Rotes Buch des Sozialwohnungsprojekts im Wert von 0 VND
Bei der kürzlich von der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) organisierten Zeremonie zur Bekanntgabe des Marktberichts räumte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung und Generaldirektor der G-Home Joint Stock Company, ein, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr groß sei und dass diesem Segment auch von Seiten der Regierung und Verwaltungsbehörden große Aufmerksamkeit und Investitionen zuteil würden, die Entwicklungsdynamik jedoch noch nicht ausreiche, um den dringenden Bedarf an Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu decken.
Der Generaldirektor dieses auf die Entwicklung von Sozialwohnungen spezialisierten Unternehmens erläuterte diese Situation und nannte viele der wichtigsten Gründe, warum sich der Sozialwohnungssektor immer noch langsam entwickelt.
Laut Herrn Nam sind beispielsweise bei der Entwicklung eines Sozialwohnungsprojekts die rechtlichen Mechanismen der Verwaltungsbehörden immer noch kompliziert. Obwohl das Projekt von den Landnutzungsgebühren des Staates befreit ist, muss es vor der Befreiung noch bewertet werden. Die Räumungsentschädigung muss der Investor im Voraus bezahlen und diese erfolgt zudem „aufgeschoben“ (sie kann erst nach Fertigstellung des Projekts abgezogen werden bzw. werden bestimmte Beträge später mit dem Grundstückspreis verrechnet).
Die Durchführung eines Sozialwohnungsprojekts dauert länger als die Durchführung eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts. Dem Verfahren zufolge dauert die Entwicklung eines Sozialwohnungsprojekts allein von der Investitionsvorbereitungsphase bis zur Erteilung einer Baugenehmigung mindestens zwei Jahre. Beim Verkauf der letzten Wohnung müssen 20 % der Gesamtfläche des Projekts für die Vermietung reserviert werden, die innerhalb von 5 Jahren geprüft werden muss.
„Der gesamte Prozess ist sehr langwierig, aber der Investor kann sich nur über einen Gewinn von 10 % freuen. Auch ohne sorgfältig rechnen zu müssen, ist das Verlustrisiko sehr hoch“, erklärte Herr Nam.
Sozialwohnungen in der Tam Trinh Street (Hoang Mai, Hanoi) werden seit mehr als 5 Jahren genutzt (Foto: Ha Phong).
Laut Herrn Nam ist es auch für den Bau von Sozialwohnungen schwierig, Kapital von Investoren zu bekommen.
„Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit Landnutzungsrechten können Banken das Projektbuch als Sicherheit einbehalten. Was den sozialen Wohnungsbau betrifft, so gilt das Projektbuch, wenn wir es der Bank vorlegen, nicht als Sicherheit, da es einen Wert von 0 VND hat“, erklärte Herr Nam.
Bei einem allgemeinen Projekt wird die Kapitalstruktur etwa 20 % Eigenkapital, 30 % aus zukünftigen Immobilien mobilisiertes Kapital und 50 % Fremdkapital umfassen. Wenn der Investor also keinen Kredit von der Bank aufnehmen kann, wird davon ausgegangen, dass er nicht über 50 % des Projektkapitals verfügen kann.
„Viele Investoren klagen darüber, dass es sehr schwierig sei, an das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu kommen, da sie keine Sicherheiten haben, um Kapital für die Entwicklung des Projekts zu leihen“, beschrieb Herr Nam die allgemeine Situation.
Sozialwohnungen stehen nicht den Reichen zum Verkauf
Laut Herrn Nam konzentrierten sich in den letzten zehn Jahren viele Investoren hinsichtlich der Regelung, 20 % der Grundstücke in städtischen Gebieten für den sozialen Wohnungsbau zu reservieren, statistisch gesehen nur darauf, den gewerblichen Wohnungsbau „abzuschöpfen“, um ihn „in die eigene Tasche zu stecken“, und vernachlässigten den sozialen Wohnungsbau aufgrund mangelnder Rentabilität. Doch nun fordern sie selbst eine Gesetzesänderung.
„Meiner Meinung nach sollten Zwangsmaßnahmen ergriffen werden, um diese Investoren zum Bau von Sozialwohnungen wie vereinbart zu zwingen, da sie sonst andere Projekte nicht umsetzen können. Diese Situation trägt dazu bei, die Entwicklung des Sozialwohnungsbaus zu verlangsamen“, schlug Herr Nam vor.
Zudem seien die Personengruppen, die Sozialwohnungen kaufen dürfen, laut Herrn Nam noch immer stark auf den Mechanismus des Bittens und Gebens angewiesen. In Ländern mit Sozialwohnungen kommt der Begriff „Menschen mit niedrigem Einkommen“ meiner Meinung nach nicht so häufig vor wie in unserem Land. Natürlich werden Sozialwohnungen nicht an die Reichen verkauft. Ist es jedoch angemessen, die Steuerlast so weit zu verschärfen, dass Menschen wie wir, die keine Einkommensteuer zahlen müssen, diese dennoch zahlen müssen?
Wenn sie keine Einkommenssteuer zahlen müssen, ihr Einkommen also weniger als 11 Millionen Euro pro Monat beträgt, sind Arbeitnehmer möglicherweise nicht in der Lage, sich und ihre Familien zu ernähren und haben höchstwahrscheinlich auch keine Ersparnisse. Um ein Haus zu kaufen, muss der Käufer jedoch über ein Vermögen verfügen.
„Ich denke, es wäre richtiger, Sozialwohnungen als etwas für Menschen zu definieren, die zwar Ersparnisse haben, aber keinen Zugang zu gewerblich genutzten Wohnungen haben. Außerdem sind die Preise für gewerblich genutzte Wohnungen zu hoch getrieben worden“, sagte Herr Nam.
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