Stetiges Wachstum
Im Jahr 2023 gehören gewerbliche Einzelhandelsimmobilien laut Experten zu den stabilen Entwicklungssegmenten, da sie das maximale Potenzial dieses Bereichs ausschöpfen und den Anlegern relative Gewinne bescheren. Zwar entwickelt es sich nicht mehr so stark wie vor vielen Jahren, es ist jedoch immer noch stabil und nachhaltig.
Laut JLL Vietnam verzeichneten gewerbliche Einzelhandelsimmobilien im dezentralen Bereich von Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal 2023 einen positiven Trend mit einer Nettoabsorptionsfläche von 35.868 m².
Der Haupttreiber dieses Wachstums ist die Expansion wichtiger Mieter bei neuen Projekten. Die gewerblichen Mietverträge für Flächen kommen aus der Lebensmittel- und Getränkebranche sowie aus der Dienstleistungsbranche, beispielsweise von Haidilao, H&M und Starbucks.
Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt ist die von Investoren gemietete Fläche im vierten Quartal leicht zurückgegangen. Experten zufolge lag dies jedoch an der Übertragung der leistungsschwachen Marken Vincom Center Dong Khoi und Diamond Plaza, um deren Geschäftsbetrieb umzustrukturieren und aufrechtzuerhalten.
Es wird erwartet, dass die Einzelhandelsflächen im Jahr 2023 stabil bleiben.
Der Bericht von JLL zeigt, dass das Angebot an Gewerbeimmobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt stark ergänzt wurde. Beispielsweise kam es durch die Renovierung des Hung Vuong Plaza (28.066 m²) im Bezirk 5 und der Thiso Mall Phan Huy Ich (18.000 m²) im Bezirk Go Vap zu einem Zuwachs des neuen Angebots.
Unterdessen beträgt das Gesamtangebot im zentralen Bereich weiterhin 84.109 Quadratmeter, während sich der dezentrale Bereich bis Ende 2023 auf 538.819 Quadratmeter erweitert.
Die Belegungsraten der wichtigsten Einkaufszentren des Marktes bleiben im Jahr 2023 mit 5,4 % relativ stabil und liegen damit unter den 7,9 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies stellt ein positives Signal für den Markt dar, da die Auslastung wichtiger Einkaufszentren wieder das durchschnittliche Niveau vor der Pandemie erreicht hat.
Einer Studie der Vietnam Association of Realtors (VARS) zufolge steigt die Nachfrage nach Gewerbeflächen für den Einzelhandel weiterhin an. Die Belegungsrate von Geschäftsräumen in Einkaufszentren und Geschäftshäusern liegt bei über 90 %.
Im Jahr 2023 wird der Einzelhandelsimmobilienmarkt voraussichtlich florieren, da führende Einzelhandelsgruppen wie Uniqlo und Muji neue Angebote und Entwicklungspläne zur Expansion und Eröffnung neuer Geschäfte mit einer Fläche von Tausenden von Quadratmetern haben werden.
Stabilität im Jahr 2024 aufrechterhalten
Experten prognostizieren, dass die Wachstumsdynamik wichtiger Einkaufszentren im Jahr 2024 dank stabiler Mieterzahlen und Kundenfrequenzen aufrechterhalten werden kann, was voraussichtlich zu weiteren steigenden Nettomieten führen wird.
Im Jahr 2024 wird die Vincom Mega Mall Grand Park, ein von Vincom finanziertes Projekt, ihren Betrieb aufnehmen und mit einer Grundfläche von über 30.000 m2 zur Aufwertung der Lage des dezentralen Bereichs beitragen. Kategorien wie Lebensmittel und Getränke (F&B), Mode und Lifestyle werden weiterhin die Haupttreiber der Nachfrage nach Neuvermietungen sein.
Viele Bekleidungs- und Lebensmittelunternehmen in Einkaufszentren expandieren, wodurch Einzelhandelsflächen in den Fokus rücken.
Dementsprechend ist der vietnamesische Einzelhandelsimmobilienmarkt nach wie vor sehr attraktiv und bietet viel Raum und Potenzial für Entwicklung. Die Marktgröße wird mit der Zunahme des Inlandsverbrauchs weiter zunehmen, da die Hälfte der Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter ist, die Urbanisierung schnell voranschreitet und die Bevölkerungsdichte hoch ist.
Die enorme Nachfrage nach Einzelhandelsprodukten, insbesondere seitens der schnell wachsenden Mittelschicht und der Superreichen, bietet eine Chance für den Markteintritt und ist ein ideales Ziel für internationale Marken, von Fast Fashion bis hin zum Luxus-Einzelhandelssegment, das im Vergleich zu anderen Ländern der Region noch sehr begrenzt ist.
Nach Angaben des General Statistics Office werden die gesamten Einzelhandelsumsätze mit Waren und die Einnahmen aus Verbraucherdienstleistungen im Dezember 2023 auf 565,8 Billionen VND geschätzt, ein Anstieg von 2,6 % gegenüber dem Vormonat und von 9,3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Davon werden die Einzelhandelsumsätze mit Waren im Jahr 2023 auf 4.858,6 Billionen VND geschätzt, was 78 % des Gesamtumsatzes entspricht und gegenüber dem Vorjahr um 8,6 % gestiegen ist. Die Einnahmen aus Beherbergungs- und Gastronomiedienstleistungen werden im Jahr 2023 auf 673,5 Billionen VND geschätzt, was 10,8 % des Gesamtumsatzes entspricht und gegenüber dem Vorjahr um 14,7 % gestiegen ist.
Dementsprechend gibt es für den Einzelhandels- und Verbraucherdienstleistungsmarkt vor dem Hintergrund einer weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontierten Wirtschaft noch immer viele positive Signale.
Einer Studie der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung zufolge werden sich die gesamten Einzelhandelsumsätze mit Waren und die Einnahmen aus Verbraucherdienstleistungen im Jahr 2023 positiv erholen und auf 6.231,8 Tausend VND geschätzt werden, was einem Anstieg von 9,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen steigt weiterhin. Die Belegungsrate von Geschäftsräumen in Einkaufszentren und Geschäftshäusern liegt bei über 90 %.
Herr Nguyen Hong Hai, Vorsitzender der VNO Group, sagte, dass der Einzelhandelsmarkt derzeit aufgrund vieler Einflussfaktoren eine „Welle“ der Rückkehr von Räumlichkeiten erlebe … Die Auslastung der Einkaufszentren sei jedoch immer noch hoch. Der Hauptgrund dafür liegt darin, dass viele Marken neue Geschäftsstrategien verfolgen und die Gastronomie weiterhin expandiert, sodass insbesondere in großen Einkaufszentren mehr Platz benötigt wird. Daher sind Gewerbeflächen nicht stark betroffen.
Nach Einschätzung von Herrn Hai ist der vietnamesische Einzelhandelsimmobilienmarkt nach wie vor sehr attraktiv und bietet viel Raum und Potenzial für Entwicklung. Die Marktgröße wird mit der Zunahme des Inlandsverbrauchs weiter zunehmen, da die Hälfte der Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter ist, die Urbanisierung schnell voranschreitet und die Bevölkerungsdichte hoch ist.
Viele ausländische Marken verzeichnen ein rasantes Wachstum und die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren ist enorm.
Das Dat Xanh Services Institute of Economic, Financial und Real Estate Research sagte, dass die Betriebskapazität für zu vermietende Einzelhandelsflächen im Jahr 2023 stabil bleiben und im Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt bei 90 % liegen werde. Die meisten Vermieter in den zentralen Gebieten bleiben zuversichtlich und können mit stabil hohen Mieten von 53 USD/m2/Monat in Ho-Chi-Minh-Stadt rechnen. Auch die Mietpreise in den nicht zentralen Gebieten stiegen im Quartalsvergleich leicht um 1 % auf 1 Million VND/m2/Monat.
Herr Luu Quang Tien, stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services, erklärte, dass derzeit auf dem Markt für gewerbliche Einzelhandelsimmobilien der Trend zum Shoppertainment erkennbar sei, also zur neuen Welle im Einzelhandelssektor großer Städte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, bei der sich die Kombination der beiden Faktoren „Shopper“ (Einkaufen, Käufer) und „Entertainment“ (Unterhaltung) entwickelt habe.
Es ist diese subtile Mischung aus Einkaufs- und Unterhaltungserlebnis, die die Aufmerksamkeit der Verbraucher erregt.
Darüber hinaus entwickelt sich die Entstehung einer Reihe großflächiger Einzelhandelszentren mit dem „Park & Buy“-Modell, in denen die Menschen nicht nur einkaufen, sondern auch Unterhaltung und kulinarische Dienstleistungen in Anspruch nehmen können, allmählich zu einem beliebten Trend. Dies führt dazu, dass die Einzelhandelsflächen sowohl im Jahr 2023 als auch im Jahr 2024 sehr günstig sind und sich die Entwicklung durchweg stabil fortsetzt.
Experten zufolge ist mit einem kontinuierlichen Anstieg der Mietpreise zu rechnen, da internationale Marken Präsenz zeigen und expandieren wollen und gleichzeitig nur wenige hochwertige Gewerbeflächen zur Verfügung stehen. Im Vergleich zu anderen Ländern sind die Mietpreise für Einkaufszentren in Vietnam immer noch sehr wettbewerbsfähig. Dies wird dieses Segment im Jahr 2024 sehenswert machen.
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