergangenen Monat ist der NLV um 12 % gesunken, und wenn wir das gesamte Jahr 2024 betrachten, ist dieser Code um etwa 50 % gesunken. Im Vergleich zum Stand von 92.500 VND/Aktie Mitte 2021 ist dieser Bestand sogar um mehr als 90 % „verdunstet“.

Auch das Vermögen des Vorsitzenden Bui Thanh Nhon (1958) sank entsprechend stark. Anfang 2022 verfügte Herr Nhon laut Forbes über ein Vermögen von 2,9 Milliarden USD. Doch im November 2022 fiel das Vermögen von Herrn Nhon unter die Grenze von 1 Milliarde US-Dollar und er stand nicht mehr auf der Liste der US-Dollar-Milliardäre der Welt.

Dem Aktienwert zufolge verfügt Herr Nhon derzeit über Vermögenswerte im Wert von mehr als 5.400 Milliarden VND. Das Vermögen von Herrn Nhon ist in den letzten drei Jahren um fast 2,7 Milliarden USD geschrumpft.

Herr Nhon hält direkt mehr als 96,8 Millionen Aktien. Darüber hinaus hält er über zwei verschiedene Unternehmen, Novagroup und Diamond Properties, mehr als 512 Millionen Aktien.

Auch das Vermögen von Herrn Nhon ist stark zurückgegangen, da die Gruppe der verbundenen Aktionäre ihren Anteilsbesitz kontinuierlich reduziert hat, von etwa 1,2 Milliarden Aktien auf über 750 Millionen Aktien. Aktuell liegt die Beteiligungsquote bei unter 39 Prozent. Die Gruppe von Herrn Nhon hielt früher über 60 % an NVL.

Seit Ende 2022 werden im Aktionärskreis von Herrn Nhon fortlaufend Aktien liquidiert bzw. aktiv verkauft, um die Schulden von Novaland zu begleichen.

Der Rückgang des NVL unter den Nennwert kann sich auf den Plan zur Ausgabe einzelner Aktien an professionelle Anleger und bestehende Aktionäre auswirken. Im April 2024 genehmigte die Hauptversammlung den Plan, 200 Millionen Privataktien auszugeben, um 2.000 Milliarden VND aufzubringen, und 1,17 Milliarden Aktien zu 10.000 VND/Aktie im Verhältnis 10:6 an bestehende Aktionäre auszugeben, um 11.700 Milliarden VND einzunehmen. Der Erlös soll laut Plan in Tochtergesellschaften, die Umschuldung und die Verbesserung der Finanzlage investiert werden.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
Herr Bui Thanh Nhon. Foto: NVL

Tycoons in Schwierigkeiten, Immobilienikone im Niedergang

Novaland gilt in Vietnam als Immobilienriese mit berühmten Projekten wie Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City … Allerdings steckt das Geschäft von Herrn Nhon in Schwierigkeiten.

Bis Ende September 2024 beliefen sich die Gesamtverbindlichkeiten von NVL auf über 191.000 Milliarden VND, wovon knapp 37.700 Milliarden VND auf kurzfristige Kredite und knapp 22.200 Milliarden VND auf langfristige Kredite entfielen. Das Eigenkapital beträgt knapp über 40.600 Milliarden VND. Das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital ist sehr hoch, bis zu 4,7-mal, hohes Risiko. Lagerbestand bis zu über 145.000 Milliarden VND.

Der Umstrukturierungsprozess von NVL wird beschleunigt. In letzter Zeit mussten Unternehmen zahlreiche Vermögenswerte verkaufen und mehr Kredite aufnehmen, indem sie zahlreiche Anleihen im Wert von mehreren Tausend Milliarden Dong zurückkauften. Bei einigen Projekten konnten die rechtlichen Probleme gelöst werden … Insgesamt ist die Schuldenlast jedoch immer noch hoch.

Derzeit besteht für Herrn Bui Thanh Nhon und seine Angehörigen die Gefahr, die Kontrolle über Novaland zu verlieren, wenn der Aktienkurs unter den Nennwert fällt. NVL verwendet eine große Menge an Aktien der Gruppe von Herrn Nhon als Sicherheit. Wenn die Aktienkurse stark fallen, kann es zu einer Liquidation kommen. Die Beteiligungsquote könnte unter 36 % fallen – die Schwelle für ein Vetorecht bei wichtigen Entscheidungen im Unternehmen.

Außerdem könnte die Gruppe von Herrn Nhon ihr Vetorecht bei Novaland verlieren, wenn die Anleihen im Wert von 300 Millionen Dollar gemäß dem kürzlich genehmigten Plan in Aktien umgewandelt werden.

Nicht nur Novaland, auch viele börsennotierte Immobilienunternehmen stecken in großen Schwierigkeiten, die Aktienkurse fallen stark. Codes wie Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG) … die Preise sind stark gefallen. In der Sitzung vom 14. Januar verringerte sich die Zahl der Immobiliencodes doppelt so stark wie die Zahl der Codes zunahm.

Der Immobilienmarkt ist in eine neue Phase eingetreten und erlebt nicht mehr in allen Segmenten ein explosives Wachstum. Für Unternehmen ist es außerdem nicht einfach, den Durchbruch durch die Nutzung finanzieller Hebel zu erreichen.

Immobilienaktien waren früher eine der attraktivsten Aktiengruppen am Aktienmarkt, haben die Anleger im vergangenen Jahr jedoch enttäuscht. Auch die Aussichten für 2025 sind nicht sehr positiv. Viele Immobilienunternehmen haben hohe Schulden und unbezahlte, fällige Anleihen zu verzeichnen …

Vor Kurzem kündigte Novaland einen Plan zum vorzeitigen Rückkauf von Anleihen mit einem maximalen Nennwert von 7.000 Milliarden VND an. Unter großen Anstrengungen kaufte NVL am 31. Dezember 2024 fünf Anleihen im Gesamtwert von 1.550 Milliarden VND vor Fälligkeit zurück. Dieses Unternehmen muss noch Anleihen im Wert von 5.450 Milliarden VND zurückkaufen.

Die Wohnungspreise erreichen Hunderte Millionen pro Quadratmeter, Immobiliengiganten wollen mit ihren Gewinnen prahlen . In den Vororten erreichen die Wohnungspreise Hunderte Millionen pro Quadratmeter, und auch die Preise für versteigertes Land explodieren. Bei einigen Immobilienunternehmen stiegen die Maklerumsätze stark an. Läuft der Immobilienhandel wieder richtig auf?