Am 25. Januar schickte die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ein Dokument an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung, in dem sie ihre Anerkennung für die Abstimmung der Nationalversammlung zur Verabschiedung des Bodengesetzes 2024 zum Ausdruck brachte. Damit wird ein synchrones Rechtssystem perfektioniert, das die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessert und die Dynamik erzeugt, unser Land bis 2045 in ein Industrieland mit hohem Einkommen zu verwandeln.
Der Staat ist für die Ausgabe von „roten Büchern“ an Landnutzer verantwortlich.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, weist das Landgesetz 2024, das verabschiedet wurde und am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, neun herausragende „Highlights“ auf.
Das Landgesetz 2024 wurde verabschiedet und trat am 1. Januar 2025 mit 9 herausragenden Highlights in Kraft.
Erstens ermöglicht das Bodengesetz von 2024 die Ausweitung der „Grenze für die Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte an Einzelpersonen auf höchstens das 15-fache der Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Einzelpersonen für jede Art von Land“ in Absatz 1, Artikel 177 sowie der Bestimmungen zur „Konzentration landwirtschaftlicher Flächen“ und „Akkumulation landwirtschaftlicher Flächen“ in den Artikeln 192 und 193, um Bedingungen für eine schnelle, nachhaltige und wirksame Entwicklung der Landwirtschaft zu schaffen und die nationale Ernährungssicherheit nachhaltig zu gewährleisten …
Dementsprechend wird das Bodengesetz von 2024 Bedingungen für eine effektivere Nutzung landwirtschaftlicher Flächen schaffen, sodass sich der Agrarsektor immer weiter entwickeln kann, Landwirte reicher werden und das Gesicht des ländlichen Raums immer innovativer wird. Dies wird sich sowohl auf die Wirtschaft als auch auf den Immobilienmarkt im Prozess der Urbanisierung und Entwicklung ländlicher Wohngebiete positiv auswirken und die Nachfrage nach Wohnraum der Landbevölkerung, insbesondere der milliardenschweren Landwirte, erhöhen.
Zweitens wird in Klausel 9, Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 die folgende Bestimmung hinzugefügt: Bestimmung „9. Der Staat ist für die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten in Fällen verantwortlich, in denen die in diesem Artikel festgelegten Bedingungen registriert sind und erfüllt sind.
Es handelt sich hierbei um eine innovative Regelung zur Verantwortung des Staates, allen Landnutzern auf Anfrage (mit Anfrage) oder auch in Fällen, in denen der Landnutzer keine Anfrage stellt (ohne Anfrage), Landnutzungsrechtszertifikate zu erteilen.
„Dies ist eine sehr große, sehr grundlegende Änderung in der Staatsverwaltung. „Das Landgesetz von 2024 sichert nicht nur die legitimen Rechte und Interessen der Landnutzer, sondern verdeutlicht auch umfassend die Verantwortung des Staates gegenüber den Landnutzern und verbessert die Qualität der staatlichen Landverwaltung“, betonte Herr Le Hoang Chau.
Der dritte Schwerpunkt besteht darin, dass das Bodengesetz von 2024 (Artikel 79) 31 Fälle ausdrücklich vorsieht, in denen der Staat „Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückgewinnt“, und in Klausel 32, Artikel 79 heißt es außerdem: „In Fällen der Landrückgewinnung zur Umsetzung von Projekten und Arbeiten im nationalen und öffentlichen Interesse, die nicht unter die in den Klauseln 1 bis 31 dieses Artikels genannten Fälle fallen, ändert und ergänzt die Nationalversammlung die Fälle der Landrückgewinnung in diesem Artikel“, um Öffentlichkeit, Transparenz und eine einfache Überwachung zu gewährleisten und die Situation zu überwinden, in der einige Orte wie zuvor ungezügelt Land zurückgewinnen.
Gleichzeitig enthält Kapitel VII des Landgesetzes von 2024 strenge Vorschriften zur „Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei Landerwerb durch den Staat“, um die legitimen und gesetzlichen Rechte und Interessen der Menschen zu gewährleisten, deren Land erworben wird.
Der nächste Höhepunkt besteht darin, dass das Bodengesetz von 2024 den Rahmen für Bodenpreise aufgehoben und in Artikel 159 die Bodenpreistabelle festgelegt hat. Demnach wird die Bodenpreistabelle jährlich erstellt und die erste Bodenpreistabelle wird ab dem 1. Januar 2026 bekannt gegeben und angewendet und ab dem 1. Januar des folgenden Jahres angepasst, was dazu beitragen wird, dass sich die Bodenpreistabelle dem Marktbodenpreis annähert. Allerdings wird diese Regelung auch den Arbeitsdruck für die Gemeinden erhöhen.
Gleichzeitig legen Absatz 5, Artikel 158 und Artikel 160 des Bodengesetzes von 2024 vier Methoden zur Bodenbewertung fest: die Vergleichsmethode, die Einkommensmethode, die Überschussmethode und die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung spezifischer Bodenpreise. Falls es notwendig ist, andere, nicht vorgeschriebene Bodenbewertungsmethoden vorzuschreiben, muss die Regierung diese vorschlagen und die Zustimmung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung einholen, um eine reibungslose Durchführung der Bodenbewertung im Sinne der sozioökonomischen Entwicklung zu gewährleisten.
Fünftes Highlight: Das Bodengesetz von 2024 enthält Kapitel VIII zur „Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Bodenfonds“. Wenn die Grundsätze der Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Bodenfonds umgesetzt werden, wird die staatliche Organisation für die Entwicklung von Bodenfonds zum größten Anbieter von Bodenfonds auf dem Primärmarkt für Investitionen in die sozioökonomische Entwicklung. Durch die Durchführung von Auktionen für Landnutzungsrechte und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, wird die gesamte Differenz der Bodenrente im öffentlichen Interesse in den Staatshaushalt eingezogen und von den Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und der Gesellschaft unterstützt und vereinbart.
Wahrung der legitimen Interessen der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird
Sechstens schreibt Kapitel IX des Bodengesetzes von 2024 ausdrücklich die „Landzuteilung und -pacht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten“ (Artikel 125) für vom Staat geschaffenes sauberes Land bzw. die „Landzuteilung und -pacht durch Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Investitionsprojekten unter Nutzung des Landes“ (Artikel 126) für nicht geräumtes Land vor. Damit wird Konsistenz und Einheitlichkeit mit den Bestimmungen von Kapitel VIII zur Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Landfonds sichergestellt.
Die „Landzuteilung und -pacht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten“ gewährleistet Konsistenz und Einheitlichkeit mit den Bestimmungen des Kapitels VIII zur Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Landfonds.
Insbesondere regelt Artikel 126 den Mechanismus zur Umsetzung der „Ausschreibung zur Auswahl von Investoren“ für nicht geräumtes Land und legt fest, dass „der erfolgreiche Investor dafür verantwortlich ist, Kapital für die Durchführung der von der zuständigen staatlichen Behörde geforderten Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bereitzustellen“ …
Diese Inhalte stellen sicher, dass die legitimen und rechtlichen Interessen der Landnutzer, deren Land zurückgewonnen wird, zum richtigen Marktpreis entschädigt werden und dass eine vorrangige Umsiedlung vor Ort erfolgt. Außerdem wird es nicht länger Situationen geben, in denen Investoren von jemandem „unterstützt“ werden, um den Leuten „billiges“ Land abzukaufen.
Gleichzeitig werden die rechtlichen und legitimen Interessen der Investoren gewahrt, die genau wissen, welche Kosten und welchen Zeitaufwand sie für die Entschädigung zur Räumung des Geländes benötigen und welches Land ihnen zur Umsetzung des Projekts zugeteilt wird. Außerdem gibt es keine Situation mehr, in der sich hinter den „Grundstückseigentümern“ versteckte „Makler“ den Investoren Schwierigkeiten bereiten.
Darüber hinaus wird die gesamte „Differenzmiete“, die in den Staatshaushalt einfließt, um dem öffentlichen Interesse zu dienen, von den Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und von der Gesellschaft unterstützt und gebilligt.
Im 7. Highlight kommentierte der Verband, dass Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 die „Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ bzw. den „Besitz von Landnutzungsrechten“ für die meisten sozioökonomischen Entwicklungsprojekte, einschließlich sozialer Wohnungsbauprojekte, sehr locker regelt, mit Ausnahme einiger Einschränkungen für kommerzielle Wohnungsbauprojekte gemäß Punkt b, Klausel 1, Artikel 127.
Achtens begrüßt HoRER Artikel 30 des Bodengesetzes von 2024, der vorsieht, dass Landnutzer das „Recht haben, die Form der Pachtzahlung zu wählen“, nämlich entweder „jährliche Pacht zu zahlen“ oder „die Pacht für die gesamte Pachtdauer auf einmal zu zahlen“. Artikel 34 Punkt b, Klausel 1 des Bodengesetzes von 2024 gewährt Organisationen, die vom Staat Land gepachtet haben und jährliche Pachteinnahmen einziehen, außerdem das Recht, „ihr eigenes, mit dem Land verbundenes Vermögen zu verpfänden“.
Dadurch werden die Landnutzer „ermutigt“, sich für die Methode der „Staatlichen Landverpachtung mit jährlicher Zahlung“ gemäß der Richtlinie der Resolution 18-NQ/TW zu entscheiden, da die Investoren das Recht haben, „ihre mit dem Land verbundenen Vermögenswerte bei Kreditinstituten zu verpfänden“, um leichter an Kredite zu kommen.
Der neunte Höhepunkt besteht laut dem HOREA-Vertreter insbesondere darin, dass die Nationalversammlung die sofortige Anwendung einiger Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 zulässt, wie etwa Bestimmungen zur Grundstücksbewertung oder Bestimmungen zur Landnutzung zur Umsetzung von Projekten zur Meeresbeeinflussung, um praktische Hindernisse zu beseitigen. Insbesondere die Erlaubnis zur sofortigen Anwendung der Bestimmungen zur Grundstücksbewertung wird die Voraussetzungen dafür schaffen, dass die Regierung zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 ein „Dekret über Grundstückspreise“ ausarbeiten und verkünden kann, anstatt ein „Dekret zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise“ zu verkünden.
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