Das millionenschwere „Spielfeld“ wird immer noch verschwendet.

Lektion 1: Eine traurige Realität…

Der Immobilienmarkt war noch nie so träge wie jetzt. Kaum neue Immobilienprojekte werden gestartet, während ältere Projekte fast vollständig zum Erliegen gekommen sind. Viele Immobilienagenturen arbeiten nur noch mit minimaler Kapazität oder stellen sogar ganz ein, was zu Tausenden von Arbeitsplatzverlusten führt. Gleichzeitig steigen die Unternehmensschulden und Anleiheverpflichtungen und bergen die Gefahr einer jederzeit explosionsartigen Eskalation.

Der „magische“ Reiz ist verflogen.

Die Immobilienbranche im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen zählen zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen und leisten einen bedeutenden Beitrag zum Wachstum und BIP des Landes. Darüber hinaus bietet die Immobilienbranche Millionen von Arbeitnehmern Beschäftigung und Einkommen und ist eng mit vielen anderen Branchen verknüpft: Baustoffproduktion, Tourismus und Kurorte, Finanz- und Bankwesen, Bauwesen usw. Angesichts strenger Kreditkontrollen und ungeklärter Rechtsfragen fehlt es Projektentwicklern jedoch an ausreichender Finanzkraft und vollständiger rechtlicher Dokumentation, was es Käufern erschwert, so schnell und unkompliziert wie früher zu investieren. Dies hat zu schleppenden Verkäufen, einem beinahe freien Fall am Immobilienmarkt und beispiellos düsteren Zukunftsaussichten geführt.

Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie haben die Weltwirtschaft in letzter Zeit stark belastet. Die Inflation ist gestiegen, und die erhöhten Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Luxussegment, massiv beeinträchtigt. Viele neue Immobilienprojekte sind noch nicht genehmigt, und ältere Projekte verzögern sich, was zu einem zunehmend knappen Angebot führt. Gleichzeitig sind viele Immobilienprojekte zwar verkauft, wurden aber von den Bauträgern nicht wie geplant fertiggestellt. Die Folge sind zahlreiche verlassene, von Unkraut überwucherte Villen, die eine Verschwendung darstellen.

Verlassene, von Unkraut überwucherte Villen stellen eine Verschwendung von Ressourcen dar.

Viele ausländische Investoren halten den vietnamesischen Immobilienmarkt aufgrund seiner großen Bevölkerung und der hohen Nachfrage nach Immobilien für attraktiv. Vietnam schreitet mit zunehmender Urbanisierung voran, und die Regierung verfolgt das Ziel, den Tourismus als wichtigen Wachstumssektor zu fördern. Darüber hinaus sehen immer mehr kaufkräftige Kunden darin einen potenziell renditestarken Investitionskanal, obwohl sie die damit verbundenen Risiken kennen.

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Laut Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen beliefen sich die registrierten ausländischen Direktinvestitionen im Immobiliensektor 2021 zwar nur auf 2,6 Milliarden US-Dollar, stiegen aber 2022 auf 4,5 Milliarden US-Dollar. Auch das erste Quartal 2023 deutet weiterhin auf eine positive Entwicklung hin. Der Immobiliensektor ist nach der verarbeitenden Industrie der zweitgrößte Sektor, der ausländische Direktinvestitionen anzieht.

Herr Le Minh Hiep, ein Spezialist für Luxusimmobilien im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren erzielten wir gute Gewinne und hatten schnell Liquidität. Doch seit 2021 haben wir kaum noch Villen gekauft, und einige der bereits erworbenen Objekte sind noch immer unverkauft. Obwohl es Kaufanfragen gibt, bieten die Interessenten zu niedrige Preise.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Zum Glück haben wir beim Kauf keinen Bankkredit aufgenommen. Hätten wir bis jetzt Zinsen zahlen müssen, wäre uns keine andere Wahl geblieben, als die Villen schnell zu verkaufen.“

Es ist klar, dass der Immobilienmarkt nicht mehr seinen Höhepunkt erreicht hat wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage ein Produkt der Fantasie?

Immobilienexperten gehen davon aus, dass der Bestand an Luxusimmobilien (insbesondere Villen) recht groß ist. Allerdings wird das Angebot aufgrund der geringen Anzahl an renommierten Luxusimmobilienprojekten mit ausreichenden finanziellen Mitteln zunehmend knapper. Gleichzeitig ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern (einer Kombination aus Wohnen und Gewerbe) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit stammt das Angebot hauptsächlich aus Immobilienprojekten, die vor 2020 gestartet wurden. Von 2021 bis zum ersten Quartal 2023 wurden nur wenige Luxusimmobilienprojekte auf den Markt gebracht, wobei dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Geringverdiener gedacht ist. Daher schwächt sich der ohnehin schon träge Markt weiter ab.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsdirektor der Dai Phong Investment and Construction – Real Estate Joint Stock Company, erklärte: „Das Angebot an Villen und Reihenhäusern in Hanoi ist seit Langem unzureichend. Das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 stammt hauptsächlich aus Projekten in der Entwicklung und konzentriert sich auf die Vororte von Hanoi. Dies wird zwar das Marktangebot etwas erweitern, die Auswahl ist jedoch gering.“

*Das Bauprojekt Thuy San Hill Villas im Stadtteil Bai Chay der Stadt Ha Long (Provinz Quang Ninh) weist viele unfertige Bauten auf.*

Einer Umfrage von Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern zwar noch reichlich vorhanden, stammt aber hauptsächlich aus älteren Immobilienprojekten wie der BIM Group, der Geleximco Group, der Tuan Chau Group usw., und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte mehr realisiert; das neue Angebot hat einen Tiefpunkt erreicht.

Unterdessen ist das Angebot in Provinzen wie Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong und Hoa Binh ebenfalls wenig vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte, das Transaktionsvolumen ist gering, und in den letzten Jahren wurden nur sehr wenige solcher Projekte realisiert. Ältere Projekte laufen zwar nur schleppend, doch viele Villen und Geschäftshäuser stehen leer, obwohl sie im Besitz der Eigentümer sind, was zu Leerstand, Verschwendung und potenziellen sozialen Problemen führt.

Das ist die Angebotsseite. Experten prognostizieren, dass Villen und Geschäftshäuser mit Grünflächen, optimaler Ausstattung, in integrierten Wohnanlagen und mit guter Verkehrsanbindung bei den Kunden besonders beliebt sein werden. Darüber hinaus tragen die Urbanisierungsrate, das natürliche Bevölkerungswachstum und der Aufstieg der Mittel- und Oberschicht maßgeblich zur steigenden Nachfrage nach Villen in der kommenden Zeit bei.

Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie deutlich erholt hat und die staatlichen Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt von den Kommunen konsequent umgesetzt werden, verbunden mit gelockerten Kreditlimits und garantierten Unternehmensanleihen, werden Unternehmen und Privatpersonen bald wieder Zugang zu dem benötigten Kapital haben. Daraufhin werden Immobilienprojekte realisiert und ein vielfältiges Angebot an hochwertigen Immobilienprodukten – Villen, Geschäftshäuser, Ferienanlagen, Gesundheitseinrichtungen usw. – auf den Markt gebracht. Der Immobilienmarkt wird dadurch wieder deutlich an Fahrt gewinnen.

Fusionen und Übernahmen nehmen zu.

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken verdrängen die Schwachen, und die Schwachen werden oft von den Starken übernommen und integriert – dies war in der Immobilienbranche in letzter Zeit üblich. In letzter Zeit sind jedoch sowohl inländische als auch internationale „Haie“ aufgetaucht, die mit verschiedenen Investmentfonds oder Bargeld hochwertige Immobilienprojekte und Projekte mit einwandfreier Rechtslage zur Entwicklung erwerben.

Es lässt sich beobachten, dass sich vietnamesische Immobilienunternehmen seit Anfang 2023 in vier typische Gruppen einteilen lassen: risikoreiche, ausgewogene, starke und „neue Marktteilnehmer“. Zu den „neuen Marktteilnehmern“ zählen Unternehmen und Investmentfonds, die durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einsteigen wollen.

Typische Beispiele hierfür sind die FLC Group und die Tan Hoang Minh Group. Nachdem deren Führungskräfte in rechtliche Schwierigkeiten geraten waren, wollten mehrere große Konzerne in die vielversprechenden Projekte dieser Gruppen einsteigen. Bamboo Airways trennte sich offiziell von der FLC Group, wodurch viele Immobilienprojekte der Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho usw. gefährdet sind und entweder gestoppt oder zur weiteren Forschung und Entwicklung an andere Partner übertragen werden müssen.

*Viele hochkarätige Immobilienprojekte im Land stoßen derzeit auf großes Interesse bei ausländischen Investoren.*

Darüber hinaus befinden sich derzeit zahlreiche weitere Übernahmeverträge in Verhandlung. Laut vielen Wirtschafts- und Immobilienexperten wird es angesichts des aktuell schwächelnden Immobilienmarktes und der schwierigen Finanzlage vielen Projektentwicklern bei anhaltender Situation an Betriebskapital mangeln, sodass sie möglicherweise gezwungen sein werden, ihre Immobilienprojekte zu übertragen oder ganz zu verkaufen. Hinzu kommt, dass viele ausländische Unternehmen und Investmentfonds Kapital bereitstellen und auf Gelegenheiten warten, inländische Immobilienprojekte zu erwerben, sobald Unternehmen in Schwierigkeiten geraten und zum Verkauf gezwungen sind.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), schlug der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung vor, die Übertragung von Immobilienprojekten durch Verhandlungsvereinbarungen im Rahmen des Pilotprojekts gemäß Beschluss Nr. 42/2017/QH14 der Nationalversammlung vom 21. Juni 2017 zu prüfen. Laut Herrn Chau würde dies, falls umgesetzt, die Liquiditätsprobleme von Immobilienunternehmen, insbesondere solcher mit bald fälligen Anleihen, lindern. Die bedarfsorientierte Übertragung von Projekten durch Verhandlungsvereinbarungen würde sowohl die Steuereinnahmen des Staates erhöhen als auch die Effektivität und Effizienz der staatlichen Immobilienmarktsteuerung verbessern. Zudem würde sie die Transparenz erhöhen und das Problem intransparenter Projektübertragungen, die als Anteilsübertragungen getarnt sind und zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt führen, beseitigen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte: „Das Angebot an Immobilien, die derzeit in diesem Segment direkt von Bauträgern verkauft werden, ist aufgrund der geringen Anzahl neuer Einheiten, die auf den Markt kommen, sehr begrenzt. Reihenhäuser bleiben jedoch die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und dann Geschäftshäusern, die nur einen kleinen Prozentsatz des gesamten aktuellen Angebots ausmachen.“

Lektion 2: Langsam ins Ziel rasen
Die Projektentwickler von Immobilienprojekten nennen unzählige Gründe für Verzögerungen, die meisten davon sind jedoch auf langsame Grundstücksräumungen, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerrichtlinien sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was alles zu Verzögerungen bei der Fertigstellung der Projekte beiträgt.

Immobilienprojekte mit verzögertem Fortschritt sind weit verbreitet.

In den meisten der 63 Provinzen und Städte gibt es Immobilienprojekte, die im Verzug sind; das Segment der Luxusimmobilien befindet sich jedoch hauptsächlich in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage, Potenzial für die touristische Entwicklung und gut ausgebauter Verkehrs- und Infrastruktur.

Hanoi ist die Region mit den meisten verzögerten Immobilienprojekten. Laut unvollständigen Statistiken gibt es in Hanoi derzeit mehrere hundert verzögerte Projekte, was einer Fläche von über 5.000 Hektar entspricht, die unbebaut bleibt und dadurch erhebliche Verschwendung verursacht.

Einige Immobilienprojekte verzögern sich um bis zu zehn Jahre, so beispielsweise das Stadtgebiet Kim Chung – Di Trach (jetzt Hinode Royal Park) im Bezirk Hoai Duc. Ein weiteres Beispiel ist das Stadtgebiet Nam An Khanh, das von der Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico) entwickelt und einst als Wohnparadies beworben wurde. Die Rodungsarbeiten sind jedoch noch nicht abgeschlossen, und viele Villen und Reihenhäuser stehen leer, was zu Ressourcenverschwendung führt. Ein Sprecher der Presseabteilung von Sudico erklärte, dass viele Villeninvestoren aufgrund des jüngsten Abschwungs am Immobilienmarkt ihre Grundstücke zurückhalten und auf eine positive Marktentwicklung warten. Dies habe dazu geführt, dass einige Villen leer stehen und das Gesamtbild des Projekts beeinträchtigen.

In der Provinz Phu Tho erstreckt sich das von der Song Thao Co., Ltd. finanzierte Thermalbadprojekt Thanh Thuy über eine Fläche von mehr als 87 Hektar, verzögert sich seit über zwei Jahrzehnten und ist von zahlreichen Verstößen geplagt... Das Projekt liegt derzeit brach, und die Einheimischen nutzen es als Weidefläche für ihr Vieh.

Herr Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, erklärte offen: „Das Problem beim Thermalquellenprojekt in Thanh Thuy liegt derzeit in der Leistungsfähigkeit des Investors. Das Gelände ist sauber und alle erforderlichen Unterlagen sind vorhanden, aber aufgrund der mangelnden Kompetenz des Investors kann das Projekt nicht umgesetzt werden. Auch unsere Gemeinde ist sehr besorgt, da die Wähler viele Bedenken geäußert haben, doch die Zuständigkeit für diese Angelegenheit liegt bei der Provinz Phu Tho.“

*Das Thermalbadprojekt Thanh Thuy ist derzeit aufgegeben, und die Einheimischen nutzen es als Weidefläche für ihr Vieh.*

In der Provinz Ha Nam gibt es ein weiteres, ähnlich bizarres Immobilienprojekt: die Umwandlung von für öffentliche Arbeiten und Dienstleistungen vorgesehenen Flächen in Gewerbe- und Wohngebäude (Geschäftshäuser), die anschließend dem Verfall preisgegeben werden. Es handelt sich um das Projekt „Thang Loi Thanh Liem Gewerbe- und Wohnkomplex“. Bislang ist der Rohbau fertiggestellt, einige Bewohner sind bereits eingezogen, viele geplante Bauteile sind jedoch noch nicht realisiert, und manche Gebäude weisen deutliche Anzeichen von Verfall und Verlassenheit auf.

Laut Inspektionsbericht Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der staatlichen Bauaufsichtsbehörde zum Projekt des umfassenden Gewerbezentrums der Firma Thang Loi Thanh Liem in der Provinz Ha Nam wurde das Land ohne Versteigerung der Nutzungsrechte vergeben, was gegen Artikel 118 des Landgesetzes von 2013 verstößt. Schwerwiegender ist jedoch, dass dieses Gebiet für öffentliche Bauvorhaben, Dienstleistungen und gewerbliche Zwecke und nicht für Wohnzwecke vorgesehen war, was gegen Artikel 26 des Stadtplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Regierungsdekrets 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 verstößt.

Entfernung des "Tumors"

In vielen Regionen, darunter Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho und Hoa Binh, gibt es Immobilienprojekte, die im Verzug sind oder sogar seit Jahren stillstehen. Allein in Hanoi befinden sich derzeit Hunderte von Immobilienprojekten im Verzug oder wurden noch nicht realisiert. Viele dieser Projekte wurden als gefährdet eingestuft, einige wurden vom Volkskomitee von Hanoi sogar endgültig gestoppt.

Ein typisches Beispiel ist das Luxuswohnprojekt Phuong Vien im Bezirk Me Linh, das von der Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company finanziert wird. Dem Projekt wurde 2008 Land zugewiesen, die Entwicklung verlief jedoch schleppend. Daher erließ das Volkskomitee von Hanoi den Beschluss Nr. 4058/QD-UBND zur Aufhebung der Landzuweisung. Darüber hinaus gibt es weitere Projekte wie beispielsweise die Truong Giang Construction Company mit dem Bau von Gartenvillen, die Anh Duong Joint Stock Company mit dem Bau der technischen Infrastruktur für das Villengebiet Sunny Light und die Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company mit dem Projekt Vinalines New Urban Area. Auch für diese Projekte wurden Beschlüsse zur Aufhebung der Landzuweisung erlassen.

*Die Villen und Reihenhäuser im Stadtentwicklungsprojekt Tan Viet im Bezirk Hoai Duc sind noch immer dünn besiedelt.*

Bezüglich des von der Song Thao Co., Ltd. finanzierten Thermalbadprojekts Thanh Thuy erklärte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landmanagement im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „Mit Schreiben 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho das Finanzamt der Provinz an, die ausstehenden Pachtgebühren von der Song Thao Company einzutreiben. Gleichzeitig wurden das Planungs- und Investitionsministerium der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und weitere zuständige Behörden beauftragt, ein Gebiet von ca. 37 Hektar innerhalb der Gesamtprojektfläche zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen mit der Umsetzung fortfahren kann.“ Herr Duc fügte hinzu: „Derzeit hat der Investor die Genehmigungsverfahren für den detaillierten Bebauungsplan im Maßstab 1:500 noch nicht abgeschlossen. Daher besteht keine Grundlage für die vom Volkskomitee der Provinz Phu Tho angeordnete Vermessung und Abtrennung des Gebiets.“ Am 25. März 2022 hatte das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Genehmigung für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets erteilt. Das Volkskomitee der Provinz Tho hat beschlossen, die Investitionsförderungsbescheinigung für das Projekt zu widerrufen.“

Herr Tran Nhu Long, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Quang Ninh, erklärte: „Quang Ninh wird künftig weiterhin die Landnutzung von Projekten überprüfen, die im Verzug sind und deren Fertigstellung der technischen Infrastruktur sich verzögert hat. Die Provinz wird konsequent und gesetzeskonform mit der Rückgewinnung von Land umgehen, um ein erneutes Auftreten von ‚aufgeschobenen‘ Planungen und ‚aufgeschobenen‘ Projekten zu verhindern und gegen Partikularinteressen und Korruption vorzugehen, die zu Budgetverlusten und der Verschwendung von Landressourcen führen. Dies trägt zu einer gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes bei.“

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden konsequent gestoppt und durchgesetzt wurden. Dennoch gibt es weiterhin zahlreiche Projekte, die im Verzug sind, mehrfach verlängert wurden und vernachlässigt werden. Beispielsweise sind in Quang Ninh viele Projekte wie das neue Stadtgebiet Cao Xanh-Ha Khanh und das gemischt genutzte Gewerbe- und Wohnprojekt „The Bay View Tower“ (Ha Long City) im Verzug. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte zwar in Betrieb genommen, weisen aber niedrige Belegungsraten auf. Viele Villen und Geschäftshäuser stehen leer, obwohl sie im Besitz der Eigentümer sind, und zeigen deutliche Anzeichen von Verfall. Dies führt zu Ressourcenverschwendung und beeinträchtigt das Stadtbild.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, sagte: In letzter Zeit hat die Stadt entschlossen eine Überprüfung durchgeführt und der Provinz Vorschläge zur Prüfung und Bearbeitung von Dutzenden von Projekten unterbreitet, die im Verzug sind oder gegen das Gesetz verstoßen, um zu vermeiden, dass Land zu lange "gehortet" wird, Unkraut wachsen kann, Landressourcen verschwendet werden und die Umwelthygiene und das Stadtbild beeinträchtigt werden.

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden konsequent gegen Projekte vorgehen, die schwerwiegende Verstöße, Verzögerungen oder lange Bauzeiten aufweisen. Sie müssen zudem Projekte, die Planungsmängel aufweisen, über begrenzte finanzielle Mittel verfügen oder Grundstücke bewusst horten, ohne sie zu realisieren, rigoros aussortieren.

Wir müssen die Denkweise beseitigen, dass, wenn eine Provinz über hochwertige Immobilienprojekte verfügt, unsere Provinz diese auch haben muss.
Lektion 3: Ein vorübergehender Aufenthalt in einer Millionen-Dollar-Villa
Menschen mit geringem Einkommen, die in Villen im Wert von Millionen Dollar leben, mieten Villen und Ladenhäuser, um dort zu wohnen und ihren Lebensunterhalt mit dem Verkauf von Lebensmittelläden, Gemüse oder Bierständen zu verdienen. Es klingt unglaublich, ist aber in den meisten städtischen Gebieten, die eigentlich lebenswert, zivilisiert und modern sein sollten, Realität.

Villen und Ladenhäuser in… „Märkte“ umwandeln

Es ist leicht zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fassaden, die sich neben Wohngebieten oder am Fuße von Wohnhäusern in Hanoi befinden, häufig an Cafés, Restaurants, Lebensmittelgeschäfte, Schnellimbisse, Obst- und Gemüseläden usw. vermietet werden. Obwohl dies gesetzlich nicht verboten ist, trägt es ungewollt zu einem unordentlichen Erscheinungsbild in städtischen Gebieten bei, die als zivilisiert und modern gelten.

*Direkt neben den Ladenhäusern mieten die Leute diese, um dort Geschäfte, Restaurants und andere Betriebe zu eröffnen.*

Herr Nguyen Quang Truong, ein Einwohner des Bezirks Hoai Duc, der ein Ladenlokal im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do im Bezirk Dan Phuong mietet, sagte: „Meine zwei Freunde und ich haben das Ladenlokal gemietet, um dort Fast Food, Kaffee usw. zu verkaufen. Anfangs zahlten wir 5 Millionen VND pro Monat Miete (vom Vermieter – PV). Später, weil wir nachts verkaufen, mussten wir zusätzlich 2 Millionen VND pro Monat zahlen, um dort übernachten zu dürfen.“

Ein auf die Vermietung von Ladenlokalen spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: Die Mieter sind hauptsächlich Arbeiter aus anderen Provinzen, die zu niedrigen Preisen mieten, um Frühstücksläden, Gemüsestände, Kneipen usw. zu eröffnen. Der Mietvertrag ist nicht bindend, es wird keine hohe Kaution verlangt, und das Geld muss zurückerstattet werden, wenn der Vermieter das Objekt zurücknimmt.

Die Konzentration kleiner Händler, die Ladenlokale mieten, um dort ihre Geschäfte zu betreiben, hat das Gebiet in einen improvisierten Markt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Wohnhauses im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Zwar ist es praktisch zum Kaufen und Verkaufen, aber jeden Morgen und an Wochenenden gibt es sehr viele Käufer und Verkäufer, und viele Fahrzeuge fahren in das Stadtgebiet ein und aus, was ein potenzielles Verkehrsrisiko darstellt. Ganz zu schweigen von den Geschäften, die Abwasser und Müll einleiten und so ein sehr unansehnliches Durcheinander verursachen.“

Reporter, die in verschiedenen Stadtgebieten der Bezirke Hoai Duc und Gia Lam sowie Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai recherchierten, beobachteten ein weit verbreitetes Phänomen: Villen und Geschäftshäuser werden von ihren Eigentümern vermietet. Jeder Standort weist seine eigenen Merkmale und Mietpreise auf, doch eines haben alle gemeinsam: Sie tragen zum unansehnlichen Erscheinungsbild eines einst zivilisierten und modernen Stadtbildes bei.

In Provinzen und Städten wie Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen und Thanh Hoa ist die Lage kaum besser. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise niedriger sind, herrscht weiterhin Chaos. Verlassene Gebäude sind derweil von Unkraut überwuchert und weisen deutliche Verfallserscheinungen auf.

Viele Absagen bei Villen im Wert von Millionen Dollar

Als potenzielle Mieter auf der Suche nach einer vorübergehenden Unterkunft in einer Villa getarnt, führte uns Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtviertel Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc in Hanoi. Hier sahen wir vereinzelt Villen und Geschäftshäuser, die bewohnt waren. Obwohl die Villen von außen noch unfertig wirkten und provisorische Türen aus Plastikplatten, teils sogar aus dünnem Wellblech, hatten, hingen drinnen Kleider achtlos herum. Arbeiter hatten sich mit Holzbrettern provisorische Schlafplätze geschaffen, manche sogar mit Matten direkt auf dem Betonboden. Kochstellen waren provisorisch eingerichtet, und vor allem gab es keine richtigen Toiletten.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Falls es viele sind, sollten Sie die gesamte Villa mieten. Mit einer Fläche von 200–300 Quadratmetern kostet sie nur 6–8 Millionen VND pro Monat. Sie können so viele Personen mitbringen, wie Sie möchten. Wenn Sie einverstanden sind, geben Sie mir bitte Bescheid, damit ich den Eigentümer kontaktieren kann.“

Die meisten Arbeiter stammen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang usw. Sie leben konzentriert in Villen und Geschäftshäusern und arbeiten tagsüber als Reinigungskräfte, Bauarbeiter, Mechaniker usw. Sie versammeln sich in ihren Millionen-Dollar-Villen, aber es fehlt ihnen an vielem: kein Strom, kein sauberes Wasser, Toiletten, die nicht funktionieren...

anh-4(1).jpg — *Die provisorischen Wohnverhältnisse in der Millionen-Dollar-Villa eines Freiberuflers – Foto von Ngoc Vu*

Le Khac Nam (aus der Provinz Thanh Hoa), der derzeit in einer Villa im Bezirk Hoang Mai wohnt, sagte: „Ich habe die Schule in der 9. Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich selbst Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und die Ratschläge aller wüsste ich nicht, wo ich heute wäre.“

In den letzten Tagen, während der Sommerferien, wurden viele Kinder von ihren Eltern aus ihren Heimatorten abgeholt, um Hanoi zu besuchen. Zum ersten Mal wohnen diese Kinder mit ihren Eltern in Luxusvillen. Frau Le Thi Hai (aus der Provinz Nghe An) sagte: „Mein Kind hatte Sommerferien und vermisste seine Eltern, deshalb habe ich es zum Spielen hierhergebracht. Es gibt keine Klimaanlage, und manche Nächte sind so heiß, dass wir erst spät einschlafen können. Mein Kind tut mir leid, aber ich habe keine andere Wahl. Ich plane, sie ein oder zwei Wochen hier zu lassen, bevor ich sie zurück in unsere Heimatstadt zu ihren Großeltern bringe.“

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für mehr als 30 Arbeiter kocht, sagte: „In den letzten Tagen ist es im Wohnheimbereich viel lebhafter geworden. Fünf Kinder spielen mit ihren Eltern. Tagsüber koche ich und passe auch auf sie auf. Das Schöne ist, dass sie, obwohl sie alle aus verschiedenen Gegenden kommen, sehr harmonisch miteinander spielen und Rücksicht aufeinander nehmen.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh usw. kommt es vor, dass Geringverdiener vorübergehend in Villen wohnen.

Geschäftshäuser existieren zwar noch, aber nicht mehr in großer Zahl. Als wir sie aus journalistischer Sicht kontaktierten, verweigerten sie uns kategorisch die Auskunft oder baten in einigen Fällen proaktiv um Anonymität oder darum, nicht fotografiert zu werden, da sie befürchteten, der Vermieter oder Bauträger würde ihnen die weitere Vermietung verweigern.

(Hinweis: Die Namen der Figuren in diesem Artikel wurden zum Schutz der Privatsphäre geändert.)

Lektion 4: Verbesserung des institutionellen Rahmens und Rückführung von Luxusimmobilien zu ihrem wahren Wert.
Immobilienentwickler und -investoren müssen kurzfristige Gewinne zugunsten langfristiger Vorteile opfern, ihre Geschäftsmodelle proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen effektiv kontrollieren und eine übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Der Staat muss zügig einen umfassenden Rechtsrahmen von der Zentral- bis zur Lokalebene verabschieden und die Zuständigkeiten klar definieren, um Überschneidungen und mangelnde Koordination, wie sie derzeit bestehen, zu vermeiden.

Verzicht auf kleine Vorteile

Für Unternehmen hat Gewinn stets oberste Priorität, und kurzfristige Gewinne zugunsten langfristiger Vorteile zu opfern, ist in der Tat eine schwierige Entscheidung. Für ein auf Luxusimmobilien spezialisiertes Unternehmen erfordert es jedoch Mut, Weitsicht und ein gewisses Maß an Verständnis, unrentable oder wenig rentable Projekte aufzugeben und gleichzeitig das Unternehmen zu restrukturieren, Schulden abzubauen und sich auf das Kerngeschäft und die Kernprojekte zu konzentrieren. Nur so kann dies als kluge Entscheidung gelten.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company – einem Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Immobilienentwicklung – erklärte offen: Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um sich neu zu bewerten, ihre Geschäftsmodelle zu restrukturieren, Schulden abzubauen, die Abhängigkeit von Kreditinstituten zu verringern, risikoreiche Projekte mutig zu beenden und unkoordinierte, zersplitterte Investitionen zu vermeiden. Sie sollten nicht auf Quantität und schnelles Wachstum setzen, denn wenn Schwierigkeiten auftreten, ist es zu spät für eine Umkehr.

Für Investoren ist es neben ausreichend Kapital entscheidend, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das sie investieren oder das sie langfristig bewohnen möchten, gründlich zu prüfen. Das ist zwar nicht schwierig, erfordert aber sorgfältige Überlegung, um zu vermeiden, dass das Kind erst in den Brunnen fällt. Tatsächlich mangelt es vielen hochwertigen Immobilienprojekten, obwohl sie sich im Bau befinden und teilweise sogar bereits Bewohner haben, noch immer an vollständigen rechtlichen Abläufen und einer integrierten Infrastruktur. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar im Besitz der Eigentümer sind, aber leer stehen, verfallen und von Unkraut überwuchert werden – eine Verschwendung von Ressourcen.

Die heimischen Immobilienunternehmen müssen den Gürtel enger schnallen, Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern und risikoreiche Projekte mutig einstellen, um verstreute und fragmentierte Investitionen zu vermeiden – Illustrationsfoto.

Die lokalen Behörden sollten zudem sorgfältig seriöse Investoren mit solider Finanzkraft auswählen und dabei nicht blind Trends folgen, um eine unkontrollierte und ungeplante Entwicklung von Luxusimmobilien zu verhindern. Dieser fehlerhafte Ansatz könnte später viele negative Folgen haben. Darüber hinaus müssen die lokalen Behörden die Kontrollen und die Aufsicht verstärken und Verstöße von Investoren, Verzögerungen und sogar die Aufhebung von Projekten offen ansprechen, um zu verhindern, dass Projekte ungenutzt bleiben, Ressourcen verschwenden und dem Staat Steuer- und Gebührenausfälle verursachen.

Die „Hand “ des Staates ist erforderlich.

Tatsächlich herrscht auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen und insbesondere im Luxussegment seit Langem eine lasche Preisgestaltung, während Steuern und Gebühren in diesem Sektor niedrig und im Missverhältnis zum Entwicklungstempo des Marktes stehen. Dies hat zu weit verbreiteter Spekulation und Preisinflation geführt und erschwert es Menschen mit echtem Wohnbedarf, Wohnraum zu finden. Hinzu kommt die Preisdifferenz zwischen Stadt und Land; selbst in Großstädten wie Hanoi, Hai Phong und Ho-Chi-Minh-Stadt bestehen erhebliche Preisunterschiede. Daher sind viele Immobilienexperten der Ansicht, dass der Staat direkt in die Regulierung des Immobilienmarktes eingreifen muss, da er über ausreichende rechtliche Instrumente zur Kontrolle verfügt.

Laut zahlreichen Experten stößt der Markt für Luxusimmobilien an seine Grenzen, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt und wiederum das Wachstum zahlreicher anderer Branchen bremst. Daher ist eine sofortige Revitalisierung des Immobilienmarktes notwendig. Dies wird den Zufluss von in- und ausländischem Kapital in den Immobiliensektor erhöhen, und Fusionen und Übernahmen von Immobilienunternehmen und -projekten werden nach marktwirtschaftlichen Prinzipien ablaufen. Dadurch wird das Wirtschaftswachstum angekurbelt und ein positiver Dominoeffekt für die Entwicklung aller anderen Branchen ausgelöst.

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In der Resolution 18-NQ/TW vom 16. Juni 2022 des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Vietnams heißt es: „Die Institutionen und Richtlinien werden kontinuierlich erneuert und verbessert, die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung gesteigert und eine Dynamik geschaffen, um unser Land zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen zu machen.“ Dies dürfte in der kommenden Zeit einen starken und vielschichtigen Einfluss auf den vietnamesischen Immobilienmarkt haben.

Andererseits sind die administrativen Verfahren zur Lösung von Grundstücksfragen für Unternehmen, die Projekte durchführen, zwar vereinfacht, aber immer noch mit Hindernissen und Verzögerungen verbunden.

Dieser Teufelskreis wiederholt sich von Projekt zu Projekt, von Unternehmen zu Unternehmen, Jahr für Jahr... daher die Redewendungen „Angst vor unzureichender Rechtsgrundlage“ oder „Warten auf Anweisungen von Vorgesetzten“, die dazu führen, dass Investitionsprojekte ins Stocken geraten und nicht umgesetzt werden können, was zu einer ineffektiven Nutzung gesellschaftlicher Ressourcen führt.

Bezüglich der Unterstützung von Investitionskapital erklärte ein Immobilienentwicklungsunternehmen (das anonym bleiben wollte): „Die Kreditinstitute leisten derzeit hervorragende Arbeit bei der Stundung und Verlängerung von Kredittilgungen für Unternehmen. Die Regierung hat zwar die Lockerung der Kreditlimits für Immobilien angeordnet, aber meiner Meinung nach sollte dies mit einer Erleichterung der Anleiheemission für Unternehmen einhergehen. Momentan ist es sehr schwierig, Bankkredite zu erhalten. Die Angst hat sich weit verbreitet und droht, sich zu einer gesellschaftlichen Seuche zu entwickeln.“

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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