Millionenschwerer „Spielplatz“ wird immer noch verschwendet

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Lektion 1: Die traurige Realität

Noch nie war die Lage auf dem Immobilienmarkt so düster wie derzeit. Es werden nur wenige neue Immobilienprojekte gestartet, alte Projekte sind nahezu „ruhend“, viele Immobilienetagen sind nur noch auf niedrigem Niveau im Betrieb und müssen teilweise geschlossen werden, was zur Entlassung Tausender von Mitarbeitern führt. Gleichzeitig nehmen die Unternehmensschulden und die Anleihenschulden zu und es besteht die Gefahr, dass sie jederzeit „explodieren“.

Die „magische“ Anziehungskraft ist abgekühlt

Das Immobiliengeschäft im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen sind einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren und tragen erheblich zum Wachstum und BIP des gesamten Landes bei. Darüber hinaus verschafft der Immobiliensektor Millionen von Arbeitnehmern Arbeit und Einkommen und ist eng mit vielen Branchen verbunden: Produktion von Baumaterialien, Tourismus – Resorts, Bank- und Finanzwesen, Baugewerbe... Allerdings sind die Investoren in Immobilienprojekte angesichts streng kontrollierter Kredite und einer Reihe ungelöster rechtlicher Schwierigkeiten finanziell nicht stark genug und die Rechtsdokumente unvollständig, sodass die „Kunden“ nicht mehr so schnell und problemlos zahlen wie früher. Dies führt zu schleppenden Verkäufen, der Immobilienmarkt befindet sich nahezu im freien Fall und schafft ein beispiellos düsteres Bild.

Aufgrund der Covid-19-Pandemie ist die Weltwirtschaft in jüngster Zeit in Schwierigkeiten geraten. Inflation und steigende Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Segment der gehobenen Immobilien, stark beeinträchtigt. Für viele neue Immobilienprojekte fehlen die Genehmigungen, und alte Projekte hinken dem Zeitplan hinterher, was zu einem zunehmend knapperen Angebot führt. Mittlerweile sind viele Immobilienprojekte ausverkauft, die Investoren haben sie jedoch nicht wie geplant fertiggestellt, was zu einer Reihe verlassener, mit Gras überwucherter Villen und damit zu Verschwendung geführt hat.

Verlassene Villa, mit Gras überwuchert, Ressourcenverschwendung

Viele ausländische Investoren sind davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt in Vietnam durch eine große Bevölkerung und eine große Nachfrage nach Immobilien gekennzeichnet ist, was für sie immer ein attraktiver Grund ist, sich dort niederzulassen. Vietnam fördert die Urbanisierung und die Regierung ist entschlossen, als Speerspitze der Entwicklung eine rauchfreie Industrie aufzubauen. Darüber hinaus steigt die Zahl gehobener Kunden, die darin einen Anlagekanal mit hohem Gewinnpotenzial sehen, der jedoch auch viele Risiken birgt.

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Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen erreichte das in Immobilien investierte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2021 zwar nur 2,6 Milliarden US-Dollar, stieg jedoch bis 2022 auf 4,5 Milliarden US-Dollar, und das erste Quartal 2023 wies noch positive Anzeichen auf. Nach der verarbeitenden Industrie und dem verarbeitenden Gewerbe ist der Immobiliensektor der zweitgrößte Sektor, der ausländisches Direktkapital anzieht.

Herr Le Minh Hiep, ein High-End-Immobilienhändler im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren machten wir gute Gewinne und verfügten über schnelle Liquidität, aber von 2021 bis heute haben wir fast keine Villen mehr gekauft, während einige der Villen, die wir zuvor „gehalten“ hatten, noch nicht verkauft wurden. Obwohl es Leute gab, die zum Kauf anboten, boten sie einen zu niedrigen Preis.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Zum Glück haben wir beim Kauf kein Geld von der Bank geliehen. Wenn wir uns Geld geliehen hätten und bis jetzt Zinsen hätten zahlen müssen, hätten wir es dringend verkaufen müssen.“

Es ist ersichtlich, dass sich die Immobilienpreise derzeit nicht mehr auf dem Höhepunkt befinden wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage virtuell?

Immobilienexperten sagen, dass das Angebot im gehobenen Immobiliensegment (vor allem Villen) recht groß sei. Allerdings wird das neue Angebot zunehmend knapper, da nur sehr wenige prestigeträchtige High-End-Immobilienprojekte mit ausreichendem finanziellen Potenzial umgesetzt werden. Mittlerweile ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern (ein Wohnmodell kombiniert mit Gewerbebetrieben) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit besteht das Hauptangebot aus Immobilienprojekten, die vor 2020 umgesetzt wurden. Von 2021 bis zum ersten Quartal 2023 wurden nur eine Handvoll Immobilienprojekte im High-End-Segment umgesetzt, während dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Menschen mit niedrigem Einkommen bestimmt ist. Infolgedessen ist die ohnehin schon düstere Marktlage noch düsterer geworden.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter von Dai Phong Construction Investment – Real Estate Joint Stock Company, kommentierte: „Das Angebot an Villen und Stadthäusern in Hanoi ist seit langer Zeit kontinuierlich knapp, während das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt und sich auf die Vororte von Hanoi konzentriert.“ In gewisser Weise werden dadurch mehr Produkte auf den Markt gebracht, die Auswahl wird jedoch geringer.

*Projekt des Villengebiets Thuy San Hill im Bezirk Bai Chay, Stadt. Ha Long (Quang Ninh) viele unvollendete Projekte*

Einer Umfrage unter Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern noch immer reichlich, stammt aber hauptsächlich von alten Immobilienprojekten wie BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group … und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte umgesetzt, das Angebot hat einen Tiefpunkt erreicht.

Unterdessen ist die Versorgung in den Ortschaften Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh … ebenfalls nicht sehr vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte und das Transaktionsvolumen ist begrenzt. In den letzten Jahren wurden nur sehr wenige hochwertige Immobilienprojekte umgesetzt. Während das alte Projekt zum Stillstand kommt, haben viele Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer, werden aber nicht genutzt, was zu Vernachlässigung, Verschwendung und möglicherweise zu sozialen Missständen führt.

So sieht das Angebot aus. Und was die Nachfrage betrifft, sagen Experten, dass Villen und Geschäftshäuser mit Grünflächen, optimaler Infrastruktur, komplexer Lage und bequemer Verkehrsanbindung bei den Kunden ganz oben auf der Liste stehen werden. Darüber hinaus sind die Urbanisierungsrate, die natürliche Bevölkerungswachstumsrate und der Aufstieg der Mittel- und Oberschicht die Hauptantriebskräfte, die in der kommenden Zeit für eine steigende Nachfrage nach Villen sorgen werden.

Tatsächlich gilt: Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie wieder deutlich erholt hat, die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt von den Kommunen ernsthaft umgesetzt werden, der Kreditspielraum gelockert und Unternehmensanleihen garantiert werden, werden Konzerne, Unternehmen und Privatpersonen bald Zugang zum notwendigen Kapital haben. Auf dieser Basis werden Immobilienprojekte umgesetzt, die dem Markt eine Vielzahl hochwertiger Immobilienprodukte wie Villen, Geschäftshäuser, Resorts oder Gesundheitsimmobilien bieten. Die Kauf- und Verkaufskraft des Immobilienmarktes wird wieder steigen.

Fusionen und Übernahmen erscheinen

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken überwältigen die Schwachen, und die Übernahme und Verschmelzung der Schwachen mit den Starken ist in der Immobilienbranche in jüngster Zeit eine normale Sache. Doch in jüngster Zeit gab es im In- und Ausland „Haie“ auf dem Markt, die über zahlreiche Investmentfonds oder mit Bargeld hochwertige Immobilienprojekte und rechtlich saubere Entwicklungsprojekte aufkauften.

Es ist ersichtlich, dass sich vietnamesische Immobilienunternehmen von Anfang 2023 bis heute in vier typische Gruppen unterteilen: Risiko, Balance, Potenzial und „neue Akteure“. Zu den „neuen Akteuren“ zählen Unternehmen, Investmentfonds usw., die nach Möglichkeiten suchen, durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einzudringen.

Typische Beispiele sind FLC Group, Tan Hoang Minh … Nachdem deren Führungskräfte in rechtliche Schwierigkeiten geraten waren, wollten eine Reihe „großer Jungs“ in potenzielle Projekte dieser Unternehmen einsteigen. Bamboo Airways hat sich offiziell von der FLC Group getrennt, was dazu führt, dass bei vielen Immobilienprojekten dieser Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho ... die Gefahr besteht, dass die Umsetzung eingestellt werden muss oder sie zur weiteren Erforschung und Umsetzung des Projekts an andere Partner übertragen werden müssen.

*Viele hochwertige inländische Immobilienprojekte ziehen derzeit ausländische Investoren an.*

Darüber hinaus werden derzeit mehrere weitere Akquisitionen verhandelt. Nach Ansicht vieler Wirtschafts- und Immobilienexperten werden viele Projektinvestoren angesichts der derzeit schleppenden Immobilienmarktlage in Verbindung mit der schwierigen Finanzlage, falls diese Situation anhält, kein Geld mehr zur Verfügung haben und möglicherweise über die Übertragung oder den Verkauf ihrer Immobilienprojekte nachdenken müssen. Darüber hinaus legen viele Unternehmen und ausländische Investmentfonds Geld bereit und warten auf die Gelegenheit, inländische Immobilienprojekte zu erwerben, wenn die Unternehmen in Schwierigkeiten geraten und zum Verkauf gezwungen sind.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) schlägt vor: Die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung prüfen, Unternehmen die Übertragung von Immobilienprojekten im Rahmen des in der Resolution Nr. 42/2017/QH14 vom 21. Juni 2017 der Nationalversammlung festgelegten Pilotmechanismus zu gestatten. Laut Herrn Chau würde die Umsetzung die Cashflow- und Liquiditätsprobleme von Immobilienunternehmen lösen, darunter auch Unternehmen, die kurz vor der Fälligkeit stehender Anleihen ausgeben. Indem der Staat Unternehmen die Übertragung von Projekten entsprechend den Vereinbarungen und Bedürfnissen gestattet, kann er sowohl Steuern einziehen als auch die Wirksamkeit und Effizienz der staatlichen Verwaltung des Immobilienmarktes verbessern, die Transparenz erhöhen und die Situation „unterschwelliger“ Projektübertragungen beseitigen, die als Anteilsübertragungen getarnt sind und dem Staatshaushalt Verluste verursachen.

Frau Do Thu Hang, leitende Direktorin der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Das Angebot, das in aktuellen Projekten in diesem Segment direkt von Investoren verkauft wird, ist sehr begrenzt, was auf die geringe Anzahl neuer Wohnungen zurückzuführen ist, die auf den Markt gebracht werden.“ Allerdings bilden Stadthäuser noch immer die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und Geschäftshäusern, die jedoch nur einen kleinen Teil des derzeitigen Gesamtangebots ausmachen.

Lektion 2: Rennen, um langsam „fertig“ zu werden
Investoren in Immobilienprojekte geben viele Gründe dafür an, die meisten davon sind jedoch auf die langsame Räumung der Baustelle, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerpolitik sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was zu einer langsamen Projektabwicklung führt.

Langsam vorankommende Immobilienprojekte weit verbreitet

In den meisten der 63 Provinzen und Städte liegen die Immobilienprojekte im Rückstand. Das Segment der gehobenen Immobilien befindet sich jedoch vor allem in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage und Potenzial für die Erschließung des Tourismus sowie den Ausbau von Transport und Infrastruktur.

Der Ort mit den meisten Immobilienprojekten im Rückstand ist Hanoi. Unvollständigen Statistiken zufolge gibt es in Hanoi derzeit mehrere Hundert Projekte, deren Umsetzung nur langsam vorangeht, was einer Fläche von über 5.000 Hektar entspricht, die nicht genutzt wird und eine enorme Verschwendung darstellt.

Bei manchen Immobilienprojekten kommt es zu Verzögerungen von bis zu zehn Jahren, beispielsweise beim Kim Chung – Di Trach Urban Area (jetzt umbenannt in Hinode Royal Park Urban Area – PV) im Bezirk Hoai Duc. Der städtische Bereich Or Nam An Khanh der Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico) wurde einst als Wohnparadies angepriesen. Allerdings sind die Räumungsarbeiten noch nicht abgeschlossen und viele Villen und Stadthäuser stehen noch immer leer, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt. Ein Medienvertreter von Sudico sagte: „Aufgrund der jüngsten Flaute auf dem Immobilienmarkt besitzen viele Kunden, die in Villen investieren, nur Grundstücke und warten auf positive Veränderungen auf dem Markt.“ Dies führt dazu, dass einige Villen aufgegeben werden, wodurch die Schönheit des Gesamtprojekts verloren geht.

In Phu Tho erstreckt sich das Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort, in das die Song Thao Company Limited investiert hat, über 87 Hektar, liegt mehr als zwei Jahrzehnte hinter dem Zeitplan zurück und weist zahlreiche Verstöße auf ... Das Projekt ist derzeit aufgegeben und wird von den Menschen als Weideland für Vieh genutzt.

Herr Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, sagte freimütig: „Das derzeitige Problem des Thanh-Thuy-Thermalquellen-Projekts liegt in der Leistungsfähigkeit des Investors. Für das Projekt liegt derzeit ein sauberer Standort und die vollständigen Rechtsdokumente vor, es kann jedoch aufgrund der geringen Leistungsfähigkeit des Investors nicht umgesetzt werden. Auch vor Ort herrscht große Ungeduld, denn die Wähler haben viele verschiedene Meinungen, die Autorität, diese zu vertreten, liegt jedoch bei der Provinz Phu Tho.“

*Das Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort ist derzeit aufgegeben und wird von der örtlichen Bevölkerung als Weidefläche für Vieh genutzt.*

In der Provinz Ha Nam gibt es ein nicht minder spannendes Immobilienprojekt, bei dem öffentliche Bau- und Dienstleistungsflächen in Gewerbewohnungen (Geschäftshäuser) umgewandelt und anschließend verlassen werden. Dies ist der Geschäfts- und Wohnkomplex der Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Bislang ist der Rohbau des Projekts abgeschlossen, einige Haushalte haben Häuser gekauft und sind eingezogen, vieles in der Planung wurde jedoch nicht gebaut und einige Projekte weisen Anzeichen von Verfall und Verwahrlosung auf.

In der Inspektionsabschlussmitteilung Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der Regierungsinspektion zum Projekt des komplexen Handelszentrums der Thang Loi Thanh Liem Company wurde in der Provinz Ha Nam Land zugeteilt, aber es wurde keine Versteigerung der Landnutzungsrechte durchgeführt, was einen Verstoß gegen Artikel 118 des Bodengesetzes von 2013 darstellt. Schlimmer noch, dieses Landgebiet ist als öffentliches Bau-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet ohne Wohnnutzung geplant, was einen Verstoß gegen Artikel 26 des Stadtplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Dekrets 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 der Regierung darstellt.

Den „Tumor“ entfernen

Orte mit Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen oder sogar seit Jahren stagnieren, sind: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Allein in Hanoi gibt es derzeit Hunderte von Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen und nicht umgesetzt wurden. Viele Projekte haben eine rote Warnung erhalten und einige Projekte wurden vom Volkskomitee der Stadt verboten. Hanoi erholte sich sofort.

Ein typisches Beispiel ist das Phuong Vien-Luxuswohnprojekt im Bezirk Me Linh, in das die Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company investiert hat. Für das Projekt wurde 2008 Land zugeteilt, die Umsetzung verlief jedoch langsam. Aus diesem Grund hat das Volkskomitee der Stadt … Hanoi hat die Entscheidung Nr. 4058/QD-UBND zur Landrückgabe und Aufhebung der Landzuteilungsentscheidung für das oben genannte Projekt erlassen. Es gibt auch ein Projekt: Truong Giang Construction Company mit dem Projekt zum Bau einer Gartenvilla; Anh Duong Joint Stock Company mit dem Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für den Villenbereich Sunny Light; Aktiengesellschaft Vinalines Vinh Phuc Real Estate mit dem Projekt Vinalines New Urban Area ... Volkskomitee der Stadt. Hanoi hat beschlossen, Land zurückzugewinnen.

*Die Villen und Stadthäuser des Tan Viet Urban Area Project im Bezirk Hoai Duc sind immer noch dünn besiedelt.*

In Bezug auf das von der Song Thao Company Limited investierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort sagte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landverwaltung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „Im Dokument 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Steuerbehörde der Provinz an, die von der Song Thao Company geschuldete Grundrente einzuziehen und beauftragte gleichzeitig die Planungs- und Investitionsbehörde der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und die zuständigen Behörden, eine Fläche von etwa 37 Hektar in der Gesamtfläche des Projekts zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen es umsetzen kann. Herr Duc fügte hinzu: „Derzeit hat der Investor das Genehmigungsverfahren für die 1/500-Detailplanung noch nicht abgeschlossen, sodass keine Grundlage für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets gemäß den Anweisungen des Volkskomitees der Provinz Phu Tho besteht.“ Am 25. März 2022 erließ das Volkskomitee der Provinz Phu Tho einen Beschluss zum Widerruf des Investitionsanreizzertifikats für das oben genannte Projekt.

Herr Tran Nhu Long, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Quang Ninh, sagte: „Quang Ninh wird in der kommenden Zeit weiterhin die Landnutzung von Projekten prüfen, inspizieren und untersuchen, die im Rückstand sind, die Fertigstellung der technischen Infrastruktur verzögern, entschlossen vorgehen und im Einklang mit dem Gesetz wiederherstellen, damit sich Situationen von „ausgesetzten“ Planungen und „aufgeschobenen“ Projekten nicht wiederholen und wir werden Gruppeninteressen, Negativität, Budgetverluste und die Verschwendung von Landressourcen verhindern und bekämpfen und so zur Gesundheit des Immobilienmarktes beitragen.“

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden entschieden widerrufen wurden, um das Gesetz durchzusetzen. Dennoch liegen viele Projekte noch immer im Rückstand, wurden mehrfach verlängert und bei denen Unkraut wuchert, ohne dass etwas dagegen unternommen wird. In Quang Ninh gibt es beispielsweise viele Projekte wie: Neues Stadtgebiet Cao Xanh – Ha Khanh; Das gemischt genutzte Gewerbe- und Apartment-Dienstleistungsprojekt Bay View Tower (Ha Long City) … liegt hinter dem Zeitplan zurück. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte in Betrieb genommen, die Belegungsrate ist jedoch nicht hoch; viele Villen und Geschäftshäuser haben zwar Eigentümer, werden aber nicht genutzt und weisen Anzeichen von Verfall auf, was zu einer Verschwendung von Ressourcen und einem Verlust der städtischen Schönheit führt.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, sagte: „Vor Kurzem hat die Stadt die Überprüfung und Berichterstattung entschlossen umgesetzt und der Provinz vorgeschlagen, Dutzende von Projekten, die im Rückstand sind und gegen das Gesetz verstoßen, zu prüfen, zu bearbeiten und aufzuheben, um zu vermeiden, dass Land über einen langen Zeitraum „festgehalten“ wird, um Unkraut wachsen zu lassen, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und zu Beeinträchtigungen der Umwelthygiene und des Stadtbildes führt.“

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden strenge Maßnahmen ergreifen, um Projekte mit schweren Verstößen, langsamen Fortschritten oder jahrelanger Projektdauer gründlich zu prüfen und zu bearbeiten. Projekte mit schlechter Planung, begrenztem finanziellen Potenzial und vorsätzlichem „Festhalten von Land“, ohne es umzusetzen, müssen von den Behörden strikt ausgeschlossen werden.

Wir müssen uns von der Denkweise lösen, dass unsere Provinz auch ein High-End-Immobilienprojekt haben muss, wenn es in dieser Provinz ein solches gibt.
Lektion 3: In einer Millionenvilla wohnen
Menschen mit niedrigem Einkommen leben in Millionen-Dollar-Villen, sie mieten Villen, Ladenlokale zum Wohnen, eröffnen Lebensmittelläden, verkaufen Gemüse, Bierbars... sie machen Geschäfte, um ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Es klingt wie ein Witz, aber es gibt sie in den meisten städtischen Gebieten (KDT), von denen erwartet wird, dass sie lebenswert, zivilisiert und modern sind.

Villen und Geschäftshäuser in … „Märkte“ verwandeln

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fronten neben Wohngebieten oder am Fuße von Mehrfamilienhäusern in Hanoi häufig zur Vermietung genutzt werden, um Cafés, Restaurants, Lebensmittelläden, Fastfood-Läden, Frischwarenläden usw. zu eröffnen. Dies ist zwar nicht gesetzlich verboten, hat aber unbeabsichtigt ein schäbiges Erscheinungsbild in städtischen Gebieten geschaffen, die als zivilisiert und modern gelten.

*Daneben werden Geschäftshäuser von Leuten gemietet, die Läden oder Läden eröffnen ... um Geschäfte zu machen.*

Herr Nguyen Quang Truong, der im Bezirk Hoai Duc lebt, mietete ein Ladenhaus im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do im Bezirk Dan Phuong und sagte: „Meine beiden Freunde und ich mieteten das Ladenhaus, um Fast Food und Kaffee zu verkaufen. Anfangs mieteten wir es, um Waren für 5 Millionen VND/Monat zu verkaufen (Miete vom Vermieter – PV). Später, weil wir die ganze Nacht über verkauften, mussten wir zusätzlich 2 Millionen VND/Monat zahlen, um übernachten zu können.“

Ein auf die Vermietung von Geschäftshäusern spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: „Bei den Mietern handelt es sich hauptsächlich um Arbeiter aus der Provinz. Sie mieten günstig, um Frühstücksläden zu eröffnen, Gemüse zu verkaufen, Bierbars zu betreiben … Die Miete ist nicht bindend, man muss keine große Kaution hinterlegen und das Geld zurückgeben, wenn der Eigentümer es nimmt.“

Die Tatsache, dass sich kleine Händler zusammenfinden, um Ladenlokale zu mieten und Geschäfte zu machen, hat diesen Ort in einen spontanen Flohmarkt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Apartmenthauses im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Kaufen und Verkaufen ist bequem, aber jeden Morgen und an den Wochenenden gibt es viele Käufer und Verkäufer und viele Fahrzeuge, die in das Stadtgebiet hinein- und hinausfahren, was ein potenzielles Risiko für die Verkehrssicherheit darstellt.“ Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass die Geschäfte Abwasser, Müll usw. ausstoßen, was eine große Verschmutzung darstellt.

Reporter besichtigten einige Stadtgebiete in den Bezirken Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai und stellten fest, dass Villen und Geschäftshäuser überall von ihren Eigentümern vermietet werden. Jeder Ort weist andere Merkmale auf und auch die Mietpreise sind unterschiedlich. Doch allen ist gemeinsam, dass sie dazu beitragen, das Erscheinungsbild einer zivilisierten und modernen Stadt noch schäbiger zu gestalten.

In den Provinzen und Städten Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa … ist die Situation nicht sehr optimistisch. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise günstiger sind, herrscht immer noch großes Chaos. Mittlerweile sind die verlassenen Häuser mit Gras überwuchert und weisen Anzeichen des Verfalls auf.

Viele „Neins“ in Millionen-Villa

In der Rolle von jemandem, der eine Villa für einen vorübergehenden Aufenthalt mietet, wurden wir von Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtgebiet von Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc geführt. Hanoi. Hier gibt es vereinzelt bewohnte Villen und Geschäftshäuser. Obwohl die Villa von außen noch nicht fertig ist, sind die Türen provisorisch mit Kunststoffpaneelen ausgestattet, manche Türen bestehen aus dünnem Wellblech … drinnen hängen die Klamotten wahllos auf, die Arbeiter haben provisorische Schlafplätze aus Holzbrettern errichtet, an manchen Stellen sind Matten direkt auf dem Betonboden ausgebreitet, die Küche ist provisorisch eingerichtet und genauer gesagt: es gibt hier keine richtige Toilette.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Wenn Sie viele Personen sind, sollten Sie die ganze Villa mieten. Die Fläche beträgt 200 – 300 m2, der Preis beträgt nur etwa 6 – 8 Millionen VND/Monat. Sie können wählen, wie viele Personen Sie beherbergen möchten. Wenn Sie einverstanden sind, sagen Sie mir Bescheid, damit ich den Eigentümer anrufen kann.“

Die meisten Arbeiter kommen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... sie leben in Villen, Geschäftshäusern, tagsüber arbeiten sie als Hausmeister, Bauarbeiter, Mechaniker... nachts versammeln sie sich in einer Millionen-Dollar-Villa, aber es „fehlt“ ihnen an allem: kein Strom, kein sauberes Wasser, die Toiletten funktionieren nicht...

Bruder-4(1).jpg — *Temporäres Leben in der Millionenvilla eines Freiberuflers - Foto von Ngoc Vu*

Le Khac Nam (aus Thanh Hoa) lebt derzeit vorübergehend in einer Villa im Bezirk Hoang Mai. Er sagte: „Ich habe die Schule in der 9. Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und Anleitung aller weiß ich nicht, wo ich jetzt wäre.“

In diesen Tagen haben die Schüler Sommerferien und viele Kinder werden von ihren Eltern zum Spielen in ihre Heimatstädte nach Hanoi gebracht. Sie haben zum ersten Mal die Möglichkeit, mit ihren Eltern in millionenschweren Villen zu wohnen. Frau Le Thi Hai (aus Nghe An) sagte: „Mein Kind hat Sommerferien und hat gesagt, dass es seine Eltern vermisst, also bin ich zurückgekommen und habe es zum Spielen hierhergebracht.“ Da es keine Klimaanlage gibt, ist es an manchen Tagen so heiß, dass sie bis spät in die Nacht nicht schlafen kann. Ihr Kind tut ihr leid, aber sie kann nichts tun. Sie plant, ihr Kind ein bis zwei Wochen bei sich zu lassen und es dann wieder aufs Land zu seinen Großeltern zu bringen.

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für mehr als 30 Mitarbeiter kocht, sagte: „Heute ist es im Internat viel fröhlicher. Es gibt 5 Kinder, die von ihren Eltern willkommen geheißen werden. Tagsüber koche ich und übernehme auch die Rolle des Kindermädchens. Das Gute ist, dass jeder von ihnen aus einer anderen Heimatstadt kommt, aber sie spielen sehr einheitlich zusammen und geben sich einander hin.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... hier leben Geringverdiener vorübergehend in Villen,

Es gibt noch Ladenhäuser, wenn auch nicht mehr viele. Als wir sie als Reporter ansprachen, verweigerten sie die Antwort oder baten in manchen Fällen proaktiv darum, keine Informationen preiszugeben oder Fotos zu machen … aus Angst, dass der Vermieter oder Investor die Wohnungen nicht weiter vermieten würde.

(Hinweis: Die Namen in diesem Artikel wurden aus Datenschutzgründen geändert.)

Lektion 4: Institutionen perfektionieren, hochwertigen Immobilien ihren wahren Wert verleihen
Unternehmen und Investoren in der Immobilienprojektentwicklung müssen kleine, kurzfristige Gewinne zugunsten langfristiger Vorteile opfern, Unternehmen proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen gut kontrollieren und die übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Was die Verwaltungsbehörden betrifft, muss der Staat bald ein klares Rechtssystem von der zentralen bis zur lokalen Ebene schaffen und die Verwaltungsgewalt klar aufteilen, um Überschneidungen und mangelnde Kohäsion wie derzeit zu vermeiden.

Verzichten Sie auf kleine Vorteile

Für Unternehmen hat der Nutzen immer oberste Priorität. Kurzfristige Vorteile zugunsten langfristiger Vorteile zu opfern, ist in der Tat eine äußerst schwierige Entscheidung. Ein auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Unternehmen muss jedoch über Mut, Weitblick und ein gewisses Verständnis verfügen, um die Notwendigkeit zu bewältigen, unrentable oder wenig rentable Projekte aufzugeben und gleichzeitig das Unternehmen umzustrukturieren, die Schulden abzubauen und sich auf das Kerngeschäft bzw. die Kernprojekte zu konzentrieren. Das ist eine kluge Entscheidung.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company, einem Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilienprojekten, erklärte freimütig: „Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um auf sich selbst zurückzublicken. Sie müssen ihr Geschäft umstrukturieren, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern, mutig Hochrisikoprojekte abbrechen und nicht verstreut und fragmentiert investieren.“ Vermeiden Sie das Streben nach Quantität und hastiger Entwicklung, denn wenn Sie erst einmal auf Schwierigkeiten stoßen, ist es für eine Umkehr zu spät.

Für „Götter“ ist es neben dem Geld notwendig, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das Sie investieren oder das Sie für einen langfristigen Aufenthalt kaufen möchten, sorgfältig zu prüfen. Dies ist nicht schwierig, erfordert jedoch ernsthafte Überlegungen seitens der Anleger, um zu vermeiden, dass „die Stalltür geschlossen wird, nachdem die Kuh verloren ist“. Tatsächlich gibt es derzeit viele High-End-Immobilienprojekte, die bereits gebaut und in die Kunden sogar einziehen können, bei denen die rechtlichen Verfahren jedoch noch nicht abgeschlossen sind und die Infrastruktur noch nicht synchronisiert ist. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer haben, aber niemand dort wohnt, sie verlassen sind oder mit Gras überwuchert sind, was eine Verschwendung von Ressourcen darstellt.

Die heimischen Immobilienunternehmen müssen den Gürtel enger schnallen, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten reduzieren und risikoreiche Projekte konsequent streichen, statt verstreut und fragmentiert zu investieren – Illustratives Foto.

Darüber hinaus sollten die Kommunen renommierte Investoren mit starkem Finanzpotenzial sorgfältig auswählen und sich nicht von Trends abhalten lassen. Sie sollten die Entwicklung hochwertiger Immobilien und die fehlende Orientierung in der Planung vermeiden. Dies ist eine falsche Denkweise, die später viele Konsequenzen haben kann. Darüber hinaus müssen die Kommunen ihre Inspektionen und Aufsichten verstärken und offen mit Investoren umgehen, die Verstöße begehen, den Fortschritt verlangsamen oder sogar das Projekt wiederherstellen, um zu verhindern, dass das Projekt aufgegeben wird, was zu einer Verschwendung von Ressourcen und damit zu Steuer- und Gebührenverlusten für den Staat führt.

Brauchen Sie die "Hand " des Staates

Tatsächlich herrscht auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen und bei Luxusimmobilien im Besonderen seit langem eine „lockere“ Preislage, während die Steuern und Gebühren in diesem Bereich nach wie vor niedrig sind und in keinem Verhältnis zur Wachstumsrate des Marktes stehen, was zu grassierender Spekulation und explodierenden Preisen führt und es den Menschen erschwert, an Wohnraum zu kommen. Ganz zu schweigen von den Unterschieden bei den Immobilienpreisen zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. Selbst in Großstädten wie Hanoi, Haiphong oder Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es deutliche Unterschiede. Viele Immobilienexperten sind daher der Ansicht, dass der Staat direkt am Immobilienmarkt teilnehmen müsse, da er gegenwärtig über ausreichende rechtliche Instrumente verfüge, um diesen zu kontrollieren.

Nach Ansicht vieler Experten ist der Markt für Luxusimmobilien blockiert, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt und wiederum anderen Branchen ihre Wachstumsmotoren nimmt. Daher ist eine sofortige Öffnung des Immobilienmarktes erforderlich, damit die Cashflows aus dem In- und Ausland in den Immobiliensektor fließen und der Handel und die Fusion von Unternehmen sowie Immobilienprojekte im Einklang mit den Marktgesetzen erfolgen können. Auf diese Weise wird das Wirtschaftswachstum gefördert und die Entwicklung aller anderen Branchen gefördert.

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In der Resolution 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 heißt es: „Fahren Sie mit der Renovierung fort, verbessern Sie Institutionen und Richtlinien, steigern Sie die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung und schaffen Sie die treibende Kraft dafür, dass unser Land zu einem Industrieland mit hohem Einkommen wird“, was in der kommenden Zeit voraussichtlich starke Auswirkungen auf viele Aspekte des vietnamesischen Immobilienmarktes haben wird.

Andererseits wurden die Verwaltungsverfahren für die Ansiedlung von Unternehmen zur Umsetzung von Projekten auf dem Land abgeschafft, sie sind jedoch noch immer kompliziert und langwierig.

Dieser Teufelskreis wiederholte sich ständig, von Projekt zu Projekt, von einem Unternehmen zum anderen, von einem Jahr zum nächsten ... die „Angst, nicht genügend Rechtsgrundlagen zu haben“ oder das „Warten auf die Anweisungen der Vorgesetzten“ führt dazu, dass Investitionsprojekte blockiert oder gar nicht umgesetzt werden, was wiederum zu ineffektiven Sozialressourcen führt.

In Bezug auf die Unterstützung von Investitionskapital sagte ein auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiertes Unternehmen (um anonym zu bleiben): „Derzeit sind Kreditinstitute sehr erfolgreich darin, Unternehmen Kredite zu stunden und zu geben. Die Regierung hat angeordnet, die Kreditvergabe für Immobilien zu lockern, aber meiner Meinung nach sollten wir dies auch mit Anleihen für Unternehmen tun. Derzeit haben wir einen sehr schwierigen Zugang zu Bankkrediten und es herrscht eine Stimmung, in der wir uns nur schwer verbreiten können.“

*Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass der Staat direkt am Immobilienmarkt teilnehmen müsse, da er gegenwärtig über genügend rechtliche Instrumente verfüge, um dies zu kontrollieren.*

Durch die gleichzeitige und im Einklang mit der Entwicklung der sozialistisch orientierten Marktwirtschaft erfolgende Verbesserung der Institutionen und Richtlinien für die Verwaltung und Nutzung von Land werden die Landressourcen freigelegt und der Staat wird bei der Verwaltung, Ausbeutung und Nutzung unterstützt, um Einsparungen, Nachhaltigkeit und höchste Effizienz bei der Nutzung des Landes sicherzustellen. Zu diesem Zweck muss der Abschluss der Änderung des Landgesetzes, des Wohnungsgesetzes, des Gesetzes über Immobiliengeschäft die Einheitlichkeit, Einheit und sehr dringend sicherstellen. Darüber hinaus ist es notwendig, die Organisation des Landesmanagementapparats an Land zu stärken, um zu stürzen, konsistent zu beseitigen, Vermittler zu beseitigen, die Dezentralisierung, Dezentralisierung zu fördern, begleitet vom Mechanismus der Inspektion, Überwachung und Kontrolle der Macht.

Delegierter Dang Bich Ngoc- Nationalversammlung Delegation der Provinz HOA Binh

Müssen das Projektproblem lösen, langsamer Fortschritt

Der Entwurf des Landgesetzes (geändert) hat dieser 5. Sitzung auf der Grundlage der Synthese nach dem weit verbreiteten ganzen Personen eingereicht. Ich persönlich schätze die Bemühungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, um Meinungen von Wählern und Menschen im ganzen Land zusammenzufassen und zu sammeln, auf der Grundlage des Screenings, der Bewertung und der Anpassung an den (geänderten Landgesetz) der XV -Nationalversammlung in dieser 5. Sitzung.

Der Gesetzentwurf muss das Problem suspendierter Projekte lösen, langsame Fortschritte. Zum Beispiel gibt es in vielen Provinzen und Städten viele Projekte, die investiert werden, aber aufgrund vieler objektiver Faktoren ist es nur langsam umzusetzen oder nur wenige Verfahren zu ergreifen, dann nicht 5 Jahre lang, auch 10 Jahre lang Landressourcen verschwendet und auf Menschen drängt.

Ich hoffe, dass der Entwurf des Landgesetzes (geändert) diese Zeit strenge und spezifische Vorschriften haben muss, um das Ort auf radikale und radikale Weise zu beheben. Denn im vergangenen Zeit werden viele Projekte suspendiert, langsamer Fortschritt, aber bei der Inspektion und Überprüfung hat der Anleger immer noch Gründe: teilweise implementiert oder aufgrund objektiver Bedingungen.

Anwalt Nguyen Hong Bach - Direktor von Hong Bach and Colleagues Company Limited

"Down" Die Investition muss vorsichtig sein

Derzeit ist Immobilieninvestitionen in der schwankenden wirtschaftlichen Situation immer noch ein sicheres Ziel für Investoren. Daher sind Immobilienprojekte sehr interessiert. Daher ist es notwendig, die Immobilienprojekte zu verstehen, insbesondere im Immobilien von hohem Ende, für Investoren eine sehr notwendige und sinnvolle Aufgabe.

Immobilieninvestoren müssen jedoch vorsichtig sein, wenn "Geld eingehen". Erstens ist es notwendig, sorgfältig über die rechtliche und marke und den Ruf des Investors zu lernen. Zweitens ist es notwendig, den Fortschritt der Projektimplementierung zu kennen, sodass die Käufer den Bauschritt des Projekts überwachen müssen, um Risiken zu vermeiden, die ihre Rechte und Interessen beeinflussen können. Drittens ist die Rechtmäßigkeit der Papiere wie die Investitionslizenz des Projekts, die Baugenehmigung ... Der Käufer muss auf die oben genannten Papiere achten, denn bei der Begegnung eines Streits wird es bei der Behandlung von Leistungen bequemer sein. Viertens der Inhalt der Vertragsklausel und andere Ausgaben. Investoren von Immobilienprojekten müssen die im Vertrag angegebenen Vertragsbedingungen lesen und verstehen

Frau Do Thu Hang - Senior Director, Forschungs- und Beratungsabteilung, Savills Hanoi

Interessiert an der Rechtsführung des Projekts

Das Angebot wird direkt vom Investor in den aktuellen Projekten des Hoch -End -Segments verkauft, das nur sehr begrenzt ist. Es kann als knapp bezeichnet werden, während das neu gestartete Immobilienprojekt nur für die Finger berechnet wird, teilweise aufgrund der globalen Finanzkrise, teilweise aufgrund vieler unvollständiger Projekte oder Schwierigkeiten, die rechtlichen Verfahren zu beginnen.

Investoren müssen jedoch am deutlichsten Informationen über das Projekt ausstatten und spezifische Verpflichtungen haben und viele Seiten verbinden. Darüber hinaus muss der Rechtsrahmen vollständig, klar, detaillierte Anweisungen ... dazu beitragen, den Anleger zu reinigen und den Markt für nachhaltige Entwicklung zu fördern, zu vermeiden, hohe Preisschwankungen zu schaffen, und gleichzeitig den Staat weiterhin Vorteile sicherstellen.

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