Welche Auswirkungen wird die vorzeitige Anwendung dreier neuer Gesetze auf den Immobilienmarkt haben? Werden die Grundstückspreise steigen?

Die Regierung hat der Nationalversammlung gerade die vorzeitige Anwendung von drei Gesetzen zum Immobilienmarkt zur Prüfung vorgelegt, darunter das Grundstücksgesetz von 2024, das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 und das Wohnungsbaugesetz von 2023.

Den Vorschriften zufolge werden diese drei Gesetze offiziell am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Der Vorschlag der Regierung sieht jedoch vor, dass die drei neuen Gesetze bereits am 1. Juli in Kraft treten, also sechs Monate früher als die bisherige Regelung.

Die vorzeitige Anwendung dreier Gesetze – des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 – wird starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. (Foto: ST)

Einige Experten kommentieren dieses Thema mit der Aussage, dass die Immobilienpreise, insbesondere die Grundstückspreise, zwar steigen werden, es aber nicht zu einem regelrechten Fieber kommen wird.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Property Guru Vietnam, schätzte, dass die frühe Erholung des Grundstücksmarktes auf zwei Faktoren zurückzuführen sei: die Welle der erwarteten Änderungen in den drei neuen Gesetzen, die ab 2025 in Kraft treten, und die „Sättigung“ anderer Investitionskanäle.

Laut Herrn Tuan werden das (geänderte) Gesetz über das Immobiliengeschäft und das (geänderte) Gesetz über das Wohnungswesen den Grundstücksmarkt ab 2024 stark beeinflussen.

Insbesondere die verschärften Vorschriften zur Grundstücksparzellierung sind ein Brennpunkt. Prognosen zufolge wird das Angebot an parzelliertem Land nach 2025 stark zurückgehen. Die Nachfrage nach Land dürfte jedoch langfristig nicht sinken, da die Vietnamesen diese Art von Land weiterhin bevorzugen. Bei geringem Angebot und hoher Nachfrage steigen die Grundstückspreise. Viele Investoren werden bereits vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes mit der Suche nach Grundstücken beginnen.

Darüber hinaus gibt es auf dem Immobilienmarkt derzeit nicht viele Produkte, in die man investieren könnte. Im Wohnungssegment gibt es aufgrund noch nicht abgeschlossener Rechtsverfahren keine neuen Projekte, das Angebot an Privathäusern und Stadthäusern ist nicht vielfältig und die Wiederverkaufspreise sind hoch.

Mittlerweile ist Land ein leicht zu erwerbendes Produkt, dessen Eigentumsrecht leicht zu übertragen ist, über ein Zertifikat verfügt und das Vermögen nachhaltig und sicher hält, eine gute Rentabilität aufweist und, was am wichtigsten ist, der aktuelle Landpreis ist im Vergleich zu vor 2–3 Jahren immer noch sehr „niedrig“.

Grundstücke sind aufgrund ihrer vielfältigen Flächen, Preise und Regionen eine Anlageform, in die jeder Marktteilnehmer investieren kann. In Gegenden mit schnellem Wirtschaftswachstum wird das Grundstückswachstum dank der Bevölkerungsstreuung und der sich allmählich bildenden großen Infrastruktursysteme weiterhin nachhaltig steigen.

Allerdings betonte Herr Dinh Minh Tuan auch, dass nicht alle landwirtschaftlichen Produkte im Preis steigen und vom Markt akzeptiert werden könnten.

„Nur Grundstücke mit klaren rechtlichen Vorteilen, guter Lage, in der Nähe von Infrastruktur oder Industriegebieten und mit kommerziellem Wert werden von Käufern gesucht und könnten in Zukunft im Preis steigen. Allerdings wird der Preisanstieg bei Grundstücken kaum so stark ausfallen wie in der Spitzenzeit, und es ist unwahrscheinlich, dass es zu einem „schockierenden“ Preisanstieg wie vor einigen Jahren kommt“, kommentierte Herr Tuan.

In Bezug auf das Bodengesetz von 2024 analysierte Frau Giang Do, Consulting Director bei Savills Vietnam, dass das neue Gesetz die Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien als besonders wichtigen Fortschritt vorsieht.

Dementsprechend wurden im Bodengesetz von 2024 konkrete Änderungen vorgenommen, wie etwa die Abschaffung des Bodenpreisrahmens, die jährliche Aktualisierung der Bodenpreistabelle und die Ausweitung des Rechts zur Entscheidung über konkrete Bodenpreise auf Bezirksebene. Dadurch dürften die Effizienz der Bodenzuteilung und -nutzung verbessert und die Einnahmen des Staatshaushalts erhöht werden.

„Vorschriften zu Methoden der Grundstücksbewertung und spezifischen anwendbaren Fällen tragen dazu bei, die Grundstückspreise näher an den Marktpreisen festzulegen“, sagte Frau Giang Do.

Frau Giang sagte, dass das vietnamesische Bodengesetz von 2024 bedeutende Änderungen bei den Grundsätzen der Bodenpreisbestimmung mit sich bringe und den Schwerpunkt auf eine Bodenbewertung nach Marktprinzipien lege, was zu mehr Transparenz und Liquidität auf dem Immobilienmarkt beitragen werde.

Nach dem bisherigen Bodengesetz wurde die Grundstücksbewertung nach den Grundsätzen des Zwecks und der Dauer der Landnutzung geregelt und war „mit den üblichen Bodenpreisen auf dem Markt vereinbar“, die sich aus den Auktionserlösen und der Landnutzung ergaben.

„Das neue Grundstücksgesetz betont jedoch das Marktprinzip. Das bedeutet, dass der ermittelte Grundstückspreis den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks widerspiegelt“, betonten die Experten von Savills.

Frau Giang erklärte, der Marktwert spiegele das Verständnis von Käufern und Verkäufern auf dem Markt deutlich wider. Zu diesem Zeitpunkt werde das Land an Investoren vergeben, die bereit seien, den höchsten Preis zu zahlen. Dieser Ansatz trage zur Förderung der Landvergabe und einer effizienteren Landnutzung bei.

Sobald die Datenbank mit den Grundstückspreisen fertiggestellt ist, werden die Kauf- und Verkaufsinformationen veröffentlicht. Käufer und Verkäufer können dann auf die Transaktionsinformationen zugreifen.

Dadurch entsteht ein klares Bewusstsein, das zu mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt beiträgt. Darüber hinaus wird der Kauf und Verkauf von Immobilien einfacher, was zu einer höheren Liquidität auf dem Markt beiträgt.

Quelle: https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html