Der Beginn der Erholung des chinesischen Immobilienmarktes

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die Lokalregierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Gebäude in Shanghai, China.

Die chinesische Regierung hat ihren bislang ehrgeizigsten Plan zur Rettung des Immobilienmarktes auf den Weg gebracht.

Dies ist eine Entwicklung, die Anleger seit Monaten erwarten. Ob diese Maßnahmen jedoch wirksam sein werden, bleibt ein großes Fragezeichen.

Ehrgeiziger Plan

Im Mittelpunkt des Paketabkommens steht die Übernahme einer Politik, die in China bereits in einer Großstadt erprobt wurde: Die Lokalregierungen sollen unverkaufte Häuser von Bauträgern kaufen und in bezahlbaren Sozialwohnungsbau umwandeln.

Der Plan sieht außerdem eine Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsanforderungen vor. Wichtiger noch: 300 Milliarden Yuan (41,5 Milliarden Dollar) zinsgünstiges Bargeld von der Zentralbank zur Finanzierung staatlicher Käufe nicht verkaufter Immobilien.

„Die politischen Entscheidungsträger sind sich der Dringlichkeit bewusst, eine ausgewachsene Immobilienkrise zu verhindern“, sagte Zhaopeng Xing, leitender Stratege bei ANZ Research. „Der neue Rettungsplan zeigt die Entschlossenheit der chinesischen Politiker, die Wende herbeizuführen.“

Zwar ist die Dringlichkeit zu begrüßen, doch Experten gehen davon aus, dass das derzeitige Hilfspaket möglicherweise zu klein ist, um wirksam zu sein, und dass es zu Finanzierungsproblemen kommen könnte.

Laut Goldman Sachs beträgt der Gesamtwert nicht verkaufter Häuser, unvollendeter Projekte und ungenutzter Grundstücke in China etwa 30 Billionen Yuan (4,1 Billionen US-Dollar).

Um das Wohnungsangebot auf das Niveau von 2018, einem Boomjahr für den Immobilienmarkt, zu senken, könnte es in allen Städten mehr als 7 Billionen Yuan (967 Milliarden Dollar) kosten, sagten Analysten von Goldman Sachs in einem aktuellen Forschungsbericht. Diese Zahl ist mehr als 20 Mal so hoch wie die von der People’s Bank of China (PBoC, die Zentralbank) angekündigte Finanzierungssumme.

Obwohl Chinas Wirtschaft zu Beginn des Jahres schneller wuchs als erwartet, wird die Dynamik durch den wichtigsten Immobiliensektor gebremst, der einst 30 Prozent der Wirtschaftsaktivität ausmachte.

Begrenzter Maßstab

Trotz einer Reihe von Ankündigungen zu Beginn dieses Monats ist weiterhin unklar, wie die chinesische Regierung ihre Eigenheimkäufe umsetzen wird und wie viel Geld zur Finanzierung des Programms benötigt wird. Vor allem ist unklar, woher die klammen Kommunalverwaltungen das Geld für dieses Eigenheimkaufprogramm nehmen sollen.

Das jüngste Refinanzierungsprogramm könnte Bankkredite im Wert von 500 Milliarden Yuan (69 Milliarden US-Dollar) bereitstellen, um den Kauf von Eigenheimen in der Region zu unterstützen, sagte der stellvertretende Gouverneur der PBoC, Tao Ling.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Wohnhaus in Shanghai, China.

Aber selbst diese Zahl ist weitaus geringer als nötig. Einige Analysten gehen davon aus, dass Hunderte Milliarden Dollar nötig wären, um Chinas Immobilienbestand, der im ganzen Land Millionen leerstehender oder halbfertiger Häuser umfasst, zu räumen.

Um den Bau der bereits verkauften Häuser abzuschließen, seien mindestens 3,2 Billionen Yuan (442 Milliarden Dollar) nötig, sagte Ting Lu, Chefvolkswirt für China bei Nomura, der den chinesischen Immobiliensektor als „schwieriges Problem“ bezeichnet. Er schätzt, dass derzeit etwa 20 Millionen Häuser bereits verkauft, aber noch nicht gebaut sind.

Wo ist das Geld?

Das chinesische Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Bau sagte, die Lokalregierungen könnten staatliche Unternehmen um Hilfe beim Kauf nicht verkaufter Häuser von Bauträgern bitten.

Allerdings hätten die Emittenten lokaler Staatsanleihen (LGFVs) laut Tao Ling, dem stellvertretenden Gouverneur der PBoC, derzeit eine enorme „versteckte“ Schuld, die ihnen keine Käufe erlauben würde. Dies lässt den lokalen Regierungen weniger Möglichkeiten, Geld aufzutreiben.

Chinas Provinzen und Städte haben Schulden in Höhe von rund 15 Billionen Dollar angehäuft. Ein Großteil dieser Schulden wurde in den letzten Jahren versteckt und angehäuft, um die Kosten für Infrastrukturprojekte und pandemiebedingte Ausgaben zu decken.

Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt hat die finanziellen Schwierigkeiten der lokalen Bevölkerung noch verschärft, da der Verkauf von Grundstücken und Häusern in der Regel mehr als 40 Prozent der Gesamteinnahmen ausmacht. Die Schuldenkrise hat viele chinesische Städte zu drastischen Ausgabenkürzungen gezwungen.

Chinas Immobilienbranche begann 2019 zu schwächeln und fiel vor etwa drei Jahren in ein „schwarzes Loch“, nachdem die Regierung eine Anordnung zur Einschränkung der Kreditvergabe an Immobilienentwickler erlassen hatte.

Die Bemühungen zur Rettung dieses wichtigen Sektors begannen bereits 2022, als der Abschwung bei einigen Immobilienentwicklern eine Krise auslöste und bei Zehntausenden von Eigenheimkäufern Unzufriedenheit auslöste, da sich Projekte verzögerten oder Liefertermine nicht eingehalten wurden. Diese Maßnahmen waren jedoch weitgehend wirkungslos und führten zu einem Rückgang des Cashflows der Immobilienentwickler.

Nur der Anfang

Experten zufolge ist die Bekämpfung des Überangebots an nicht verkauften Häusern nur der erste Schritt zur Wiederbelebung des chinesischen Immobiliensektors. Mit anderen Worten: Laut den Analysten von Goldman Sachs muss China drei zentrale Probleme angehen.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Ein Bauprojekt in China.

Der zweite und dritte Schritt besteht darin, die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln und den Rückgang im Bausektor abzumildern. Dies erfordert detailliertere Maßnahmen zur Wiederherstellung des Verbrauchervertrauens und zur Ankurbelung der Immobilienpreise.

Erwähnenswert ist, dass das externe Umfeld zunehmend schwieriger wird. Die US-Regierung hat beschlossen, die Zölle auf eine Reihe importierter Waren aus China ab dem 1. August zu erhöhen, und die Europäische Union (EU) könnte diesem Beispiel folgen. Der ehemalige US-Präsident Donald Trump drohte im Falle seiner Wiederwahl sogar damit, einen 60-prozentigen Zoll auf Importe aus China zu erheben.

Analysten gehen davon aus, dass die von Trump vorgeschlagenen Zölle Chinas Wachstumsrate um bis zu 0,9 Prozentpunkte senken könnten.

Aus langfristiger Sicht könnte der Plan laut Experten das Risiko verringern, dass China wie Japan in eine „Deflationsspirale“ gerät. Die wichtigste Lehre, die wir aus Japan ziehen können, besteht darin, dass politische Entscheidungsträger es vermeiden sollten, zu spät zu handeln. „Dies könnte der Anfang vom Ende der chinesischen Immobilienkrise sein“, fügten sie hinzu.

Laut Vietnamplus

Quelle