Nachfrage nach Industrieimmobilien dürfte dank Neukundengewinnung deutlich steigen

SSI Research geht davon aus, dass die ausländischen Direktinvestitionen auch nach Inkrafttreten der neuen US-Steuergesetze weiter zunehmen werden.

SSI Research geht davon aus, dass die ausländischen Direktinvestitionen auch nach Inkrafttreten der neuen US-Steuergesetze weiter zunehmen werden.

Einem aktuellen Analysebericht der Analyseabteilung der SSI Securities Corporation (SSI Research) zufolge hat das Wachstum der ausländischen Direktkapitalströme nach Vietnam in den vergangenen zehn Jahren dank des Trends zur Produktionsverlagerung seine Wachstumsdynamik beibehalten. Länder wie Singapur, Taiwan und China haben erheblich zu diesem Wachstum beigetragen. Der Grund hierfür liegt darin, dass Vietnam aufgrund seiner günstigen Investitionspolitik, der niedrigen Arbeitskosten und einer stabilen Wirtschaft über Wettbewerbsvorteile verfügt.

Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen verzeichneten die Pachtaktivitäten für Industrieparkgrundstücke in Vietnam zwischen 2019 und 2023 ein positives Wachstum, wobei der Bereich der Absichtserklärungen und neu unterzeichneten Verträge eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 35 % erreichte. Dieses Wachstum ist vor allem auf große ausländische Direktinvestitionen zurückzuführen, wie etwa Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung und Foxconn, deren Ziel darin besteht, die Produktion zu diversifizieren und die Risiken in der globalen Lieferkette zu minimieren. Auch die durchschnittlichen Mieten stiegen deutlich an, wobei die Gewerbeparks im Norden um 35 % zulegten, während die Gewerbeparks im Süden von 2020 bis Q2/2024 einen deutlichen Zuwachs von 67 % verzeichneten.

Unternehmen mit großen verfügbaren Flächen zur Vermietung wie SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

Im Jahr 2024 werden die ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam jedoch langsamer wachsen. In den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 erreichte das gesamte registrierte ausländische Direktkapital 27,26 Milliarden USD, was einem Anstieg von nur 1,9 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Kurzfristig werden FDI-Unternehmen wahrscheinlich die neue Zollpolitik von Präsident Trump abwarten, darunter auch Steuergesetze für Importe aus Vietnam.

Während seines Präsidentschaftswahlkampfes 2024 betonte Herr Trump, dass Handelsmaßnahmen die US-Wirtschaft schützen sollten. Hierzu gehört ein 60-prozentiger Zoll auf chinesische Waren, um das Handelsdefizit zu verringern und die heimische Produktion zu fördern. Hinzu kommen die üblichen Zölle von 10-20 % auf andere Länder, um die US-Industrie vor ausländischer Konkurrenz zu schützen.

Aussagen in diesem Wahlkampf deuten auf eine Verschiebung hin zu einer protektionistischeren Politik hin. Dies führt zu unklaren Richtlinien für importierte Produkte. Kurzfristig werden FDI-Unternehmen wahrscheinlich auf konkretere Informationen zu Trumps neuer Zollpolitik warten, einschließlich der Steuergesetze für Importe aus Vietnam.

Als Erklärung für die Verlangsamung der ausländischen Direktkapitalströme in die vietnamesische Industriepark-Immobilienbranche im Jahr 2024 nannten Experten von SSI Wechselkursschwankungen als einen der Hauptfaktoren. Wechselkursschwankungen können die Projektabwicklung beeinträchtigen und dazu führen, dass FDI-Unternehmen zögern, neue Investitionen zu tätigen.

Zweitens betonte SSI Research auch die Notwendigkeit von Reformen der FDI-Politik, um ausländisches Kapital in die Zielbranchen zu locken. Derzeit konkurriert Vietnam mit Nachbarländern wie Indonesien um ausländische Direktinvestitionen (FDI), das das Omnibus-Gesetz erlassen hat. Auch Thailand verfügt über einen Fonds zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit und erhebt eine Körperschaftssteuer von 10 %.

Drittens ist die Infrastruktur in Vietnam begrenzt, insbesondere in der südlichen Region. Langsame Fortschritte beim Infrastrukturbau und die damit verbundenen höheren Logistikkosten könnten die Attraktivität von Investitionen mindern.

Und schließlich gibt es nach Ansicht der SSI-Experten in den großen Industrieparks nicht mehr viel freie Fläche zur Vermietung. Dies erschwert Investoren die Standortwahl: Laut CBRE liegt die durchschnittliche Vermietungsquote Ende Juni 2024 im Norden bei 81 Prozent und im Süden bei 92 Prozent.

In den großen Industrieparks gibt es nicht mehr viele freie Flächen zur Vermietung.

SSI Research betonte jedoch auch, dass die Regierung Maßnahmen ergreift, um Engpässe bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen zu beseitigen. Dazu gehört die Erforschung und Einrichtung von Unterstützungsmechanismen für Großunternehmen, die von globalen Mindeststeuern betroffen sind. Schlagen Sie ein Gesetz für die Digitaltechnologieindustrie vor, das Anreize für Investitionen in Unternehmen der Halbleiterherstellung bietet. Die Regierung wird außerdem einige Bestimmungen des aktuellen Investitionsgesetzes ändern, sodass die Volkskomitees der Provinzen Investitionszertifikate für neue Industrieparks erteilen können. Darüber hinaus sind auch die Verbesserungen der Infrastruktur zur Anbindung industrieller Zentren, wie etwa die Nord-Süd-Autobahn und die Eisenbahnverbindung zwischen China und Vietnam, positive Faktoren. Deshalb geht SSI Research davon aus, dass die FDI-Zuflüsse auch bei Anwendung neuer US-Steuergesetze weiter steigen werden.

Logistics Performance Index 2023 in ausgewählten Ländern

Mit der Einführung neuer Grundstückspreislisten in vielen Kommunen ab Ende 2024 kommt es zu einer deutlichen Erhöhung der Rodungsentschädigungen in neuen Gewerbegebieten. Dies wird die Kosten erhöhen und die Gewinnspanne bei neuen Industrieparkprojekten auf 30–35 % reduzieren, verglichen mit über 50 % bei bestehenden Industrieparkprojekten.

SSI Research geht davon aus, dass die ausländischen Direktinvestitionen auch nach Inkrafttreten der neuen US-Steuergesetze weiter zunehmen werden.

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